空き家を個人で貸す方法8step｜確実に入居を決めよう

「空き家を個人で貸すにはどうしたらいい？絶対壊したくないけど、不動産会社のサポートも受けられないからなんとかしたい」

「空き家を個人で貸したい！お金はあまりかけたくないけど、大事な実家だから安全かつ確実に貸したいな」

このように所有する空き家を賃貸に出すにあたって、個人で動く方法がわからずお悩みの方もいるでしょう。

空き家を個人で貸すには以下8つのstepでおこないます。

この手順を踏めば手放したくない空き家を、不動産会社を介すことなく個人で賃貸借契約を結んで貸し出すことができます。

とはいえ空き家を貸すには注意点もあり、あらかじめ把握しておかなければ家賃滞納や災害時の金銭的損害を被る可能性があるだけでなく、「こんなはずじゃなかった！とっても手間やお金がかかる…」といった後悔にもつながる可能性があります。

それゆえ、事前に空き家を貸すにあたって注意点を把握しておくことが必要不可欠です。

そこで本記事では、空き家を個人で貸す方法について、安全に貸すための注意点とともに解説します。

本記事を読めば、空き家を貸すときのベストな方法がわかるのでぜひご覧ください。

空き家を個人で貸すstep（1）好条件で貸し出すために、どの設備を活かすか決める

空き家を個人で貸すには、まず好条件で賃貸に出すために現状の設備で何を活かすか決めましょう。

設備が付いているか否かは、賃料や入居者の決定に大きく影響します。

以下のような設備がまだ問題なく使用でき、大きな破損や劣化がなければ残しておくといいでしょう。

家具付き物件は2～3割ほど家賃を高く設定することができます。10万円が相場なら12～13万円、15万円なら18～19万円前後と、家賃収入を増やしやすい点も大きな魅力といえます。

空き家を個人で貸すstep（2）住める状態にする

設備をどのように残すか決めたら、入居者が住める状態にしましょう。

手順としては不要な家財を捨て、ハウスクリーニングを依頼していきます。

不要な家財を捨てる

残す設備以外の不要な家財を、以下の方法で捨てていきましょう。

※不用品の量により異なります。

不要な家財を廃棄する場合、自身でやるには時間や手間がかかるので、不用品回収業者への依頼がおすすめです。

どうしても費用をかけたくない場合は、手間や時間がかかりますが、フリマアプリまたは自治体の粗大ゴミを活用しましょう。

ハウスクリーニングを依頼する

不要な家財を捨てたら、ハウスクリーニングを依頼していきます。

自分で掃除をする場合、必ずしも入居者が居心地良く住めるレベルにできるとは限りません。

約15万円程度かかるものの、専門的な清掃技術や洗剤を使用し、長年放置してきた頑固な汚れをしっかり除去してくれます。

設備としてエアコンを残す場合でも多くのケースで分解洗浄に対応しているので、安心です。

入居後のクレームを避けるためにも空き家の掃除はプロを頼り、ハウスクリーニングを依頼しましょう。

※一般廃棄物収集運搬許可...一般廃棄物（家庭ごみや事業所から出る一部の廃棄物など）を収集し、処理施設まで運搬するために必要な許可

空き家を個人で貸すstep（3）賃料査定をする

空き家が綺麗に片付いたところで、賃料査定をします。

賃料は自身で自由に決められますが、相場からかけ離れていると入所者が見つかりにくくなってしまうため、専門知識のある不動産会社への依頼がベストです。

不動産会社へ依頼すると立地や築年数、設備状況などを考慮しながら賃料目安を提示してもらえます。

査定方法には、以下の2種類あります。

基本的に、空き家の状況を加味して詳細に分析してもらえる訪問査定をおすすめします。

一方で、机上査定の賃料はあくまで空き家を見ていない、書類上の査定です。

空き家の室内の現状によっては、査定結果より大幅に下げなければならない場合があります。

基本的には訪問査定を選択して、効率的に賃料設定をおこないましょう。

また査定は無料でおこなってくれるので、3～4社の複数社へ依頼して相場感を把握してください。

空き家を個人で貸すstep（4）入居条件を設定する

賃料査定を終えたら、以下のような入居条件の設定をします。

空き家の現状によっては一般的な条件で貸し出せない可能性が高いです。

以下の表を参考に、許容可能な項目から段階的に入居条件を緩和していくと良いでしょう。

ただし、すべての項目を緩くしてしまうと賃料滞納や空き家の破損などのトラブルに発展する可能性があります。

上記の表を参考に、緩くすべきではない入居条件については厳しく設定する必要があります。

契約形態を決める

入居条件の次は、契約形態を決めていきます。

貸借契約には主に2種類あり、空き家に自身が住む予定がないのであれば、借主にとって好条件となる普通借家契約にすると、入居者が見つかりやすく賃料も相場を維持できます。

〈契約形態の比較〉

〈各契約形式がおすすめの人〉

いずれ空き家に住むのであれば確実に入居者に退去してもらえる定期借家契約、その予定がなければ普通借家契約を選択しましょう。

空き家を個人で貸すstep（6）入居者を募集する

空き家を貸す準備が整ったところで、入居者を募集していきます。

不動産会社を介さず個人でやる場合、使用できるサイトは以下に限られます。

オーナーの目的に応じて、これらのサイトを以下のように使い方を分けるといいでしょう。

長期間放置しており、なかなか人に貨しにくい空き家であれば5つすべてを活用しないと入居者は決まりにくいかもしれません。

ただしジモティーや自ら賃貸、空き家バンクのように、無料かつすべて自分で契約する場合はさまざまな人が利用することから、トラブルが発生する可能性があることも十分理解しておく必要があります。

記事の後半「8-4. 保証会社を必ず使う」でもお伝えしますが、必ず保証会社を利用したうえで入居審査を十分におこない、信頼できる人柄かチェックを怠らないようにしましょう。

空き家を個人で貸すstep（7）個人間で賃貸契約を結ぶ

入居者が決まったら、個人間で賃貸契約を結びます。

契約書は賃貸借契約のトラブル防止を目的として国土交通省が提供している「賃貸住宅標準契約書」のひな形をもとに作成するといいでしょう。

普通借家契約と定期借家契約それぞれに適した期間設定をおこない、「4.空き家を個人で貸すstep（4）入居条件を設定する」で決めた基本的な入居条件・特約条項などをすべて明記してください。

空き家をただ貸したいだけで契約書の作成を怠ると、いざトラブルが起きたときは住んでいなくとも所有者であるオーナー自身が後始末をしなければなりません。

小さなトラブルで話し合いによって解決すればいいですが、場合によっては金銭的費用負担や法的手続きを取らざるを得なくなる場合もあります。

そのため個人間で賃貸契約を結ぶときは慎重に、細かなことでも入居者と確認しながら契約しましょう。

空き家を安全に個人で貸すための注意点

最後に、空き家を個人で貸すための注意点をお伝えします。

順番に見ていきましょう。

貸す前の状態を記録する

空き家を貸すときは、入居者が入る前に状態を記録しておきましょう。

退去時に破損や劣化があったときに記録がなければ判断できず、修繕費がオーナー側の負担となってしまう可能性があります。

責任の所在が判別できないという自体を避けるためにも、写真を撮り、入居者と契約時に目視で確認することが大切です。

このとき活用できるのが、国土交通省が原状回復にかかるガイドラインにて提供している「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」です。

出典：国土交通省「原状回復にかかるガイドライン」

入居前の段階でリストを作成しておくと、退去時にトラブルになることを防げるので、ぜひ活用してください。

メンテナンス・修理の必要性を理解しておく

空き家を貸す場合はメンテナンス・修理が必ず発生するので、オーナーの対処は避けられません。

「1. 空き家を個人で貸すstep（1）好条件で貸し出すために、どの設備を活かすか決める」にて残置物としておいていった設備は対象外となりますが、以下のようなケースはすべてオーナーの負担で修理することになります。

費用を抑えて貸し出したい場合でも、生活に支障が出る故障は修理が必要です。数年ごとのメンテナンスが必要なシーンもあるでしょう。

貸したあとは放置することはできないため、空き家の状況は継続して見ていく必要があることを理解しておいてください。

災害時に備えて保険に入る

空き家を貸すときは災害時に備え、保険に入りましょう。

空き家の入居者が火災保険に入るイメージがありますが、あくまでも入居者自身が家財や火事を起こしてしまったときの大家への補償です。

入居者に過失がない損害は建物を所有するオーナー自身で対応しなければならないため、火災や自然災害などに備えなければなりません。

「ほけんの窓口」や「保険見直し本舗」など、保険相談窓口を活用して相談してみましょう。

保証会社を必ず使う

空き家を賃貸に出すとき、保証会社を必ず使うようにしてください。

保証会社を利用すると連帯保証人代わりになり、万が一家賃滞納が起きた場合でも建て替えて支払ってもらえます。

また保証会社自ら以下のような入居者審査もおこなってくれるため、安心して入居者に貸し出せます。

保証会社を利用するときは、以下のポイントを押さえておくと安心です。

連帯保証人を立てていても、必ずしも家賃滞納時に支払ってくれるとは限りません。

かならず保証会社を利用して、リスク回避をしましょう。

まとめ

空き家を個人で貸す方法について、ご理解いただけましたでしょうか。

最後に、本記事の要点をまとめていきます。

◎空き家を個人で貸すには、以下の8stepでおこないます。

◎空き家を個人で貸すための注意点は、以下のとおりです。

本記事を読んで、あなたが空き家を貸し出すことができれば幸いです。

Author information

河上 隼人

1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。