リロケーション賃貸は留守宅を安心して貸せるオススメ方法！詳細解説

【この記事を読むと得られるメリット】

• リロケーション賃貸の仕組みや特徴がわかる
• 注意点を把握でき、思わぬトラブルを未然に防げる
• 具体的な手順がわかり、スムーズにリロケーションを実施できる

1. リロケーションとは空き家期間のみ自宅を貸し出す仕組み
2. 「定期借家契約」を使うため契約満了で確実に入居者が退去する
3. 管理は転貸借方式か管理委託方式の2種類から選ぶ

【定期借家契約の特徴】

• 契約期間で終了する：あらかじめ定めた期間（例：2年間）が満了すれば、更新されずに契約が終了します。帰任時期に合わせて計画的に自宅を取り戻せます。
• 普通借家契約とは更新制度が異なる：通常の賃貸契約（普通借家契約）では、契約は自動更新され続けるのが原則です。貸主からは、正当理由がなければ解約や更新の拒絶ができません。一方、定期借家契約では更新制度はありません（貸主・借主の双方が希望すれば再契約はできます）。
• 法的手続きをしっかり行う必要がある：定期借家契約を締結する際は、契約書とは別に「更新がなく期間満了で終了する」ことを書面で借主に事前説明する必要があります。また、期間が1年以上の場合には、期間満了の1年前から6カ月前までの間に期間満了で契約終了の旨を通知する必要があります。

【2つの管理方式の特徴】

• 管理委託方式（代理委託方式）：オーナーと入居者が直接賃貸借契約を結び、リロケーション会社には管理業務（契約手続き・家賃回収・入居者対応など）を委託する形態です。どこまで管理を委託できるかは、管理会社との契約内容によります。
• 転貸借方式（サブリース方式）：オーナーがリロケーション会社に自宅を貸し、リロケーション会社がそれを第三者に転貸する形態です。入居者にとっての貸主はリロケーション会社となるため、家賃徴収・滞納督促・トラブル対応などすべてをリロケーション会社が責任を持って行います。オーナーは煩雑な管理業務をほぼ丸投げできる安心感があります。

1. 家賃は市場相場より安くなりやすい
2. 短期契約のため入居者募集に時間がかかりやすい
3. 住宅ローン残債がある場合は金融機関に連絡する
4. 住宅ローン控除が適用外になる

1. 管理委託手数料：毎月の家賃収入から差し引かれる
2. 事務手数料：入居者の募集依頼時や再契約時にかかる
3. クリーニング費用・設備修繕費など：必要に応じて生じる

【管理委託手数料の仕組み】

• 手数料率の相場：一例ですが、転貸借方式なら10〜15%程度、管理委託方式なら5〜10%程度のように、契約形態によって手数料率が異なります。転貸借方式は手厚いサービスが付く場合、その分コストが上乗せされることがあります。
• 具体的な金額例：月額家賃10万円の物件であれば、月々1万円が管理手数料として差し引かれるイメージです（管理手数料10％の場合）。オーナーの手取り収入は「家賃－管理手数料」となるため、収支計画を立てる際はかならず手数料を差し引いた金額で試算しましょう。
• オプションサービスの影響：空室期間中も一定額の家賃を保証してもらうオプションなどを付加すると、手数料率がさらに上がる場合があります。不要なオプションまで付けてコストが膨らまないよう、必要なサービスだけを選んで契約することも大切です。

【事務手数料の発生タイミングと内容】

• 初回契約時の費用：多くの会社では「契約時事務手数料：賃料1カ月分」という設定になっており、通常の賃貸仲介手数料とほぼ同水準です。この費用は、入居者が決まって賃貸借契約を取り交わすタイミングで1回限り発生します。
• 再契約時の費用：契約期間満了後に再契約する場合にも、更新事務手数料がかかることがあります。再契約の予定がある場合は、この費用も考慮して収支計画を立てましょう。
• 業務内容の対価：事務手数料は物件の広告掲載・内見対応・入居審査・契約書作成といった煩雑な手続きをすべて代行してもらう対価と考えられます。転貸借方式では管理会社自身が借主となるため契約事務手数料が不要なケースもありますが、その代わり保証料やマスターリース契約料などが別途発生する場合があります。

【クリーニング・修繕費用の内訳】

• 賃貸前のクリーニング：オーナーが引っ越した後、入居者募集前には室内を清掃し、貸せる状態に整える必要があります。ハウスクリーニング費用は3万円〜10万円以上が相場（広さや汚れの程度による）で、オーナー負担となるのが一般的です。
• 賃貸中の設備故障：給湯器やエアコンなどの設備が故障した場合、修理・交換費用は基本的にオーナーが負担します。借主の過失でない通常使用による故障は、貸主側の責任ですみやかに対応しなければなりません。
• 退去後の原状回復：壁に開けた穴やひどい汚れなど、借主の過失による損傷は敷金から差し引かれるのが一般的です。一方で家具・家電の経年劣化や通常使用による傷み、消耗した壁紙や床材の補修はオーナー負担となります。

1. ステップ1：管理会社を比較選定して契約を締結する
2. ステップ2：家賃設定と物件準備を完了させる
3. ステップ3：入居者募集から審査・契約まで進める
4. ステップ4：引き渡し後は管理会社が管理を行う

【管理会社選定のポイント】

• サービス内容の確認：各社のサービス内容（家賃保証の有無・サポート範囲）、手数料率や実績などを確認し、信頼できる会社を見極めましょう。家賃保証額や管理範囲・オーナー負担事項などは契約前にしっかり確認し、疑問点があれば担当者に質問してクリアにしておきます。
• 契約形態の選択：依頼する会社が決まったら、管理委託契約または転貸借契約を締結します。代理委託方式では「賃貸管理業務委託契約」を、転貸借方式ではオーナーと会社の間で賃貸借契約（マスターリース契約）を結ぶ形になります。
• 物件情報の共有：契約を交わす前に、自宅の物件情報や現在の状態、希望する賃貸条件（募集期間・ペット可否など）を詳しく伝え、管理会社側と認識の齟齬がないよう確認することが大切です。契約書の内容は隅々まで読み込み、納得したうえで締結しましょう。

【条件設定と物件整備の進め方】

• 適切な家賃設定：家賃については「希望額」だけでなく「借りてもらえる金額」を念頭に、市場相場に照らして適切な水準に設定することが重要です。自宅を空ける期間や周辺の需要も考慮し、オーナーの希望と借主のニーズのバランスを取った条件を詰めます。
• 引越しと片付け：入居者募集の開始と並行して、オーナー自身の引越しを済ませ、家具や私物を片付けてハウスクリーニングを行い、空き家の状態にする必要があります。第三者が住むうえで支障のない状態へ整理しましょう。
• 設備点検と修繕：長年住んでいると気づかない設備不良（給湯・空調の不具合など）があるかもしれません。貸し出し前に管理会社と一緒に物件を点検し、直すべき箇所は事前にメンテナンスしておきます。壁紙の汚れや床の傷なども補修しておけば物件の印象が良くなり、早期成約につながります。

【募集から契約までの流れ】

• 広告掲載と内見対応：問い合わせがあれば内見（内覧）の日程調整や案内対応も管理会社が代行します。定期借家物件はすぐに入居希望者が現れるとは限らないため、反響が少ない場合は途中で賃料や条件を見直すなど柔軟な対策も検討しましょう。
• 入居審査の実施：入居希望者から申し込みが入ったら、管理会社による入居審査を実施します。申込者の収入状況・勤務先・連帯保証人の有無などを確認し、家賃支払い能力や人格面で問題のない方かを審査します。
• 契約締結：審査に通過すれば、賃貸借契約の締結に進みます。代理委託方式では貸主（オーナー）と借主との間で定期借家契約を、転貸借方式ではリロケーション会社と借主との間で転貸借契約を締結します。契約書には定期借家である旨や契約期間・賃料・原状回復・禁止事項など細かな取り決めが明記され、借主にも内容を十分説明します。

【入居中の管理体制】

• 家賃の流れ：毎月の家賃は借主から管理会社に支払われ、管理会社からオーナー口座へ送金されます。オーナーは遠隔地にいても、煩雑な賃貸管理業務を任せられるため、安心して本業に専念できます。
• トラブル対応：設備の不具合やトラブルなど借主からの連絡も、まず管理会社が受け付け、必要な対応（修理の業者手配など）を取ってくれます。トラブル発生時も管理会社が間に入るため、オーナー自身が対応する必要はありません。
• 退去手続き：契約期間が満了したら、管理会社立ち会いのもと退去手続きと原状回復を進めます。借主に退去日までに荷物を撤去・明け渡ししてもらい、室内の損耗状況をチェックします。汚れや破損があればガイドラインに沿って借主と貸主の負担区分を判断し、必要に応じて修繕工事やハウスクリーニングを実施します。

1. リロケーションとは空き家期間のみ自宅を貸し出す仕組み
2. 「定期借家契約」を使うため契約満了で確実に入居者が退去する
3. 管理は転貸借方式か管理委託方式の2種類から選ぶ

1. 家賃は市場相場より安くなりやすい
2. 短期契約のため入居者募集に時間がかかりやすい
3. 住宅ローン残債がある場合は金融機関に連絡する
4. 住宅ローン控除が適用外になる

1. 管理委託手数料：毎月の家賃収入から差し引かれる
2. 事務手数料：入居者の募集依頼時や契約更新時にかかる
3. クリーニング費用・設備修繕費など：必要に応じて生じる

1. 管理会社を比較選定して契約を締結する
2. 家賃設定と物件準備を完了させる
3. 入居者募集から審査・契約まで進める
4. 引き渡し後は管理会社が管理を行う