転勤時のリロケーション全解説！メリット・注意点・判断基準も解説

「転勤が決まったけど、自宅をリロケーションするにはどうすればいいかな？」
「リロケーションで自宅を貸したら、戻ってきたときにまた確実に自宅に住めるの？」
「住宅ローンが残っている場合でも、リロケーションってできるのかな？」

転勤時に自宅を貸す方法として「リロケーション」に興味を持ち始めたという方は多いのではないでしょうか。

結論からいうと、転勤中の自宅を有効活用するという観点で、リロケーションは非常に有効です。デメリットや注意点を理解したうえで、必要な手続きと業者選びを確実に行うことで、リロケーションしない場合と比べて恩恵を得られる方が多いでしょう。

しかしながら、もちろん、リロケーションには「気を付けなければならないデメリット・注意点」も存在します。

この記事では、リロケーションのメリット・デメリットを踏まえたうえで、個々の状況や心理状態に応じて「自分は転勤時にリロケーションしたほうがいいか」を判断できるような情報を提供していきます。

最後までお読みいただければ、転勤で自宅を離れることに対する不安が解消され、リロケーションに向けて今日から何をすべきかという具体的な行動まで理解できるはずです。ぜひじっくりお読みください。

転勤時に家を活用できるリロケーションとは

リロケーションとは、転勤や海外赴任など一時的に自宅を離れるときに、留守宅を一定期間賃貸に出すためのサービスや仕組みを指します。

語源は、英語の「relocation」（リロケーション）で、「移転」や「配置換え」を意味する言葉です。

リロケーションでは、一般的な賃貸契約（普通借家契約）とは異なり、「オーナーが将来的に自宅に戻ること」を前提とした賃貸借の契約方法が使われます。

通常の賃貸契約ではなく「リロケーション」を活用することで、帰任時に確実に自宅に戻れるという点が大きなメリットとなります。

転勤でリロケーションを活用するメリット

リロケーションの意味や意義が分かったところで、転勤時にリロケーションを活用するメリットを3つに分けて解説していきます。

自宅を放置する場合とリロケーションした場合とを比較してイメージしながら、読み進めてみてください。

メリット1：家賃収入で自宅の維持費をまかなえる

リロケーション最大のメリットは、転勤中に空き家になる間の維持費を、家賃収入でまかなえる点にあります。

転勤中であっても、固定資産税・都市計画税や、住宅ローン返済、保険料、管理費・修繕積立金（マンションの場合）などはかかり続けます。

家賃収入が無ければこれらの維持費は全て持ち出し（マイナス）となります。一方で、リロケーションを使って家賃収入を得られれば、これらの維持費を軽減できます。

メリット2：転勤から戻ってきたときに確実に自宅に戻れる

冒頭でも触れましたが、「転勤から戻ってきたときに確実に自宅を取り戻せる」というのも、リロケーションを選ぶ大きなメリットです。

通常の賃貸借契約（普通借家契約）では、借主（入居者）の権利が強く守られるため、オーナーが望んでも退去させることが困難です。

しかしながら、オーナーが転勤後に戻ってくることを前提としたリロケーションでは、確実に転勤後に戻れるような契約方法を用意するので、「転勤後に家に戻れない」というリスクを避けることが可能です。

転勤中の賃貸で最大の不安ポイントを解消できる点が、リロケーションの最も重要なメリットといえるでしょう。

メリット3：家の劣化や犯罪防止にもつながる

転勤でリロケーションを活用して家を賃貸することで、資産価値の維持や空き家リスクから守るという副次的なメリットもあります。

自宅を長時間不在にすると換気や通水が行われず、湿気によるカビが発生したり、排水口から下水のにおいが逆流したり害虫が侵入してきたりして、建物の劣化・老朽化が早まります。

リロケーションの仕組みを活用して人に住んでもらうことで、日常的に換気や通水が行われ、建物の状態を健全に保つことができます。

また、人が住んでいれば防犯効果もあり、不法侵入や犯罪の標的になるリスクを大幅に下げることができます。

転勤でリロケーションを活用するデメリット・注意点

前章では転勤中にリロケーションを活用するメリットを解説しましたが、メリットだけを見て尽き進むのは危険です。リロケーションにはデメリットや注意点も存在するからです。

ここからは、事前に知っておくべきデメリットと注意点についても、詳しく解説していきます。

リロケーションを成功させるには、こうしたリスクや注意点を正確に把握したうえで、対策を講じることが必要です。損しないために、しっかり理解していきましょう。

注意点1：入居者が見つかりにくい場合がある

転勤中の期間限定でリロケーションを行いたくても、必ずしもすぐに入居者が見つかるとは限らない、という注意点があります。

借りる側にとって見れば、「ずっと住める物件」ではなく「〇年後（または〇カ月後）には退去しなければならない物件」なので、どうしても入居希望者は限定されてしまいます。

とくに「人気エリアに位置している」「交通アクセスが良い」「賃貸ニーズが高まる時期に貸し出す」といった条件が揃わない場合、なかなか入居者が決まらないこともあります。

リロケーションに強い不動産会社を選ぶとともに、「入居者が決まらない場合もある」ことを念頭に置いたうえで、できるだけ早めに準備することも大切です。

注意点2：家賃が相場より安くなる

注意点1で触れたように「一定期間しか住めない」というデメリットを持つリロケーション物件は、入居者が限定され、結果的に家賃が通常の相場よりも低くなる傾向があります。

一般的な普通借家契約の物件と比較した場合、リロケーション物件の家賃は、1割〜3割程度家賃が下がることを見込んでおく必要があります。

たとえば、似ている物件の賃料相場が10万円のエリアでも、リロケーションの場合は、7万円〜9万円の家賃になる可能性が高いでしょう。

もちろん、エリアや間取りなどによってリロケーションの需要は異なりますので、家賃への影響度合いも変わってきます。

「自分の家をリロケーションで貸した場合、どのくらいの家賃を見込めるのか」を査定してもらったうえで、最終決定を行うことをおすすめします。

注意点3：住宅ローンの借り換えが必要になる可能性がある

住宅ローン返済中の自宅をリロケーションで賃貸に出す場合には、お金を借りている金融機関への連絡・承認は必須であり、場合によってはローンの契約変更や借り換えが必要になる可能性がある点に注意が必要です。

そもそも住宅ローンは、「契約者本人が居住すること」を前提として金利が安く設定されています。そのため、原則としては、住宅ローン返済中の物件を他人に貸し出すことはできません。

転勤などやむを得ない事情がある場合には、金融機関が認めれば例外的に貸し出せるケースがありますが、金利が高い他のローンへの切り替えが必要になる場合があります。

「住宅ローン返済中に短期賃貸できるか」「住宅ローンの金利を維持できるのか」などは、金融機関に問い合わせてみないと分からないので、住宅ローン返済中の方はまずは問い合わせてみましょう。

※なお、金融機関に黙ってリロケーションをスタートすると、契約違反で一括返済を求められる危険性もあるので、無断で賃貸を始めることは絶対にやめましょう。

注意点4：住宅ローン控除が一旦停止する

「住宅ローン控除」を受けている場合には、リロケーションで自宅を貸し出している間は「控除（減税）が一旦停止する」という点にも注意が必要です。

住宅ローン控除は、本人（または家族）が居住することを前提とした減税措置であるため、誰も住まない状態になる場合や、貸し出して他人が住む場合には、控除適用対象外となります。

国税庁に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出手続」を行い、帰ってきて再入居するときにまた税務署で「再適用を受けるための手続き」を行う必要があります。

出典：国税庁「A1-42　転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出手続」

つまり、一旦停止中も控除期間は進行するため、控除を受けられる期間が短くなる点に注意しましょう。

リロケーションと住宅ローンとの関係についてさらに詳しく知りたい方は、「住宅ローン返済中でも安全にリロケーションするための全知識を解説」の記事もぜひ参考にしてみてください。

注意点5：確定申告が必要になる

転勤中の自宅をリロケーションで貸し出して一定以上の利益が出た場合には、オーナー（自宅の所有者）は毎年確定申告を行う義務が生じます。

自宅を貸して得た利益は、所得税・住民税の課税対象となる「不動産所得」にあたるため、年末調整では処理できず、自身で所得を計算し申告する必要があります。

給与所得者（会社員など）の場合、家賃収入から必要経費（委託管理費用や固定資産税、減価償却費など）を差し引いた金額が「年間20万円」を超える場合には、申告が必須となります。
（給与所得以外の他の所得がある場合は、合算した所得が年間20万円を超える場合）

確定申告の義務があるのに確定申告を怠ると「脱税」となり、追徴課税の対象になる可能性があるので注意しましょう。

転勤でリロケーションを活用するか判断するポイント

リロケーションのメリットとデメリット・注意点の両方を理解したところで、実際に自分の場合は「リロケーションしたほうがいいのか」「やめておいたほうがいいのか」を判断したい方がほとんどでしょう。

住宅ローンの有無や転勤期間など、オーナーの状況によってリロケーションすべきかの判断は異なります。

本章では、4つの状況ごとに、リロケーションを活用すべきかを判断できるための情報をお届けします。

自分の状況をイメージして、どの判断が最善か考えながら、読み進めてみてください。

住宅ローン返済中かどうか・金利が上がるかどうか

転勤中にリロケーションするかどうかを決める場合には、まず「住宅ローン返済中であるかどうか」「現在よりも金利があがるかどうか」を基準に判断が分かれます。

なぜならば、前章の注意点で示したように、住宅ローン中には金融機関への連絡が必要になったり、金利が上がったりするリスクがあるからです。

住宅ローン返済中の場合は、金融機関の返答を確認したうえで、しっかりと収支シミュレーションを行って、リロケーションするかどうかの次の判断に進むのがおすすめです。

自宅を使わせることに抵抗がないか

転勤中にリロケーションを活用するかどうか判断する際には、「自宅に他人が住むことに対して抵抗がないか」という心理的な許容度を確認することも重要です。

なぜならば、転勤の間だけとはいえ、自分の大切な家を他人が使うことになるからです。

日本では、家具・家電を全て運び出して空室として貸し出すリロケーションが一般的ですが、中には一部を残して貸し出すケースもあります。

家具や家電を貸さないまでも、「愛着のある自宅を他人が使うことに抵抗がある」「汚されたくない」と感じる方も少なくはないでしょう。

心理的なストレスが「家賃収入を得られるなどのメリット」を上回る場合は、リロケーションすべきか慎重に判断することが大切です。

転勤の期間が決まっているか・どのくらいの期間か

「転勤期間が明確に決まっているのか」「1年未満なのか3年なのか」など、転勤の期間によっても、リロケーションすべきかどうかの判断は分かれます。

転勤期間があまりに短い場合にはリロケーションのメリットが薄れますし、期間が未定の場合には柔軟な契約方法でないと再入居がしづらくなるからです。

物件の貸しやすさだけでなく、リロケーションに出すための手間や、帰ってきたときの状況などもイメージして、リロケーションに進むべきか判断するのがおすすめです。

リロケーションしない場合の劣化・値下がりリスク

転勤時にリロケーションを活用するのか、それとも空き家として放置するのかを判断するときには、転勤から戻ってきた場合の劣化や値下がりリスクもしっかり考慮して決めることが大切です。

先ほども触れたように、人が住まない家は老朽化が進みやすく、とくに長期間放置すると、湿気による部屋全体のカビや配管の劣化などにより大規模な修繕が必要となる可能性があります。

また、5年経ってから売却すると、今よりも築年数が古くなり、市場価値が目減りする可能性もあります。

自宅という「財産」を守るためにも、空き家として放置するのはおすすめしません。転勤中の資産保全としてリロケーションを前向きに検討してみると良いでしょう。

転勤のリロケーションで失敗しないために必要な3つの視点

ここからは、「自分でもリロケーションを前向きに検討してみよう」という方に向けて、失敗しないために必要な3つの視点について解説していきます。

転勤中に安心してリロケーションを行うには、プロに任せることや手続きを徹底すること、そして経済的な安心を確保することが大切です。

必要な行動を詳しく解説するので、「何をしなければいけないのか」しっかり把握して、後悔なくリロケーションを進めていきましょう。

リロケーションに強い不動産会社を選んで管理も任せる

転勤中のリロケーションで失敗しないためには、募集から管理、トラブル対応まで全てを任せられる「リロケーションに強い不動産会社」を選ぶべきです。

リロケーションは、期間を決めずに貸す通常の賃貸とは異なり、「転勤後にオーナーが再入居できること」が何よりも大切です。期間が短い分、入居者が限定されてしまうため、リロケーション物件でも良いと考える借主を見つける力が重要になるのです。

また、転勤でオーナーが自宅を離れている間に、空室リスクや入居者トラブルに確実に対応するための専門的なノウハウも必要となります。

リロケーションに強い不動産会社に一任することで、不利な条件でも入居者を見つけてもらえますし、遠方にいても管理や物件保全の心配をせずに済みます。

リロケーションに必須の手続き・税金申告をもれなく行う

リロケーションで失敗しないためには、リロケーション期間全体を通じて必須となる手続きを忘れず確実に行いましょう。

手続きを怠ってしまうと、最悪の場合、住宅ローンの一括返済を求められたり、脱税とみなされて追徴課税を課されたりなど、深刻な状況になる危険性があります。「バレないだろう」と考えず、かならず必要な手続きは行ってください。

なお、正確に確定申告を行うためには、リロケーションにかかった経費のレシートや請求書などを整理しておくことをおすすめします。

収支を事前にシミュレーションしておく

転勤中の不安を解消するため、リロケーションした場合の収支シミュレーションを事前にしっかりと行い、金銭の流れを把握しておくことが重要です。

「賃料収入はいくらか」だけでなく、維持費用（リロケーション会社への支払い金額、ローン返済額、固定資産税など）を差し引くと手元にいくら残るのかを事前に把握しておきましょう。

転勤中の自宅を安全に管理するための方法と考えれば、収支はかならずしも黒字になる必要はありません。しかしながら、あらかじめ収支のイメージを明確にしておくことで、転勤中にお金に関する心配をする必要がなくなり安心して生活できるはずです。

リロケーションに強い不動産会社に相談すれば、想定賃料の査定や、収支シミュレーションも出してくれるケースが多いので、まずは相談すると良いでしょう。

また、リロケーション会社に任せっきりにせず、自分でも厳しめの想定でシミュレーションしておくことも重要です。

複数の会社に問い合わせるなら「マンション貸す.com」

ここまで解説した通り、転勤時のリロケーションを成功させるには、「リロケーションに強い不動産会社を選ぶこと」「事前にしっかり収支シミュレーションを行うこと」が重要です。

これらを同時に実現するために最も有効な手段が、複数のリロケーション会社から同時に提案を受け取って、その中で最善な会社を見つけることです。

そして、手間をかけずに複数の優良な専門業者を見つけるなら、「マンション貸す.com」の一括査定サービスがおすすめです。

「マンション貸す.com」を利用すれば、一回の入力だけで同時に複数の不動産会社に査定を依頼できるため、あなたの物件に合った最適な賃料提案や管理プランを効率よく比較できるからです。

リロケーションを始める最初のステップは、まず「あなたのマンションがいくらで貸せるのか」「収支はどうなるか」の見通しを立てることです。便利な一括比較サービスを活用して、転勤後の自宅活用に向けた具体的な一歩を踏み出しましょう。

まとめ

本記事では「転勤時のリロケーション」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

◆転勤でリロケーションを活用するメリット
・メリット1：家賃収入で自宅の維持費をまかなえる
・メリット2：転勤から戻ってきたときに確実に自宅に戻れる
・メリット3：家の劣化や犯罪防止にもつながる

◆転勤でリロケーションを活用するデメリット・注意点
・注意点1：入居者が見つかりにくい場合がある
・注意点2：家賃が相場より安くなる
・注意点3：住宅ローンの借り換えが必要になる可能性がある
・注意点4：住宅ローン控除が一旦停止する
・注意点5：確定申告が必要になる

◆転勤でリロケーションを活用するか判断するポイント
・住宅ローン返済中かどうか・金利が上がるかどうか
・自宅を使わせることに抵抗がないか
・転勤の期間が決まっているか・どのくらいの期間か
・リロケーションしない場合の劣化・値下がりリスク

◆転勤のリロケーションで失敗しないために必要な3つの視点
・リロケーションに強い不動産会社を選んで管理も任せる
・リロケーションに必須の手続き・税金申告をもれなく行う
・収支を事前にシミュレーションしておく

納得のいく形で転勤時の自宅を活用したい方は、ぜひ便利な「マンション貸す.com」のサービスをご活用ください。複数の会社の提案を比較することで、最適なパートナーを見つけることができます。

Author information

河上 隼人

1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。