「転勤が決まったけど、住宅ローンが残っている家をどうすればいいのかわからない」「賃貸に出すべきか売却すべきか、それとも空き家のままにしておくべきか判断がつかない」
このような方へ結論からお伝えすると、多くの方にとって「賃貸に出す」ことが最適解となります。
転勤辞令を受けたとき、「持ち家をどうするか？」は大きな問題です。この記事では、そんなあなたの悩みを解決できるよう、しっかり多角的に解説します。
【この記事を読むと得られるメリット】
・自分の状況に最適な持ち家の活用方法がわかる
・各選択肢のリスクと対策を理解して失敗を回避できる
・気を付けるべき注意点があらかじめ把握できる
転勤という人生の転機を、経済的にも精神的にも納得のいく形で乗り切るために、ぜひ参考にしてください。
転勤時の持ち家の選択肢は4つ：状況に合う方法を見つけよう
転勤辞令を受けた際に持ち家をどうするか？については、選択肢が大きく分けて4つあります。まずは各選択肢について、把握しましょう。
1. 選択肢1：賃貸に出して家賃収入を得る
2. 選択肢2：売却して資産を現金化する
3. 選択肢3：空き家のまま維持する
4. 選択肢4：単身赴任で家族は住み続ける
選択肢1：賃貸に出して家賃収入を得る
まず、持ち家を第三者に貸し出し、毎月の家賃収入を得る「賃貸化」の方法があります。多くの転勤者が選択する手法で、家を手放すことなく収入を確保できる点が魅力的です。
冒頭でも触れたとおり、賃貸化は最も推奨の選択肢となります。
その理由は、住宅ローン返済中であっても家賃収入で負担を軽減でき、将来的に自宅に戻れる安心感もあるからです。
注意点として、住宅ローン返済中の場合は、事前に金融機関の承諾を得ることが必須です。無断で賃貸に出すと、契約違反となるリスクがあります。住宅ローン控除も、賃貸に出している間は使えなくなります。
これらに関しては後ほど詳しく解説しますので、このまま読み進めてください。
選択肢2：売却して資産を現金化する
次に、持ち家を「売却」する選択肢があります。住宅ローンの重圧から解放され、身軽になれる利点があります。
固定資産税や修繕費、管理費などの継続的な支出もなくなり、遠方からの自宅の管理も不要になります。
注意点は、アンダーローンとオーバーローンで、状況は大きく異なることです。
アンダーローンの場合は、売却金で問題なくローンを完済できます。しかしオーバーローンの場合、売却金だけではローン完済に足りないので、追加資金を準備しなければなりません。
転勤というバタバタしている時期での売却では、じっくり検討する時間が取れず、不本意な価格や条件で売却してしまうこともあります。
また、すぐに売れるとは限りません。何カ月も売れ残ったまま時間だけが過ぎていき、「こんなことなら、賃貸に出しておけばよかった」となるケースも多く見られます。
選択肢3：空き家のまま維持する
転勤期間中、誰も住んでいない「空き家」として自宅を保有し続ける方法もあります。
ごく短期の転勤や、賃貸や売却に伴う手続きを避けたい場合に、選択されることが多い手法です。
この選択肢では、経済的負担がかなり重くなります。自宅の住宅ローンや固定資産税を支払いながら、転勤先では新たに家賃や光熱費が発生するためです。
人が住まない家は湿気がこもりやすく、カビや害虫の発生により、建物の劣化が早まることにも注意しなければなりません。
選択肢4：単身赴任で家族は住み続ける
最後に4つめの選択肢として、家族は持ち家に残り、転勤者本人だけが赴任先で生活する「単身赴任」もあります。
家族の生活環境を変えたくない場合や、子どもの教育環境を維持したい場合に選択されます。
子どもは転校せずに済み、配偶者も地域のコミュニティにおける人間関係や、仕事を継続できます。
一方、経済面と精神面の両方で、相応の覚悟が必要です。家族と離れて暮らすため、本人も家族も孤独感や寂しさを感じる可能性があります。
以上、4つの選択肢について解説しました。
続いて以下では、それぞれの選択肢をとる際の注意点を解説します。
持ち家を「賃貸」に出すときの注意点
転勤時の持ち家活用法として、家賃収入を得ながらマイホームを維持できる賃貸化は、最も理想的な選択肢です。
特別な事情がない限りは、賃貸化を前提として進めるのが得策です。その際に注意したいポイントを確認しましょう。
1. 金融機関へ事前に相談して承諾を得る
2. 契約は「定期借家契約」で退去トラブルを回避する
3. 適切な賃貸管理会社選びで安心を確保する
4. 住宅ローン控除は停止になる（帰任後の再開は可能）
5. 家賃収入を得ると確定申告が必要になる
金融機関へ事前に相談して承諾を得る
住宅ローン返済中の物件を賃貸に出す際は、「金融機関への事前相談」が重要です。無断で賃貸運用を始めると、契約違反として深刻なペナルティを受ける可能性があります。
その理由は、住宅ローンは「本人または家族の居住」を前提とした優遇制度だからです。投資目的での利用は、契約上、禁止されています。
一方、転勤などのやむを得ない事情がある場合は、期間限定で賃貸が許されるのが一般的です。
たとえば、住宅金融支援機構（フラット35）では、以下のとおり案内されています。
返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。フラット３５は、お申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる住宅の取得資金としてご利用いただいております。転勤等のやむを得ないご事情で、一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能です。ただし、金融機関の窓口で住所変更に関する手続を行ってください。なお、第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済いただく場合がありますのでご注意ください。 出典：住宅金融支援機構「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。 - フラット35」
転勤という事情があるとはいえ、金融機関へ相談せずに無断で賃貸化を進めると、残債の一括返済請求を迫られる危険があります。まず住宅ローンの借入先に連絡し、賃貸転用の可否と必要な手続きを確認することから始めましょう。
契約は「定期借家契約」で退去トラブルを回避する
転勤時の賃貸では、将来の退去時トラブルを防ぐため、かならず「定期借家契約」を選ぶようにしてください
通常の普通借家契約では、借主の居住権が強固に保護されており、転勤終了時の退去交渉でトラブルになるリスクがあるからです。
借地借家法により、普通借家契約では貸主都合での退去要求に正当事由が必要となります。転勤から戻っても借主が退去に応じなければ、自宅に住めない事態となりかねません。
定期借家契約なら、契約期間満了と同時に確実に契約が終了し、更新もないため明け渡しを受けられます。
たとえば、転勤期間が2年と決まっているケースでは、2年間の定期借家契約を結ぶことで確実に自宅を取り戻せるのです。
参考：国土交通省「定期借家制度 （定期建物賃貸借制度） をご存じですか…？」
適切な賃貸管理会社選びで安心を確保する
定期借家契約について先ほど触れましたが、このような契約関連も含めて、賃貸に必要な業務全般を委託できるのが、賃貸管理会社です。
転勤者は物件から離れているため、入居者対応や緊急時の修繕対応を自分で行うことができません。家賃の集金業務や退去時の立ち会いなど、専門知識を要する業務も数多く発生します。
こうした課題を解決するには、管理会社への委託が欠かせません。まずは、複数の会社へ相談し、査定額や対応品質を比較検討するところから始めましょう。
住宅ローン控除は停止になる（帰任後の再開は可能）
自宅を賃貸に出すと、住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）の適用はできなくなります。
住宅ローン控除の控除額は、年末時点での住宅ローン残高の0.7％です。仮に3,000万円の残高がある場合、21万円分の控除が受けられなくなります。
控除されなくなった分は、家賃収入により相殺できるケースが多いでしょう。重要なのは、転勤終了後に確実に控除を復活させられるよう、手続きをしっかり行うことです。
具体的には、転勤前に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を所轄税務署に提出しておくと、帰任後の再適用が認められます。
出典：国税庁「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」
詳しくは、国税庁の「A1-42 転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出手続」にてご確認ください。
出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」、国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」
家賃収入を得ると確定申告が必要になる
持ち家の賃貸により家賃収入を得て利益が出ると、会社員であっても確定申告の義務が発生します。「給与以外の所得が20万円を超える場合」は、申告が必要です。
家賃収入は「不動産所得」という区分になります。不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いた金額となります。
固定資産税や火災保険料、管理費などは、必要経費として計上できます。
確定申告を行う期日は、毎年2月16日〜3月15日です。前年の1年間の家賃から得た不動産所得を申告します。
初回の確定申告では手続きに戸惑うかもしれませんが、税務署の相談窓口で相談できます（最寄りの税務署は「税務署の所在地などを知りたい方」にて調べられます）。
また、確定申告のサポートを行っている賃貸管理会社もあります。サポートが必要であれば、管理会社選びの際に確認しておきましょう。
思い切って持ち家を「売却」する際の注意点
次に、転勤を機に持ち家を売却する場合の注意点を見ていきましょう。
1. 愛着のある家を完全に手放すことについて家族でよく話し合う
2. 売却損（ローン残高＞売却価格）が出るリスクを認識する
愛着のある家を完全に手放すことについて家族でよく話し合う
売却の大きなデメリットは、長年家族の思い出が詰まった住まいを永久に失うことです。
マイホームに対する愛着が強いほど、売却後の喪失感や後悔の気持ちが大きくなる可能性があります。
いざ当事者になってみて初めてわかる感情もあるため、事前によく家族で話し合うことをおすすめします。
子どもの成長を見守ってきた家や、夫婦で苦労して手に入れたマイホームを手放すこと、近隣の方々との関係や地域コミュニティでの居場所も失われることなどを、しっかり受け止めなければなりません。
また、転勤終了後に住居を探す際、希望に合う物件が見つからない可能性も念頭に置いてください。2025年現在、不動産市場は上昇トレンドのため、以前と同等の住環境を確保するためには、より多くの資金が必要になるリスクもあります。
売却損（ローン残高＞売却価格）が出るリスクを認識する
不動産売却では、損失が出るリスクもあります。
とくに、購入から間もない物件や不動産市況が悪化している地域では、売却価格が住宅ローン残高を下回るオーバーローンが発生する可能性があります。
新築住宅は購入直後から市場価値が下落し、築浅でも、2〜3割程度価値が下がるのが一般的です。購入時の頭金が少ない場合、売却時にローン残債が売却価格を上回る状況が発生します。
たとえば3000万円で購入した新築住宅が2年後に2400万円でしか売れず、ローン残債が2800万円ある場合、400万円の自己資金が必要になります。さらに仲介手数料や諸費用で85〜100万円以上が必要となり、手出し金はさらに多くなります。
売却を検討する際は、複数の不動産会社から査定を取得し、ローン残債との差額を正確に把握することが重要です。オーバーローンの場合に自己資金での補填が難しいのであれば、売却の選択肢は選びにくい状況となります。
短期転勤で「空き家」にしておく際の注意点
続いて、自宅を空き家として維持する選択肢の注意点を見ていきましょう。
1. ローンと転勤先家賃の二重払いで経済的な負担が大きくなる
2. 家の劣化や防犯面でのリスクに注意する
3. 空き家管理サービスの活用を検討する
ローンと転勤先家賃の二重払いで経済的な負担が大きくなる
空き家の選択をするうえでの最大の課題は、収入を生まない不動産の維持費と、転勤先の住居費を同時に負担しなければならないことです。
この二重負担は家計を大きく圧迫し、転勤期間が長引くほど負担となります。
具体的には、住宅ローンの月額返済に加えて、転勤先の家賃・光熱費が発生し、住居関連の支出が倍増します。固定資産税・都市計画税、火災保険料、光熱費の基本料金なども、継続して発生します。
誰も住んでいないにもかかわらず、年間20〜30万円程度の維持費がかかることも珍しくありません。
空き家維持を選択する場合は、転勤期間中の総負担額を事前に試算し、家計で無理なく負担できるかを慎重に検討することが重要です。
会社からの住宅手当だけでは賄いきれない場合、貯蓄の取り崩しが必要になります。
家の劣化や防犯面でのリスクに注意する
人が住まない家は想像以上に早く劣化します。定期的な換気や清掃が行われないため、湿気によるカビの発生、害虫・害獣の住み着き、給排水設備の不具合などが起こりやすくなるからです。
木造住宅では木材の腐朽が進行してしまい、建物の寿命が大幅に短くなる可能性があります。
また、人の気配がない空き家は、不法侵入や器物損壊の標的になりやすく、最悪の場合は放火などの重大犯罪に巻き込まれる危険があります。
出典：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」
庭木が伸び放題、郵便物がたまっている、外壁が汚れているなど景観が悪化し、近隣住民から苦情が寄せられる可能性もあるでしょう。
これらのリスクを放置すると、帰任時に想定外の修繕費用が発生したり、近隣住民との関係修復が困難になったりする可能性があります。空き家にする場合は、かならずリスク対策を講じることが不可欠です。
空き家管理サービスの活用を検討する
具体的なリスク対策としては、空き家管理サービスを利用する手があります。定期的に点検・管理に入ってもらい、建物の状態を良好に保つことで、リスクを最小限に抑えられます。
空き家管理サービスの相場は、月1回の巡回管理で10,000円程度です。全室の窓開放による換気、水道の通水、郵便物の回収、外観・内部の目視点検、簡易清掃などが標準的なサービス内容となります。
ほかに、草刈り・剪定作業、害虫駆除、室内清掃などのオプションサービスも利用できます（より充実したプランでは料金も高額になります）。
多くの業者では写真付きの管理報告書を提出してくれるので、建物の状況を遠隔地からも確認できます。
詳しくは［空き家管理サービス］といったキーワードで検索してみてください（⇒Googleで［空き家管理サービス］と検索した結果ページはこちら）。
家族の生活を維持する「単身赴任」という選択の注意点
最後に、転勤者本人のみが赴任先に向かい、家族は持ち家に住み続ける単身赴任という選択肢を見ていきましょう。
1. 二重生活による経済的負担が最も重くなる
2. 家族が離れて暮らす精神的な負担について事前によく検討する
二重生活による経済的負担が最も重くなる
単身赴任の経済的負担は、多くの場合、ほかの選択肢よりも重くなります。持ち家の維持費に加えて赴任先での生活費が発生し、さらに帰省交通費も定期的に必要だからです。
会社からの手当があっても上限があるため、月額数万円〜10万円程度の追加負担になることもあります。
単身赴任を検討する際には、まずは会社からの各種手当額を確認し、自己負担額を正確に試算することが大切です。
貯蓄の取り崩しが必要な場合は、転勤期間中の総負担額を計算して、家計で負担可能かを慎重に検討しましょう。
家族が離れて暮らす精神的な負担について事前によく検討する
経済的負担と同様に深刻なのが、家族が物理的に離れて暮らすことによる精神的なストレスです。全員にとって、相当な負担となります。
単身赴任者は、平日は一人で過ごす孤独感に加え、家族に育児や家事の負担を押し付けている罪悪感を感じる人もいます。夫が単身赴任する場合、妻は完全ワンオペ状態で、すべての家事育児を担わなければなりません。
親と離れて暮らす子どもは、寂しさや混乱を感じる可能性もあります。とくに小さな子の場合は、情緒不安定になることもあるでしょう。
家族の精神的負担を軽減するには、定期的なビデオ通話、こまめな連絡、帰省時の濃密なコミュニケーションなどの工夫が必要です。物理的な距離による制約は根本的には解決できないため、家族全員の強い意志と協力が不可欠になります。
迷ったときには「賃貸」にしておくと後悔が少ない
ここまで、さまざまな視点から各選択肢の注意点を見てきました。
よく聞くのが「売却か、賃貸かで迷っている」という声です。売却か賃貸かで迷ったときには、いったんは「賃貸運用」を本格的に検討することをおすすめします。
売却してしまうと、もう取り返しがつきませんが、賃貸ならば、後になって売却する選択も可能だからです。
査定を受けて、さまざまな賃貸管理会社から意見を聞いてみるのも、参考になります。プロの目から見て、自分の持ち家はどのような評価を受けるのか、確認するところから始めましょう。
まとめ
本記事では「転勤のとき、持ち家をどうするか？」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。
転勤時の持ち家の選択肢として、4つを解説しました。
1. 賃貸に出して家賃収入を得る
2. 売却して資産を現金化する
3. 空き家のまま維持する
4. 単身赴任で家族は住み続ける
持ち家を「賃貸」に出すときの注意点は以下のとおりです。
1. 金融機関へ事前に相談して承諾を得る
2. 契約は「定期借家契約」で退去トラブルを回避する
3. 適切な賃貸管理会社選びで安心を確保する
4. 住宅ローン控除は停止になる（帰任後の再開は可能）
5. 家賃収入を得ると確定申告が必要になる
思い切って持ち家を「売却」する際の注意点は以下のとおりです。
1. 愛着のある家を完全に手放すことについて家族でよく話し合う
2. 売却損（ローン残高＞売却価格）が出るリスクを認識する
短期転勤で「空き家」にしておく際の注意点は以下のとおりです。
1. ローンと転勤先家賃の二重払いで経済的な負担が大きくなる
2. 家の劣化や防犯面でのリスクに注意する
3. 空き家管理サービスの活用を検討する
家族の生活を維持する「単身赴任」という選択の注意点は以下のとおりです。
1. 二重生活による経済的負担が最も重くなる
2. 家族が離れて暮らす精神的な負担について事前によく検討する
転勤という人生の転機を前向きに捉え、家族全員が納得できる選択を見つけ、新しい環境での充実した生活を実現してください。本記事が皆様の重要な決断の一助となれば幸いです。
Author information
河上 隼人
1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役
インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。
趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。
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