空き家を今すぐ活用できる5つの方法｜収益性や進め方、成功した事例

「相続した空き家が放置されたままになっている。何か活用できる方法はない？」

「空き家を管理しないまま放置して行政から勧告を受けると、固定資産税が上がるらしい。何とか早く活用法を見つけないといけない」

相続などで空き家を保有しているものの手つかずの状態が続いており、納得できる活用方法はないか調べているなかでこの記事にたどり着いたかと思います。

結論から言うと、代表的な空き家の活用方法には、下記の5つがあります。

どの活用方法がむいているのか判断が難しい場合は、下記の表も参考にしてみてください。

このように、空き家にはさまざまな活用方法がありますが、空き家の立地や需要に応じて、適切な活用方法を選ぶことが重要です。

実は、空き家活用の失敗は、空き家のある地域と空き家の活用方法のミスマッチで起きることが多いからです。

空き家を大切な資産として有効活用して、収益化や社会貢献などにつなげるためにも、納得できる活用方法を把握しておきましょう。

そこで本記事では、空き家活用の代表的な方法と、空き家の活用方法の選び方をまとめて解説していきます。最後まで読めば、あなたの空き家にはどの活用方法が最適なのか理解できます。

空き家を放置しておくと劣化が進み、気付いたときには思うような活用ができなくなる可能性があります。少しでも早く空き家を有効活用するためにも、ぜひご覧ください。

空き家の活用方法1：賃貸として貸し出す

1つ目は、所有している空き家を賃貸物件として貸し出す方法です。空き家の活用のなかでは、最も一般的な方法で、比較的周辺環境や築年数などに左右されずに検討できます。

空室が発生しなければ毎月の賃料を得られるため、空き家のまま放置するよりは収益を生み出せる可能性があります。

賃貸物件として貸し出す方法には、主に下記の3種類があります。

貸し出す方法によって特徴や向いているケースが異なるため、どの活用方法が検討できそうか確認しておきましょう。

一般的な賃貸として貸し出す

まずは、一般的な賃貸物件として貸し出す方法です。通常の賃貸物件と同様に、賃貸管理会社と契約をして入居者募集や管理を行います。

一般的な賃貸として貸し出すときは入居者が今すぐに住めることが前提なので、空き家の状態によってはリフォームが必要です。

大がかりなリフォームになると出費が増えるため、比較的新しい空き家や複数の設備リフォームが不要な場合に向いています。

また、一般的な賃貸では借主の原状回復が義務なので、賃貸に出したがために大幅に劣化することがありません。一時的に賃貸として貸し出しをして、将来的に貸主が住むなどの選択がしやすくなるでしょう。

DIY型賃貸として貸し出す

空き家を賃貸に出す場合は、DIY型賃貸として貸し出す方法も検討できます。DIY型賃貸とは、借主の意向を反映して住宅の改修ができる賃貸物件のことです。
空き家の場合は賃貸前に大がかりなリフォームをすると、貸主の負担が大きくなる傾向があります。

それに加えて、せっかくリフォームをしても入居希望者の好みのデザイン、レイアウトになるとは限りません。
このような背景を踏まえて空き家を現状のまま貸し出し、双方の合意のうえで借主側で自由に改修をするのがDIY型賃貸の流れです。

参考：国土交通省「DIY型賃貸借のすすめ」

例えば、下記のように、空き家の壁の色や間取りなどを変更して、借主の理想の住まいを実現できます。

出典：国土交通省「DIY型賃貸借のすすめ」

このように、DIY型賃貸は借主側でリフォームを実施するため、貸主の初期負担を軽減できる点が大きなメリットです。

「空き家の内装が古いけどリフォーム費用が高い」「設備を取り替える負担が大きい」という場合には、DIY型賃貸を選択することで空き家活用がしやすくなるでしょう。

一方で、DIY型賃貸の場合は、基本的にはDIY工事部分の原状回復が不要になります。DIY時に貸主の承諾は得るものの、想定と異なるDIYにより将来住みにくい、売却額が落ちるなどのリスクがあります。

また、DIY型賃貸は入居できる状態で賃貸をするわけではないため、通常よりも賃料が低くなる傾向があります。賃料を重視して空き家活用をしたい場合には、向かないでしょう。

他にも、通常の賃貸借契約とは異なり、下記のような点を細かく決めてトラブルが起きないように貸し出すことが求められます。

知見のある賃貸管理会社や市区町村に相談しながら、貸主が関わりながら規約を決める負担が発生することも念頭に置いておきましょう。

参考：瀬戸内市移住交流促進協議会「空き家活用事例集」

サブリース事業者に貸し出す

空き家を賃貸に出す方法としては、サブリース事業者に貸し出すことも検討できます。サブリースとは、貸主がサブリース事業者と賃貸借契約を締結して、サブリース事業者が入居者に転貸する方法です。

サブリース期間は10～35年程度で設定されることが多く、その期間内は一定の家賃収入を得られます。

サブリース事業者との契約期間内は一定の賃料を得られるため、空室リスクがない点が大きなメリットです。とくに、空き家はなかなか入居者が見つからないケースがあるので、例え入居者がいなくても毎月一定の賃料を得られる恩恵は大きいです。

サブリース事業者が家賃回収や入居者管理、トラブル対応などをしてくれるので、貸主が賃貸に関する業務をする必要がありません。

空き家を賃貸に出したいけれど、負担や安定した収入がネックになっている人に向いている方法だといえるでしょう。

一方で、原則契約期間中は、売却や契約解除ができません。長期的な契約の場合は「ライフスタイルが変化して自分で住みたい」と感じても、契約期間内は賃貸し続ける必要があるので注意が必要です。

また、安定した賃料が得られるものの、一般的な賃貸契約と比較すると賃料が低く設定されることが多いです。

更新料や敷金なども受け取れないことが多いため、一般的な賃貸契約で空室が発生しなければ、そのほうが収益が高くなると考えられます。

収益性を重視したい場合は、周辺環境のニーズや空室になる可能性なども踏まえて、検討する必要があるでしょう。

空き家の活用方法2：レンタルスペースにする

2つ目は、レンタルスペースにする活用方法です。レンタルスペースとは、空き家を会議室や撮影スペース、パーティースペースなどとして貸し出すことを指します。

空き家をレンタルスペースにする場合は、テーマを決めて整備をし、レンタルをしてもらえるように宣伝活動をする流れで実施します。

レンタルスペースは住居を目的としていないため、初期費用を抑えやすい点が大きなメリットです。例えば、水回りの設備が古くても、会議室やフリースペースなどとして貸し出せば、水回りを大幅にリフォームする必要がありません。

また、空き家がある地域のニーズに合うレンタルスペースにできれば、賃貸として貸し出すよりも収益化できる可能性があります。オフィスが多くて会議室としての需要がある、住民が集うフリースペースが不足しているなど、明確なニーズがあれば、収益化が見込めます。

レンタルスペースは基本的に、時間や日数で区切り貸し出しをして収益を得ます。例えば、空き家の利用を1時間1,500円で実施した場合は、1日5時間利用を20日してもらえると15万円の売上を得られます。

一方で、空き家がある地域にレンタルスペースのニーズがなければ、収益を得にくくなるでしょう。空き家がある地域のニーズや住民層を把握して、戦略的に取り組む難しさがあります。

他にも、レンタルスペース利用後の清掃や管理など、負担が増える点も念頭に置いておきましょう。レンタルスペースの運用を代行会社に委託することもできますが、その分手数料が発生します。

中長期的にどのように運用していくのか考えたうえで、検討するようにしましょう。

参考：株式会社スペースマーケット「【HostStory｜第4回】今福さん、森実さん（桜上水マルチスペース）」

空き家の活用方法3：民泊施設として貸し出す

3つ目は、民泊施設として貸し出す活用方法です。民泊とは、住宅の全部または一部を利用して、第三者に宿泊サービスを提供することを指します。

空き家の所有者が民泊運営をするのは負担が大きいため、住宅宿泊管理業者に委託をして「家主不在型」として民泊施設運営をすることが多いです。

※家主不在型とは：空き家の所有者が現地にいない状態で民泊を運営する方式

民泊施設は集客ができる立地で需要があれば、賃貸よりも収益化できる可能性があります。民泊施設は年間180日以内の営業だと定められていますが、100日間に1日1万円で3人が宿泊すれば、年間300万円の売上が得られます。

住宅宿泊管理業者に委託をすれば、貸主が民泊運用そのものの負担を負うことはなく、手軽に運営できる点もメリットだといえるでしょう。

一方で、民泊施設として活用するには、住宅宿泊事業法で定められている建物の要件を満たす必要があります。一例として下記のような要件があり、この要件を満たせないと住宅宿泊事業者の届出が受理されません。

例えば、空き家の台所や浴室が使用できない場合は、リフォームをして使えるようにしなければなりません。空き家の状態によっては初期費用がかさむことが考えられるでしょう。

また、民泊施設の運営委託費用は、賃貸の管理費用よりも高くなる傾向があります。売上の20～35％が相場だと言われているので、稼働率が低いと利益が手元に残りにくくなります。

例えば、1か月で20万円の売上しかなければ、管理費用を除くと13～16万円程度しか手元に残りません。

• 観光地が近くて外国人などの十分な需要がある
• 周辺の宿泊施設が埋まっており商売として成り立つ見込みが高い

など、民泊施設の需要が確実にある場合に、検討できる活用方法だといえるでしょう。

参考：国土交通省「住宅宿泊事業（民泊）を始める方へ」

空き家の活用方法4：賃貸店舗として貸し出す

4つ目は、賃貸店舗として貸し出す活用方法です。空き家がある地域によっては人が住む目的よりも、商業用として貸し出したほうが需要があるケースがあります。

飲食店や美容院、小売店など貸し出す店舗により必要な手続きが大きく異なりますが、基本的には賃貸店舗として運営できる状態にして貸し出しをします。

賃貸店舗は住居用の賃貸物件より、初期費用や賃料を高く設定できる傾向があります。例えば、住居のままでは賃料が10万円であっても、飲食店としてのニーズに沿って店舗に変えると賃料が20万円になることも考えられます。

• 商店街や駅前など人通りの多い場所に空き家がある
• 商業施設が増えてきて利用が見込める

という場合は、家賃収入を増やせるメリットがあります。

また、自治体や市区町村によっては、地域活性化を目的に空き家の店舗活用に助成金を用意しているケースがあります。条件に該当するエリアに空き家があれば、地域活性化の目的で有効活用してもらうことも考えられます。

※助成金の状況は時期により変わるため活用前にご確認ください

一方で、現在住居利用の空き家をカフェや部品販売など異なる用途に変更する場合は、用途変更の申請が必要です。また、飲食店などでは消防法などの法律に沿って、設備を整えなければなりません。

すべて貸主が行う必要はありませんが、どこまで整備をするのか考えながら、取り組む必要があるでしょう。

また、売却や住居用としての活用を考えている場合は、大きく用途を変えると将来性が制限される可能性があるでしょう。

例えば、将来売却を視野に入れている場合は「カフェ物件にしても資産価値は下がらないのか」などを知見のある人に相談しながら検討する必要があります。

参考：いしかわ「第二のふるさと」推進実行委員会「空き家活用事例集」

空き家の活用方法5：セーフティネット住宅として登録する

5つ目は、セーフティネット住宅として登録することです。住宅セーフティネット制度とは、高齢者や低額所得者、障がいのある方など「住宅確保要配慮者」を支援するための制度です。

この制度に該当する方は、国や自治体の支援を受けながら、生活できる場所の確保を目指せます。そのためには、住宅の確保に配慮が必要な方への入居を拒まない住宅が必要です。

空き家をセーフティネット住宅として登録して、住宅確保要配慮者に貸し出しできます。

セーフティネット住宅として貸し出すと、耐震工事やリフォームなどの補助が受けられる点が大きなメリットです。空き家を入居できるようにする際の初期費用が抑えられるでしょう。

例えば「居住サポート住宅改修事業」では、車椅子で利用できるトイレ、浴室に改修する場合は、1戸あたり最大200万円の補助を受けられます。

また、居住支援法人と連携して、日常の安否確認や訪問による見守りなどのサービスを実施しているケースもあります。貸主が不安になる病気や孤独死などを防ぎ、迅速に福祉サービスにつなげられるようにしている点もポイントです。

一方で、セーフティネット住宅の賃料は、一般よりも低くなる傾向があります。賃料を低く設定した場合には本来の家賃を確保できるようにする「家賃低廉化補助」があるものの、一般的な家賃よりも高くなることはありません。

例えば、一般的な家賃相場が10万円の場合に、セーフティネット住宅の入居者が5万円の賃料を負担していたとしましょう。

家賃低廉化補助で4万円を追加すると、貸主が受け取れる賃料は9万円になりますが、大幅に増えるわけではありません。

他にも、補助金などを活用すると、セーフティネット住宅としての活用期間が設けられるケースがあります。期間内にセーフティネット住宅を辞めることができないため、事前に把握しておきましょう。

このように、セーフティネット住宅は大きな収益は見込めないものの困っている方の役に立つ側面が高いため、空き家を社会貢献に活用したい場合に向いています。

参考：国土交通省「住宅セーフティネット制度 ～誰もが安心して暮らせる社会を目指して～」

参考：豊島区「共同居住型空き家利活用事業の活用事例」

空き家の活用方法を選択するときの5つのポイント

空き家の具体的な活用方法が分かったところで、どの活用方法が向いているのか悩む方もいるかと思います。ここでは、空き家の活用方法を選択するときに確認したい5つのポイントをご紹介します。

空き家は活用方法を誤ると「思ったより収益を得られない」「将来自分で住めない」などの後悔につながります。納得できる活用方法を選択するためにも、参考にしてみてください。

空き家を活用したい目的に合っているか

1つ目は、空き家を活用したい目的に合っているかどうかです。空き家の活用目的は、主に下記の3つがあります。どの目的で空き家を活用するのかにより、選択する活用法が変わります。

空き家の収益化を目的にするなら、まず賃料として貸し出す方法が検討できます。入居者がいる限り、毎月賃料を得られます。空き家の立地によっては、レンタルスペースや民泊施設、店舗なども検討できるでしょう。

また、自治体や市区町村によっては、地域活性化を目的とした空き家活用を推進しているケースがあります。例えば、人通りの減った商店街、観光地に賑わいを取り戻すために空き家を活用すると助成金などを受け取れるケースがあります。

このような取り組みに賛同して、地域とともに賃貸店舗や民泊施設などを作っていくことも視野に入れられるでしょう。

他にも「使用するつもりはない空き家だから、社会のために使いたい」という場合は、セーフティネット住宅として困っている方に貸し出す選択ができます。

あなたの大切な資産である空き家を納得できる形で活用するためにも、明確な目的を持ち方法を選択してみてください。

現在の空き家の状況を踏まえて検討できるか

2つ目は、現在の空き家の状況を踏まえて検討できるかどうかです。空き家を活用するには、安心して人が利用できる状態にしなければなりません。

壁が崩れている、躯体に損傷があるなどの場合は、どの活用方法であっても、修繕が必要になる傾向があります。その他の修繕は空き家の広さや築年数などによって、大きく費用が変わります。方法ごとの初期費用の考え方は、下記のとおりです。

空き家の状況により貸主の負担が大きくなりやすいのは、一般的な賃貸や民泊施設としての活用です。どちらも一定の水準を満たす必要があるため、水回りが使えない、扉が閉まらないなどの不具合があると修繕が必要になります。

空き家の状況を見てどれくらいの費用があれば活用できるのか判断することは非常に難しいため、市区町村の空き家活用の窓口や専門家などに相談するといいでしょう。

空き家の活用方法が立地や需要に合っているか

3つ目は、空き家の活用方法が立地や地域の需要に合っているかどうかです。「賃貸として他の人に住んでほしい」「民泊施設として貸したい」などと思っても、空き家のある地域に需要がなければ収益を得られないからです。

空き家のある地域によって特色は大きく異なりますが、下記のような点で立地や需要を確認するといいでしょう。

例えば、賃貸物件として貸し出す場合、周辺の賃貸物件が空いている状態では入居者が決まらず、赤字運営になるリスクがあります。市場調査や将来的な需要を分析したうえで、賃貸物件としての活用を検討する必要があるでしょう。

空き家活用の失敗は、理想と需要のミスマッチが引き起こすことが多いです。理想の空き家活用を目指す前に、空き家がある地域での需要を把握するようにしましょう。

ランニングコストや負担はかかるか

4つ目は、ランニングコストや負担がかかるかどうかです。空き家活用にかかる負担が大き過ぎると、継続して活用していくことが難しくなるためです。

空き家の活用方法ごとの主なランニングコスト、負担感は下記のとおりです。

※各管理の委託費用は委託する業務範囲により左右します

どの方法も基本的には管理会社や運用代行会社に運営を任せるため、活用時の負担は少ないです。一方で自己管理を選択しない限り、活用している最中には、委託費用が発生し続けます。

例えば、一般的な賃貸の場合は、毎月賃料の3～5％程度が委託費用として引かれます。家賃を10万円に設定している場合は、毎月3,000～5,000円の委託費用が発生します。

このようなランニングコストを念頭に置いたうえで、無理なく継続できそうな活用方法を選択するようにしましょう。

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空き家を活用するときには、賃貸管理会社の管理委託費を抑えつつ、しっかりと収益を確保することが大切です。そのためには、あなたの空き家に合う賃貸管理会社に出会うことが欠かせません。

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将来的な空き家の活用方法に支障はないか

5つ目は、将来的な空き家の活用方法に支障はないかどうかです。将来的に空き家に住みたい、どこかのタイミングで売却したいなどと考えている場合は、あまり自由な活用方法をすると制限される可能性があるためです。

将来の計画に応じて、下記のような活用方法が検討できるでしょう。

例えば、将来空き家だった住まいに住みたいと考えている場合は、DIY型賃貸でリフォームを許す、店舗として大規模修繕をするなどは向きません。

好みの住居空間を維持できる、一般的な賃貸やレンタルスペースなどの活用を検討するといいでしょう。また、将来タイミングを見て売却をしたい場合は、資産価値が下がる活用方法は避けたほうが無難です。

民泊施設や賃貸店舗にすることで付加価値が出る場合はいいですが、汚れや傷が増える心配がある場合は、一般的な賃貸やサブリースを選択したほうがいいでしょう。

このように、将来的な空き家の活用も念頭に置いて、活用方法を検討することも忘れないでください。

まとめ

本記事では、空き家の活用方法をまとめて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇空き家の代表的な活用方法は下記の5つ

• 空き家を活用したい目的に合っているか
• 現在の空き家の状況を踏まえて検討できるか
• 空き家の活用方法が立地や需要に合っているか
• ランニングコストや負担はかかるか
• 将来的な空き家の活用方法に支障はないか

空き家はそのまま放置をしておくと劣化が早まり、活用したいときに使えなくなるリスクがあります。早い段階から目的に応じた活用を検討していきましょう。

Author information

河上 隼人

1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。