【決着】マンション売るか貸すか論争｜貸す一択な理由と収益例

「転勤が決まり一時的に購入したマンションに住めなくなる...今後どうなるか分からないし売るか貸すか迷うなぁ」

「子どもが大きくなり今のマンションが手狭になった。立地や環境が良く手放すのが惜しいから売るか貸すか悩む」

ライフスタイルの変化や転職などのタイミングで、今保有しているマンションを売るか貸すか迷う方は多いです。

マンションは大切な資産だからこそなかなか決められず、判断できる基準を探しているのではないでしょうか。

マンションを売るか貸すかは人それぞれの状況によりますが、今急ぎでまとまった現金が必要なら「マンションを売る」を検討しましょう。

それ以外の場合は、「マンションを貸す」選択肢も検討してみることがおすすめです。

まとまった現金が必要な背景があるケースを除き、マンションを貸す選択を検討しておくと下記のように柔軟な対応ができます。

ただし、初めてマンションを貸す場合、賃貸管理が想像以上に大変なので、賃貸管理会社に委託することがおすすめです。

どのような賃貸管理会社でもいいわけではなく、あなたに合う賃貸管理会社でなければ、大切な資産価値、家賃収入の減少につながり後悔することになりかねません。

だからこそ、あなたのケースではマンションを売るか貸すかどちらが最適なのか判断したうえで、貸す場合は管理方法を検討できるようにしましょう。

そこで、この記事では、マンションを売るか貸すかで迷ったときの判断基準とマンションを貸すことを検討してみてもいいケースの理由などをまとめて解説します。

最後まで読めばあなたのケースではマンションを売るか貸すかどちらが最適なのか判断でき、具体的な準備ができるようになります。

マンションは一度手放すと買戻し特約などがない限り、取り戻すことが非常に難しいです。

安易な判断で後悔しないためにも、参考にしてみてください。

マンションを売るか貸すか迷ったら「今すぐ現金が必要かどうか」を確認しよう

冒頭でも触れたように、マンションを売るか貸すか迷ったら「今すぐまとまった現金が必要かどうか」を確認しましょう。

下記のように現金が必要な背景が明確な場合、「マンションを売る」ことが合理的な選択になります。

例えば、今のマンションの住み替えを検討している場合は、まとまった現金があるとローンの残債の支払いや住み替え先の頭金などに使用できます。

また、ライフスタイルや経済状況の変化により、どうしてもまとまった現金が必要な場合は、マンションを売ることで生活の立て直しができる可能性もあるでしょう。

マンションを貸しても毎月の家賃収入は得られますが、売却のように一度に大きな金額を手に入れることはできません。

目先にまとまった現金が必要な理由がある場合は、マンションを売る選択を検討しましょう。

2. マンションを売るか迷うなら賃す選択を検討してみよう

まとまった現金が必要ではなくマンションを売るべきか迷うのであれば、賃貸として活用する検討をしてみてもいいでしょう。

なぜなら、あなたの中に「このマンションを売る」と決断できない何らかの理由があり、急いで売却をすると後悔する可能性があるからです。

今すぐ売却せずに、まずは賃貸を選択することで、あなたが「このマンションを売る」と納得して決断できるときまで柔軟な運用ができます。

ここでは、マンションを売るか迷うならまずは貸すことを選択してみてもいい理由をご紹介します。

あなたの中にある気持ちと照らし合わせると「だから賃貸を選んだほうがいいんだ」と納得できるので、参考にしてみてください。

理由1：売り時を見極めながら資産運用できる

マンションを貸すと、売り時を見極めながら資産運用ができます。

資産運用目的でマンションを保有しているオーナーは、できるだけ高く売却したいのが本音ではないでしょうか。

実は、東京都区部の中古マンションの価値指数は、2012年頃より価値上昇が続いています。23区の中古マンションの場合は、2013年と2023年では、売却額に2倍以上の差が出ている状態です。

参考：日本経済新聞「都内中古マンション価格、二極化の兆し 横ばいの地域も」

今焦って売却を選び、最適なタイミングを逃すと大きな後悔につながる恐れがあるでしょう。

マンションの価値は経済状況やマンション周辺の環境、築年数など様々な要因により変動します。

納得できる価格で売却するためにも家賃収入を得つつ運用し、ベストなタイミングを待つことがおすすめです。

理由2：毎月の家賃収入が得られる

今すぐマンションを売却する理由がとくにない場合は、賃貸を選択すると毎月の家賃収入が得られます。

中長期的に賃貸運用をすれば、今売却するより収益が多くなる可能性もあるのです。

例えば、1,000万円で売却できるマンションを家賃10万円で貸すと、単純計算で8年4ヶ月以上の運用で1,000万円以上の家賃収入が得られます。

賃貸で得た収益だけでなく売却時にも収益が発生するため、長期的な視点で見れば受け取る収益が増える可能性があるでしょう。

※あくまでも一例です（賃貸は空室がない場合）
※税金や手数料などを除きます
※実際の賃貸経営には修繕費などのその他経費が発生します

また、マンションの賃貸は空室さえなければ毎月安定した収益が見込めるため、生活にゆとりが生まれる点もメリットです。

旅行や習い事などにチャレンジできるようになり、理想の暮らしを手に入れるチャンスになるかもしれません。

このように、理由なくマンションを売却するよりは賃貸をして安定した収益を得たほうが、理想的な生活を遅れる可能性があります。

理由3.愛着のある住まいを手放さずに済む

マンションを売るか貸すか悩んでいるときに、下記のような理由で今すぐ住まいを手放すことを躊躇する方は多いかと思います。

悩む気持ちがあるなら、今すぐ判断をする必要はありません。

現時点で「売りたくない」「将来また住みたい」と思うのであればその気持ちを大切にして、まずは賃貸を選択するといいでしょう。

賃貸を選択しておけば、将来手放したいと思えたタイミングで売却することができます。
実は、賃貸契約を結んでいる状態でも、賃貸借契約を引き継いだ状態で第三者に売却（いわゆる”オーナーチェンジ”）をすることができるのです。

また、もう一度住みたいと思っても、賃貸を辞めれば再びあなたの住まいとして利用することも可能です。

一度マンションを手放してしまうと、買戻し特約などを設定していない限りは、再び購入することが非常に難しいです。場合によっては、最初に購入したとき以上の資金が必要になります。

だからこそ、特段の理由がない限りは安易に売却をしないで、将来売却を決意できる時期が来るまでは貸す選択を検討してみてください。

3. マンションを貸すときの収益シミュレーション

ここまで、マンションを売るか貸すか見極めるポイントを解説してきました。

売却か賃貸かは人それぞれの状況によるものの、今すぐまとまった現金が必要でなければまずは賃貸を検討してみるといいでしょう。

マンションを貸すときに気になるのが、収益性の高さです。

ここでは、2つの計算式を紹介するので、あなたのマンションではどれくらい収益が得られそうか算出してみてください。

マンションの利回りの相場は周辺環境や築年数など様々な要因により変動するため一概には言えませんが、一例として下記の目安を参考にしてみてください。

※利回りの目安は地域や築年数など様々な要因により変動します

表面利回りのシミュレーション

表面利回りは、マンションの物件購入価格に対してどの程度家賃収入を得られるのか収益性を確認できる指標です。

利回りが低いとマンションの貸し出しをしても物件の購入価格が回収できず（マンション購入時のローンなど）、収益を得られない状態だと言えます。

表面利回りは、下記の計算式で算出します。

一例として、3,000万円で購入したマンションの年間家賃収入が120万円のケースのシミュレーションをしてみましょう。

マンションの利回りの相場は3～8％なので、事例の4％は一般的な収益を確保できると言えます。

実質利回りのシミュレーション

実質利回りとは、マンションを貸し出すときの諸経費と物件購入時の費用を加味して、どれくらい収益が出るのか確認できる指標です。表面利回りよりも現実に近い数値を算出できます。

実質利回りは、下記の計算式で算出します。

一例としてマンションの購入価格が2,500万円、家賃が月額8万円のケースでシミュレーションをしてみましょう。

マンションの利回りの相場から見ると、事例の3.3％は一般的な収益を確保できると言えます。

収益性が低い場合は家賃設定を見直す、管理費などの諸経費を見直すなどの方法が検討できるでしょう。

 マンションを貸すなら賃貸管理会社の利用がおすすめ

マンションを貸すシミュレーションをして収益性をイメージできたところで、マンションを貸そうかなと思えた方もいるでしょう。

マンションを貸すときには、賃貸管理会社の利用がおすすめです。

賃貸管理会社とは、入居者の対応や空室対策、部屋の管理などマンションを貸すうえで発生する業務をオーナーに代わり実施する会社のことです。

マンションの管理業務はオーナー自身でもできますが、下記のように業務量が多く、時間と手間がかかります。

大切な資産の維持や空室対策、入居者対応など、実はマンションを売るよりも、継続的に負担がかかる側面があるのです。

マンションの自己管理の負担感は業務内容やマンションと自宅との距離など左右されますが、一例として自己管理に1ヶ月10時間かかる場合[b]、年間で120時間も費やさなければなりません。

仕事や家事をしながら何年もマンションを管理していくことは現実的ではなく、賃貸管理会社に委託することが一般的です。

※あくまでもイメージです

だからこそ、マンションを貸そうと決めたら、まずはあなたに合う賃貸管理会社を選ぶところから始めましょう。

賃貸管理会社選びが重要な3つの理由

マンション管理は賃貸管理会社に任せようと思えたところで、重要なのは闇雲に賃貸管理会社を選ばないことです。

賃貸管理会社の空室対策や入居者対応などの姿勢により、収益性に大きな差が生まれます。入居者からの満足度が高くなれば、空室が出ずに安定した運用ができる可能性もあるでしょう。

そこでここでは、マンションを貸すなら賃貸管理会社選びが重要な3つの理由をご紹介します。

「賃貸管理会社を選びマンションを貸す選択をしてよかった」と思うためにも、事前に把握しておきましょう。

理由1：年間収益に100万円以上の差が出る可能性があるため

1つ目は、年間収益に100万円以上の差が出る可能性があるためです。

実は、賃貸管理会社により、同じマンションであっても家賃設定や業務内容が異なります。

そのため、あなたのマンションの価値を正確に判断し無駄のない賃貸管理ができる会社を選べば、収益性が上がる可能性があるのです。

下記のように、賃貸管理会社によって家賃設定や業務内容、空室対策への積極性が変わると、年間収益にも大きな差が出ます。

このような背景を知らずに「とりあえず近くの賃貸管理会社に委託しよう」などと安易に考えると、あなたの大切なマンションのポテンシャルを最大限に発揮できない可能性があるでしょう。

マンションを貸しても収益が出ないのはマンション自体の問題だけではなく、適切な賃貸管理ができていないケースも多いです。

だからこそ、マンションを貸すなら、納得できる収益性を得られるように、賃貸管理会社を比較検討して選ぶことが大切です。

理由2：入居者の満足度が向上して空室が出にくくなるため

2つ目は、入居者の満足度が向上して空室が出にくくなるためです。マンションを貸すときに大きな課題となるのが、空室対策です。

空室のままでは家賃収入が得られないため、マンションを貸し出す諸費用だけがかさんでいきます。その結果、「3.マンションを貸すときの収益シミュレーション」で解説した利回りが悪くなり、収益性が低くなってしまうのです。

地域や周辺環境によっては一度空室になると対策をしても入居者が決まりにくい場合があるので、空室を出さない対策が重要です。

入居者が満足する管理こそが賃貸管理会社の腕の見せ所ですが、どの賃貸管理会社でも下記のようなサービスをしているとは限りません。

例えば、入居者が問い合わせをしても迅速に対応してもらえない、トラブル解決をしてもらえないとなれば、入居者の満足度が下がり退去につながるリスクがあります。

このように、空室を出さずに安定した家賃収入を得るためにも、入居者に寄り添う対応ができる賃貸管理会社を選ぶ必要があるのです。

理由3：大切な資産を適切に維持管理するため

3つ目は、大切な資産を適切に維持管理するためです。マンションを貸す判断をしたオーナーの中には「資産として子どもに残したい」「将来また住みたい」などと考えている方もいるかと思います。

マンションは適切な維持管理をしなければ資産価値が低下してしまい、貸し出たことで劣化してしまったなどの後悔につながるのです。

賃貸管理会社は建物管理も業務内容に含まれていることが一般的ですが、どこまで丁寧に実施してくれるかは会社により異なります。

例えば、換気扇や浴室乾燥機などの定期的なクリーニングをしていない場合、いざあなたが住もうとしたときに修理やクリーニングが必要になる可能性があるでしょう。

マンションはあなたの大切な資産だからこそ、納得して委託できる賃貸管理会社を選ぶことが重要です。

マンションの賃貸を検討するなら日本で一番選ばれている賃貸査定サイト「マンション貸す.com」を利用してみよう

ここまで読み、マンションを貸すときには賃貸管理会社を見極める必要があると理解できたでしょう。

とは言え「初めての賃貸運用でつてがない」「比較検討できる賃貸管理会社を見つけられない」というオーナー様も多いのではないでしょうか。

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ここでは、「マンション貸す.com」ならではの魅力を3つご紹介します。オーナー様に合う賃貸管理会社選びに、ぜひご活用ください。

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まとめ

この記事では、マンションを売るか貸すか迷ったときの判断基準やマンションを貸すと決めたときに賃貸管理会社選びが重要な理由を解説しました。

最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇マンションを売るか貸すかは人それぞれの状況によるが、すぐにまとまった現金が必要な場合はマンションを売ることを検討してみる

〇すぐにまとまった現金が必要な場合以外はまずはマンションを貸すことを検討してみることもできる

理由1：売り時を見極めながら資産運用できる
理由2：資産を手放さずに家賃収入を得られる
理由3：愛着のある住まいを手放さずに済む

〇マンションを貸すと判断したときに賃貸管理会社を選んだほうがいい理由は下記のとおり

理由1：年間収益に100万円以上の差が出る可能性があるため
理由2：入居者の満足度が向上して空室が出にくくなるため
理由3：大切な資産を適切に維持管理するため

マンションを売るか貸すか迷ったら、現状を踏まえつつ後悔のない選択をすることが重要です。
マンションを貸そうと思ったらあなたの大切な資産の管理を委託できる賃貸管理会社の選定に、「マンション貸す.com」をご活用ください。

Author information

河上 隼人

1980年生まれ 広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。