実家を相続したら「すぐ賃貸に出す」が正解！損しないための必携知識

「実家には、もう誰も住む予定はないけれど、売ってしまうのは寂しい」「かといって、空き家のままにしておくのは不安だ……」

実家を相続した方や、その予定がある方にとって、「実家をどうするか？」は重い課題に感じられるのではないでしょうか。売却すべきか判断がつかず、結局、空き家のまま放置されているケースも多く見られます。

結論からいえば、「相続したら、すぐ賃貸に出す」のが最適解です。家族の思い出が詰まった実家を、“家計を助けてくれる頼もしい資産” へと生まれ変わらせることができます。

そのために何をすればよいのか、この記事では不動産賃貸の初心者の方にもわかりやすく、順を追って解説します。

【この記事を読むと得られるメリット】
・空き家放置のリスクと賃貸活用のメリットが明確にわかる
・相続から賃貸開始までの具体的な流れが理解できる
・収支計算や注意点など実践的な知識が身につく

大切な実家を、収益を生む資産に変えるために、ぜひお役立てください。

なぜ実家を相続したら「すぐに賃貸に出すべき」なのか？

まずは、なぜ実家を相続したらすぐに賃貸に出すべきなのか、その理由をしっかり理解しておきましょう。

空き家のままでは固定資産税と維持費で年間数十万の赤字になる

一般的に、平均的な一戸建ての固定資産税の目安は、10〜15万円といわれています。それに加えて、火災保険料や最低限の光熱費、建物を維持するための管理費も継続的に必要です。

以下は、その一例です。

これが5年続けば110万円、10年なら220万円…と大きな出費となります。相続した家は空き家のままにせず、一日も早く収益を生む資産に変えることが重要です。

「特定空家」に指定されると土地の固定資産税が6倍になるリスクもある

近年では、実家を空き家のまま放置することに、新たなリスクも生まれています。

というのも、2023年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、管理が不十分な空き家への目が一層厳しくなったのです。

実家を放置し続けると、まず「管理不全空家」、そして最終的には「特定空家」の認定を受ける可能性があります。

出典：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」

特定空家に認定された後、助言や指導に従って改善しなければ、住宅用地特例の対象から除外されます。

出典：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」

「住宅用地特例」とは、簡単にいえば “住宅が建っている土地の固定資産税は6分の1に減額する（200平米を超える部分は3分の1）” という制度です。つまり、住宅用地特例が適用されなくなれば、土地の固定資産税が6倍になってしまう、ということです。

出典：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」

さらに命令を受けても適切に対応しなければ50万円以下の過料、最終的には行政による強制撤去が執行されて、その費用も請求されます。

このような深刻な事態を避けるためにも、相続した実家を放置せず、積極的に活用する方法を考えるべきです。

売却は売り手・買い手双方の問題ですぐに決断できないことが多い

相続した実家の対処法として、「賃貸」と並んで選択肢として挙がるのが「売却」です。

もちろん、高い価格でスムーズに売却できれば理想的ですが、実際には売却はなかなかうまくいかない現実があります。

たとえば、相続人の誰かが「いつか自分が住むかもしれない」と考えていたり、思い出の詰まった家を手放すことに心理的な抵抗を感じていたりすると、話はなかなか前に進みません。

また、希望する価格で買い手を見つけること自体が難しい場合もあります。とくに地方や築年数が経過した家は、買い手がつかずに長期間売れ残ってしまう可能性も考慮しなければなりません。

こうした売却の難しさを踏まえると、早期の収益化を目指せる賃貸は、非常に柔軟で有効な選択肢です。

賃貸なら毎月安定した家賃収入を得られる

一方、実家を賃貸に出せば毎月安定した家賃収入が得られ、資産を有効に活用できます。

仮に月12万円で貸し出せれば、年間で144万円の収益です。固定資産税などの維持費を差し引いても、十分に利益を確保できます。

「そもそも、実家がいくらで貸せるかわからない」という方は、たった60秒の簡単入力で、厳選された最大6社から家賃提案が届く「マンション貸す.com」で確認してみてください。

戸建てでも分譲マンションでも、あらゆる実家の査定に対応しています。以下のリンクよりさっそく査定をスタートしましょう。

相続発生から賃貸開始までの手順 5ステップ

実家を相続してから実際に家賃収入を得るまでには、やるべきことがあります。ここでは、初めての方でも迷わず進められるよう、具体的な5つのステップに分けて解説していきます。

ステップ1：相続登記を済ませ自分の名義に変える

相続が発生したら最初に行うべきは、不動産の名義変更手続きです。2024年4月から相続登記は法的義務となり、相続開始を知った日から3年以内に申請しなければなりません。

【相続登記の具体的な手順と注意点】

・必要書類の収集：被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、必要に応じて遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書なども準備します。戸籍収集だけで1カ月程度かかる場合もあります。

・登記申請：法務局で相続登記申請を行います。司法書士に依頼する場合の費用は10万円〜20万円程度ですが、自分で申請することも可能です。また、登録免許税として固定資産税評価額の0.4％が必要です。

・義務化による罰則リスク：3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続人が複数いる場合は早めに遺産分割協議を進め、すみやかに登記手続きを完了させることが重要です。

・賃貸経営への影響：名義変更が完了していないと、賃貸借契約の締結や管理会社との契約ができません。賃貸活用を検討している場合は、相続登記を最優先で進める必要があります。

相続登記の完了は賃貸経営の大前提となるため、ほかの手続きに先立って確実に済ませておきましょう。

参考：法務省「【相続登記の義務化】不動産を相続したらかならず相続登記！」、法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ」

ステップ2：不動産会社に相談し家賃査定を受ける

ステップ1の相続登記と前後して、不動産会社への相談を進めていきましょう。

適正な家賃設定や必要なリフォーム内容を判断するためにも、複数の不動産会社（少なくとも3社以上）から査定を受けることが大切です。

1社ずつ連絡するのは手間がかかりますので、前出の一括査定サービス「マンション貸す.com」をご利用ください。

「マンション貸す.com」では、厳選された最大6社から査定が届くので、より精度の高い収支予測ができます。この段階では契約を急ぐ必要はないので、じっくりと比較検討しましょう。

ステップ3：信頼できる賃貸管理会社を選び契約する

家賃査定などを通じて各社を比較したら、いよいよ賃貸経営のパートナーとなる賃貸管理会社を正式に決めます。

賃貸管理会社とは、簡単にいえば「大家さんの仕事」をオーナーに代わって代行する会社です。入居者募集・家賃回収・トラブル対応・契約手続きなどを委託できます。

どの管理会社を選ぶかによって、賃貸経営がうまくいくかどうか左右されます。慎重に判断しましょう。

【管理会社の選定で重視すべき要素】

・管理実績と入居率：管理戸数が多く、高い入居率を維持している会社は信頼性が高いといえます。過去3年間の平均入居率や空室期間の実績を確認しましょう。

・サービス内容と手数料：入居者募集だけでなく、契約管理・家賃集金・クレーム対応・退去立ち会いまで含めたフルサービスを提供している会社が安心です。手数料は月額家賃の5％が標準的で、サービス内容によって3〜8％程度の幅があります。

・地域密着度と集客力：そのエリアに精通し、地元の不動産ネットワークを持つ会社は入居者募集に有利です。自社ホームページや賃貸ポータルサイトでの広告展開力も重要な要素です。

・緊急時の対応体制：設備故障や入居者トラブルなどの緊急事態に、24時間対応できる体制があるかを確認します。迅速な対応は入居者満足度の向上につながります。

良い管理会社は、この後のリフォーム計画においても、的確なアドバイスをくれる心強い相談相手になります。

ステップ4：入居者が住みたい家に変えるリフォームを計画する

パートナーとなる管理会社と相談しながら、リフォーム計画を具体的に詰めていきます。

築年数が古い家でも、ポイントを押さえたリフォームを施せば、周辺の物件に見劣りしない魅力的な賃貸住宅へと生まれ変わらせることができます。

【リフォーム計画の立て方】

・優先順位を明確にする：限られた予算の中で最大の効果を得るために、入居者が重視する設備から優先的に改修します。一般的には水回り設備が最重要で、次に内装、最後に外装の順となります。

・投資回収期間を計算する：リフォーム費用を年間家賃収入で割り、何年で投資回収できるかを計算します（例：費用200万円で家賃が月10万円の場合、費用200万円÷年間家賃収入120万円＝約1.6年で回収）。状況にもよりますが、3年以内で回収できる範囲に投資額を抑えるのが目安です。

・複数業者から相見積もりを取る：同じ工事内容でも業者によって価格差が大きいため、かならず3社以上から見積もりを取得します。ただし、安すぎる見積もりは、手抜き工事のリスクがあるため注意が必要です。

・段階的なリフォームを検討する：一度にすべてをリフォームするのではなく、最低限必要な部分から始めて、家賃収入を得ながら段階的に改修を進める方法もあります。初期投資を抑えながら物件価値を向上できる方法です。

なお、リフォーム業者の選定や工事の進捗管理も、管理会社に一任できます。管理会社とよく相談しながら進めていきましょう。

ステップ5：入居者と賃貸借契約を結び家賃収入を得る

リフォームが完了し、貸し出せる状態が整うと、いよいよ管理会社が入居者募集を開始します。申し込みがあれば入居審査を行い、問題がなければ賃貸借契約を結びます。ここから、大家さんとしての日々が始まります。

以降は管理会社と連携しながら、安定した賃貸経営を継続していくことになります。

いくら儲かる？気になる家賃収入と手元に残るお金の計算式

賃貸経営で気になるのは、「手元にいくら残るのか？」という点です。ここでは、家賃収入から経費を差し引く具体的な計算方法から、知っておきたい税金の仕組みまでを解説します。

家賃収入から必要経費を引いた額が利益になる

賃貸経営の収支は、「家賃収入－必要経費＝不動産所得」というシンプルな式で計算できます。

不動産所得は、税法上定められた所得区分で、不動産の貸付けによって得た所得のことです。確定申告の際には、この不動産所得と給与所得などを合計した金額をもとに、所得税や住民税が計算される仕組みになっています。

知っておきたいのは、経費として計上できる項目は意外に多いことです。適切に家賃収入から差し引くことで、手取りの利益を最大化できます。

たとえば、・年間家賃収入120万円・経費合計が40万円の場合、不動産所得は80万円となります。

この80万円が実際の利益であり、所得税・住民税の課税対象です。

参考：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」

不動産所得は給与所得などと損益通算できる

高額なリフォームを実施した初年度は、不動産所得が赤字になることも珍しくありません。

この赤字を、給与所得などほかの所得の節税に活用する方法がありますので知っておきましょう。

このように、賃貸経営では支出の多くを経費として計上でき、税制面でも有利な仕組みになっています。

参考：国税庁「No.2250 損益通算」

確定申告を怠るとペナルティで損をする

賃貸経営を行うと、基本的に毎年の確定申告が必要です。怠れば脱税となり、重いペナルティがありますので、注意しなければなりません。

【確定申告の義務と申告漏れのリスク】

・申告義務の基準：不動産所得など（事業や副業による所得などがある場合はそれも合算）が年間20万円を超えれば、確定申告が必要です。

・無申告加算税のペナルティ：期限内に申告しなかった場合、本来の税額に対して5〜30％の無申告加算税が課されます。加算税の税率は、税務署から指摘される前に申告したかどうかや、納付すべき税金の金額によって、変動します。

・延滞税の負担：納期限を過ぎると延滞税も発生し、原則として年7.3〜14.6％の利率で計算されます。長期間放置すれば税額が雪だるま式に増加するため、早期の対応が不可欠です。

確定申告は賃貸経営における重要な義務となります。不明な点があれば税理士や税務署に相談し、確実に手続きを進めましょう。

なお、確定申告のサポートを行っている管理会社もあります。確定申告に不安があれば、管理会社選定の際にどのようなサポートを受けられるか、重点的に確認しておきましょう。

出典：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」、国税庁「No.9205 延滞税について」

初心者の大家さんが失敗しないための注意点

実家の相続をきっかけに、初めて賃貸経営を経験される方も多いでしょう。最後に、初心者の大家さんが注意したいポイントをお伝えします。

1. 自分に合う管理会社を選ぶことが非常に重要となる
2. 家賃滞納リスクは保証会社の利用でカバーする
3. 空室リスクを回避する選択肢を知っておく
4. サブリースは注意点を理解したうえで検討する

自分に合う管理会社を選ぶことが非常に重要となる

賃貸経営の成功は、信頼できる管理会社との出会いで決まるといっても過言ではありません。

管理会社はあなたの大切な資産を預ける重要なパートナーであり、選択を誤れば賃貸経営に深刻な影響を与えかねないからです。

管理会社によって提供サービスの質や手数料体系は異なり、同じ物件でも委託先次第で収益性が変わってきます。

複数の管理会社から提案を受けて比較検討し、物件の特徴や自分の考え方に最も合う会社を選ぶことが、大切です。

前出の「マンション貸す.com」は、堂々の3冠を達成している賃貸管理一括査定サービスです。

家賃滞納リスクは保証会社の利用でカバーする

入居者が家賃を滞納することは深刻なリスクですが、現在では家賃保証会社の普及により、このリスクを回避できるようになっています。実家を貸すときにも、家賃保証会社の利用を必須としましょう。

出典：国土交通省「賃貸住宅を借りたい人へ 家賃債務保証で安心に」

家賃保証会社とは、入居者の賃貸契約時の保証人の役割を担う会社です。入居者が滞納しても保証会社が立て替え払いするため、オーナーへの家賃入金は確実に行われます。

保証委託料は入居者負担が基本で、初回に月額家賃の50％〜100％程度を支払います。更新時にも年1万円程度の更新料がかかりますが、オーナーの直接負担は基本的にありません。

また、入居者との契約にあたって、家賃保証会社側でも審査が行われることも安心材料です。

つまり、家賃保証会社の審査を通過した入居者なら、一定の信用度があると判断できます。

入居の条件として保証会社の利用を必須にしておけば、家賃未収のリスクを限りなく減らせると同時に、信頼できる入居者だけを迎えることができるのです。

空室リスクを回避する選択肢を知っておく

入居者が見つからない「空室期間」の収入ゼロを避けたい場合は、サブリース契約や家賃保証サービスの活用という選択肢もあります。

【空室リスク対策の例】

・サブリース契約：不動産会社が物件を一括借り上げし、空室の有無に関わらず一定額の賃料をオーナーに支払う仕組みです。一般的には満室の想定家賃の80％〜90％程度が保証賃料となります。

・家賃保証付き管理プラン：一定期間、空室が続いた場合に管理会社が家賃を補償するサービスもあります。ただし、委託管理料が通常より高額になるのが一般的です。

空室リスクに対する不安が強い場合は、これらの選択肢も含めて総合的に検討しましょう。

サブリースは注意点を理解したうえで検討する

一方、サブリース契約は便利な仕組みですが、注意点を理解したうえで利用することが重要です。

【サブリース契約で注意すべきポイント】

・将来の賃料減額リスクがある：契約当初の保証賃料が永続的に続くとは限りません。多くの契約では2年〜5年ごとに賃料見直しの条項があり、周辺相場の下落に応じて減額される可能性があります。

・契約解除の制約がある：サブリース会社は法律上「借主」として保護されるため、オーナーからの一方的な契約解除は困難です。期間中は基本的に解約できず、途中解約には多額の違約金が発生する場合もあります。

・免責期間がある：契約開始から一定期間（通常1カ月〜3カ月）は「免責期間」として賃料が支払われない場合があります。

・入居者選定権の制限がある：サブリース会社が入居者を選定するため、オーナーは入居者を選べません。ペット可物件にされたり、想定と異なる属性の入居者になったりする可能性があります。

これらの注意点を十分理解したうえで、メリット・デメリットを総合的に判断してサブリース契約を検討することが大切です。

以上、4つのポイントを解説しました。

まとめ

本記事では「相続した実家の賃貸」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

最初に実家を相続したら、すぐに賃貸に出すべき理由を解説しました。
1. 空き家のままでは固定資産税と維持費で年間数十万の赤字になる
2. 「特定空家」に指定されると土地の固定資産税が6倍になるリスクもある
3. 売却は売り手・買い手双方の問題ですぐに決断できないことが多い
4. 賃貸なら毎月安定した家賃収入を得られる

相続発生から賃貸開始までの手順は、以下のとおりです。
1. 相続登記を済ませ自分の名義に変える
2. 不動産会社に相談し家賃査定を受ける
3. 信頼できる賃貸管理会社を選び契約する
4. 入居者が住みたい家に変えるリフォームを計画する
5. 入居者と賃貸借契約を結び家賃収入を得る

家賃収入と手元に残るお金の計算式として以下を解説しました。
1. 家賃収入から必要経費を引いた額が利益になる
2. 不動産所得は給与所得などと損益通算できる
3. 確定申告を怠るとペナルティで損をする

初心者の大家さんが失敗しないための注意点は以下のとおりです。
1. 自分に合う管理会社を選ぶことが非常に重要となる
2. 家賃滞納リスクは保証会社の利用でカバーする
3. 空室リスクを回避する選択肢を知っておく
4. サブリースは注意点を理解したうえで検討する

本記事を参考に、相続した実家を「収益を生む資産」として活かしながら、守っていきましょう。

Author information

戸谷 太祐

株式会社エイムプレイス 社外取締役

賃貸経営は思い通りにいかず、不安や迷いが生まれがちです。私はオーナー様が納得して判断できる環境を整えることを使命としています。専門用語を減らし、判断に必要な情報や手順を整理し、入居者募集・原状回復・更新といった運用サイクルを仕組み化。記事発信やマッチングを通じて、初めての方でも安心して比較・検討できる環境を「レントハック」で提供しています。