リロケーションを考えたら最初に読む記事！基本から注意点までわかる

【この記事を読むと得られるメリット】

• リロケーションの仕組みと通常の賃貸との違いがわかる
• 実施前に知っておくべき注意点やリスクを把握できる
• 管理会社の選び方や実施の流れがわかり、スムーズに進められる

1. 転勤中などの期間限定で自宅を貸し出す仕組み
2. 契約上は「定期借家契約」と「転貸借方式」がポイント
3. 普通の賃貸と違い期間満了で確実に退去してもらえる
4. リロケーションは転勤族や海外赴任者におすすめの選択肢

【リロケーションの基本的な仕組み】

• 期間限定の賃貸形態：転勤や海外赴任など、自宅を一時的に離れる期間に限定して貸し出します。契約期間は通常1年から数年程度で、貸主（オーナー）が帰任する時期に合わせて設定します。
• 自宅への復帰が前提：必要な手続きを経て契約が満了すれば借主が退去するため、貸主は確実に自宅へ戻れます。リロケーションではない通常の賃貸経営では、借主が希望する限りは永続的に貸し続けることが前提となるので、この点が大きく異なります。
• 家賃収入による経済的メリット：留守中も家賃収入が得られるため、住宅ローンの返済や固定資産税の支払いに充当できます。空き家のまま放置するより、経済的な負担を軽減できるでしょう。

【リロケーションの契約形態】

• 定期借家契約：あらかじめ契約期間を定め、期間満了とともに契約が確実に終了する賃貸借契約です。更新はなく、再契約する場合も貸主・借主の双方の合意が必要になります。
• 転貸借方式（サブリース）：貸主が管理会社と賃貸借契約を結び、管理会社が入居者に転貸する方式です。管理会社が空室リスクを負担し、貸主に一定の家賃を保証するケースもあります。

【定期借家契約と普通借家契約との違い】

• 契約が自動更新されるか：普通借家契約では、契約は自動的に更新されます。貸主が一方的に契約を終了させることは、法律上困難です。
• 更新を拒絶できるかどうか：普通借家契約では、貸主が契約更新を拒絶するには「正当事由」が必要です。単に「自分が住みたいから」という理由では退去してもらえません。
• 確実な退去の保証があるか：リロケーションで締結する定期借家契約では、必要な手続きを経れば期間満了で契約は終了します。貸主が自宅に戻りたい場合に、法的トラブルに発展する心配がありません。

【リロケーションが適している理由】

• 住宅ローン返済に充てられる：転勤中も住宅ローンの返済は続きます。家賃収入があれば、それをローン返済に充てられるため、経済的な負担が和らぎます。
• 建物の劣化を防げる：空き家のまま放置すると、換気や清掃が行き届かなくなるため、建物が急速に劣化しやすくなります。入居者が住むことが、日常的な使用が建物の維持につながります。
• 防犯面の安心感がある：長期間の空き家は、空き巣や不法侵入のリスクが高まります。誰かが居住していれば、こうした犯罪リスクを大幅に低減できるでしょう。
• 帰任後の住まいを確保できる：マイホームを売却してしまうと、帰任時に再び住宅を購入する必要があります。リロケーションなら自宅を保持できるため、帰任後もスムーズに元の生活に戻れます。

1. 家賃は相場より安くなりやすい
2. リロケーション中は住宅ローン控除が適用外になる
3. 契約更新・変更・期間延長などは基本的にできない
4. 管理手数料が割高な場合がある

【家賃が安くなる理由】

• 契約期間に制限がある：定期借家契約では、借主（入居者）は契約期間が終われば退去しなければなりません。長期的に安定して住めないため、敬遠されやすい条件です。
• 需要が限定されてしまう：期間限定の住まいを探している人は、転勤者や一時的な滞在者など、限られた層に絞られます。需要が少ない分、家賃を下げないと入居者が見つかりにくくなります。

【管理手数料が割高になる理由】

• 専門性の高さ：定期借家契約は通常の賃貸借契約より複雑で、契約書の作成や借主への説明に専門知識が必要です。
• 手間のかかる業務：リロケーションでは、契約期間満了時の退去手続きや、貸主への物件返還など、通常の賃貸管理にはない業務が発生します。こうした追加業務が手数料に反映されることがあります。

1. 管理会社に支払う管理手数料
2. 入居者の募集時の事務手数料や広告料
3. ハウスクリーニング費用
4. 設備故障時などの修理費用
5. 不動産所得に対する所得税

【管理委託料の内訳】

• 基本的な管理業務：入居者からの家賃回収、クレーム対応、定期的な物件確認など、日常的な管理業務が含まれます。遠隔地にいる貸主に代わって、現地での対応を担当します。
• 手数料の相場：リロケーションの場合、家賃の10％前後のケースが多く見られます。たとえば月額家賃が15万円なら、毎月1万5000円程度の管理委託料を支払います。
• サービス内容の差：管理会社によって、手数料に含まれるサービスの範囲が異なります。24時間対応のサポートや、詳細な報告書の提供など、付加サービスがある場合は手数料が高くなる傾向です。

【募集に関わる費用】

• 広告料（AD）：入居者を募集する際、不動産仲介会社に支払う広告宣伝費です。家賃の1〜2カ月分が相場で、物件の条件や市況によって変動します。
• 契約事務手数料：賃貸借契約を締結する際の事務手続きにかかる費用です。数万円程度が一般的です。

【修理費用の負担】

• 貸主の責任範囲：給湯器・エアコン・水回り設備など、建物や設備の経年劣化による故障は、貸主が修理費用を負担します。借主の故意・過失による破損でない限り、貸主の責任です。
• 費用の目安：小規模な修理なら数万円程度ですが、給湯器の交換やエアコンの買い替えとなると、10万円以上かかる場合もあります。築年数が古い物件ほど、故障のリスクは高まります。
• 修繕保険の活用：修繕費用をカバーする保険プランを提供している管理会社もあります。一定範囲の修理費用を補償してもらえるため、加入を検討する価値があるでしょう。

【不動産所得の計算と課税】

• 総収入金額の算出：年間の家賃収入の合計が総収入金額です。たとえば月額15万円の家賃なら、年間180万円が総収入金額になります。
• 必要経費の控除：管理委託料・修繕費・固定資産税・減価償却費などの必要経費は、総収入金額から差し引けます。これらの経費をしっかり計上すれば、課税対象となる所得を圧縮できます。
• 所得税の計算：不動産所得は給与所得と合算して課税されます（総合課税）。所得が増えると税率も上がるため、高所得者ほど税負担が重くなる仕組みです。
• 確定申告の義務：給与所得および退職所得以外の不動産所得など（副業収入などがある場合はそれも合算）が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です。必要経費の領収書や契約書類をしっかり保管し、正確に申告しましょう。

1. ステップ1：賃貸管理会社に査定を依頼する
2. ステップ2：リロケーションを依頼する管理会社を選ぶ
3. ステップ3：入居者の募集・入居審査・契約をする
4. ステップ4：管理会社が中心となって入居中の管理を行う
5. ステップ5：入居者が退去して帰任する

【査定依頼の進め方】

• 複数社への依頼：1社だけでなく、3〜5社程度に査定を依頼すれば、家賃相場や管理サービスの内容を比較できます。各社の提案内容や対応の質も見極められるでしょう。
• 査定のポイント：管理会社は、物件の立地・築年数・間取り・設備状況などを総合的に評価し、想定家賃を算出します。周辺の賃貸相場や需要動向も考慮されるため、現実的な家賃水準がわかります。
• 無料査定の活用：多くの管理会社は、無料で査定サービスを提供しています。査定だけなら費用は発生しないため、気軽に複数社に依頼しましょう。

【管理会社選びの基準】

• サービス内容の充実度：入居者募集・契約手続き・家賃回収・クレーム対応・定期点検など、どこまでサポートしてくれるかを確認します。転勤中は現地に行けないため、手厚いサポートが必要です。
• 手数料の妥当性：管理委託料や各種手数料が、サービス内容に見合った水準かを判断します。安いだけでなく、コストパフォーマンスの良さを重視しましょう。
• 実績と信頼性：リロケーション専門の実績が豊富な会社は、定期借家契約のノウハウや入居者対応に長けています。口コミや評判も参考にして、信頼できる会社を選んでください。

【入居者募集から契約までの流れ】

• 募集活動の開始：管理会社が不動産ポータルサイトへの掲載や、自社ネットワークを活用して入居希望者を募ります。物件写真の撮影や間取り図の作成も、基本的に管理会社が担当します。
• 内覧対応：入居希望者が現れたら、管理会社が内覧の案内を行います。オーナーがまだ入居中の場合は、室内を見せられるように準備して対応しましょう。
• 入居審査の実施：入居希望者の収入・勤務先・過去の賃貸履歴などを審査し、家賃支払い能力や信用性を確認します。審査は管理会社に委託できますが、希望があれば明確に伝えておきましょう。
• 契約締結：審査に通った入居者と、定期借家契約を締結します（転貸借方式の場合は、管理会社と入居者の契約になります）。契約書には、契約期間・家賃・更新の有無・退去条件などを明記し、管理会社が借主に十分説明したうえで署名・捺印をもらいます。

【入居中の管理業務】

• 家賃の回収：管理会社が毎月の家賃を入居者から回収し、契約に基づいた金額が貸主へと送金されます。送金日や振込手数料の有無なども事前に確認しておきましょう。
• クレーム対応：設備の不具合や近隣トラブルなど、入居者からのクレームに管理会社が対応します。緊急時には24時間対応してくれる管理会社もあるため、サービス内容を確認してください。
• 報告書の提供：管理会社によっては、定期的に管理状況の報告書を送付してくれます。遠隔地にいても物件の状態を把握できるため、安心感が増すでしょう。

【退去までの流れ】

• 退去立会い：契約期間満了の前に、管理会社が入居者立会いのもと、物件の状態を確認します。傷や汚れがあれば、原状回復の範囲を協議します。
• 原状回復費用の精算：入居者の故意・過失による破損があれば、敷金から原状回復費用を差し引きます。通常の使用による経年劣化は、貸主が負担するのが原則です。
• 清掃・修繕の実施：退去後、必要に応じてハウスクリーニングや修繕を行います。自分が住むために戻るのであれば、快適に住める状態に整えておきましょう。
• 鍵の返却と引き渡し：すべての手続きが完了したら、管理会社から鍵を返却してもらい、正式に物件の引き渡しを受けます。これで自宅へ戻ることができます。