家を貸すなら火災保険は必須！入居者の保険では不十分な理由を解説

「家を貸すときって、火災保険に加入する必要があるの？」
「借主が火災保険に加入してくれれば、貸主である自分は加入しなくてもいいんじゃないの？」

転勤や相続によって空室となる家や、投資用マンションを賃貸に出そうとお考えの方の中には、火災保険についてこのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

結論から言うと、家を貸すときには、貸主も火災保険に加入しなければなりません。

その最大の理由は、借主側の火災保険だけでは、建物に対する補償が不十分であるためです。

上記の図から分かるとおり、借主側の火災保険は「借主の家財（家電や家具など）」に生じた損害に対して補償がきく保険です。

災害や事故の際、家財だけでなく建物に損害が生じたとしても、一部例外（借主に過失がある場合）を除き、借主側の火災保険から補償を受けることはできません。

つまり、災害や事故によって建物に損害が生じたとき、適切な補償を受けられるか否かは、貸主側が火災保険に加入しているか否かにかかっているということです。

このことを理解せずに、「保険料を払うのが面倒」といった安易な理由で火災保険に入らないと、不測の事態が起きたときにどこからも補償を受けられず、途方に暮れることになるでしょう。

そこで本記事では、家を貸すときに貸主が火災保険に加入すべき理由を改めて解説したうえで、

・火災保険が非加入の場合、自己負担をすることになる具体的な損害例
・貸主側が加入する火災保険と、補償される損害の内容

などについて解説します。

本記事をお読みになれば、貸主側の火災保険の補償内容や重要性について、しっかりと理解することができるでしょう。

「火災保険選びって、大変そうだし面倒だな…」といった方向けに、「プロの力を借りる」方法のメリットも解説しますので、是非最後までお読みくださいね。

家を貸すときは、貸主側も火災保険への加入が必須

「家を貸す時の火災保険は、入居者が加入するのだから、大家は加入しなくていいのではないか？」
「加入するだけ無駄ではないか？」と思う方もいらっしゃるかと思います。

結論、家を貸すときには貸主も火災保険に加入しなければなりません。

その理由としては、下記の2つが挙げられます。

基本的に法律上、貸主に火災保険の加入義務は無いものの、安心して家を貸し、いざと言うときに適切な補償を受けるためには火災保険への加入が必須です。

それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。

借主側の火災保険では、建物に対する補償が不十分であるため

冒頭でも述べたとおり、貸主が火災保険に加入すべき最大の理由は、「借主側の火災保険では、建物に対する補償が不十分であるため」というものです。

原則、借主側の火災保険の主契約（ベース）は、「借主の家財」に対する補償であり、建物の損害に対する補償は備わっていません。

ただし、借主がオプションで加入できる特約の中には、建物の損害に対する補償「借家人賠償責任特約」があります。

ですが非加入の場合、借主側の火災保険による「建物に対する補償」は一切無いのです。

例え、加入していても補償を受けるには、下記の限られた条件を満たす必要があります。

結果的に、建物の損害を「貸主側が」修繕しなければならないケースが多く存在するというのが実情。

損害の規模によっては数千万以上の高額な費用がかかることもあります。

また近年の日本では、気候変動などによって大規模な自然災害が増加しており、そういった理由からも、火災保険加入の重要性がますます高まっています。
参考：一般財団法人国土技術研究センター「水害や土砂災害の危険」

大家や入居者以外の「第三者による事故」で家に損害が生じたとき、賠償金を受け取れないケースがあるため

自然災害や「借主に過失の無い事故」によって家に損害が生じた場合、借主側の火災保険からは補償が出ない旨は先に述べたとおりです。

しかしその一方で、

「借主ではない、”第三者”が起こした事故により、家が壊れた場合は？」
「第三者から、家を修繕するための賠償金を請求できないの？」

と、考えられた方もいらっしゃるでしょう。

結論、「第三者から賠償金を受け取れず、貸主側で修繕対応せざるを得ないケースが多い」というのが実情です。

それぞれのケース毎の賠償金を受け取れる可能性は、下記の図の通りです。

ケースにより異なりますが、特にもらい火の場合、賠償請求できる可能性は限りなく低いのです。
万が一、もらい火が発生した場合、数千万円の金銭的負担を受けなければならない場合もあります。

火災保険に加入しないと自己負担に...損害の具体例

借主の火災保険では、十分にカバーできないことがわかった上で、「非加入の場合、どれくらいの金銭的負担を負うの？」と気になる方もいらっしゃると思います。

そこでここからは、火災保険に加入しないと自己負担になってしまう、損害の具体例をご紹介していきます。

これらの具体例を見ることで、「万が一火災保険に加入していなかった場合、貸主側の金銭的負担がどれほど重いものになるか」ということを、より明確に知ることができます。

1つずつご紹介しましょう。

【具体例1】もらい火や放火によって家が全焼した→「主契約」で補償

もらい火や放火によって家が全焼した場合、家の再建をすることになるため、数千万円単位の修繕費用が必要になる可能性があります。

出典：内閣府防災情報のページ「住宅・生活再建にはこんなにお金がかかる」

実際、東日本大震災の際に内閣府が行った調査によれば、全壊被害に遭った家にかかる再建費用の平均は約2,500万円であったとのこと。

もちろん、再建費用は家の規模・構造などによっても大きく異なりますし、昨今の建築資材の価格高騰問題も見逃せません。

建築資材の価格高騰は、ウッドショックや円安、ウクライナ情勢などの要因が複合的に絡んで発生しているため、今後も厳しさを増す見通しで、これによって修繕費用が膨れ上がる可能性も高いです。
参考：国土交通省「最近の建設業を巡る状況について【報告】」

火災保険に加入していれば、主契約によって、高額な再建費用もしっかりカバーすることができます。

【具体例2】貸した家で死亡事故が起き、特殊清掃が必要となった→「家主費用特約」で補償

貸した家で死亡事故（自殺・他殺・孤独死）が起こり、特殊清掃が必要となった場合、100万円を上回る費用が必要になる可能性があります。

遺体の発見が遅れてしまうと、通常の清掃では部屋を綺麗にすることができません。

そこで、

・遺体から流れ出た体液や血液
・腐敗臭
・空気中に蔓延したウイルス
・害虫や害獣

などを取り除き、部屋を原状回復させるための専門的な清掃方法である「特殊清掃」が必要となります。

特殊清掃にかかる費用は、部屋の状態や大きさによっても異なりますが、日本少額短期保険協会孤独死対策委員会の調査によれば、平均で47万4170円もの費用がかかるとのこと。

これに、亡くなった借主の遺品整理費用や、家賃損害などといった関連費用の平均額を合わせると、下記のとおり、100万円を超える負担が発生することになる訳です。

参考：2024年12月日本少額短期保険協会孤独死対策委員会「第9回孤独死現状レポート」

貸主向けの特約の1つである「家主費用特約」を付けていれば、このような高額な損害が生じても、補償を受けることができます。

【具体例3】貸した家の外壁が崩れ落ち、通行人に当たってケガをさせた→「施設賠償責任特約」で補償

貸した家の外壁が崩れ、通行人にケガをさせてしまった場合、ケガの程度によっては、貸主が高額な賠償金を支払わなければならない可能性があります。

なぜなら、家の欠陥で他人にケガをさせたとき、

・まずは家の占有者である借主が賠償責任を負う
・しかし、借主が「損害を起こさないために必要な注意」をしていた場合には、家の所有者である貸主が賠償責任を負う

という旨が法律（民法第717条）に基づいて定められているのです。

一例ですが、下記ののようなケースでは、貸主が賠償責任をおうことになります。

このように一見借主に責任があるように見えても、ちょっとした気の緩みで、貸主には通行人に対し、

・入院治療費
・休業損害
・傷害慰謝費

などの賠償金を支払うことになり、通行人のケガの程度次第では、高額な金銭的負担を負う可能性も否めません。

この点、貸主向けの特約の1つである「施設賠償責任特約」を付けていれば、火災保険の力を借りて、通行人に対して適切な補償を行うことが可能になるのです。

具体的にどんな時に役立つ？貸主が加入する火災保険の補償内容

「貸主も火災保険に加入すべきであることは分かったけれど、具体的にどのような補償が受けれるようになるの」
「貸主専用の火災保険があるの？」

本記事をここまでお読みになって、上記のような疑問を抱かれた方もいらっしゃるでしょう。

結論から言うと、「貸主用に作られた火災保険」というものは存在しないため、貸主は、居住用の家を対象とした一般的な火災保険に加入することになります。

ただし、当該保険に「貸主向けの特約」を付け、補償の範囲を広げることも可能です。

下記の図をご覧いただくと、全体像をイメージしやすいのではないでしょうか。

ここからは、「主契約」と「特約」のそれぞれについて、もう少し内容を深掘りして解説していきます。

主契約

一般的な火災保険に加入すると、ベースとなる補償・主契約によって、下記のような要因で貸した家に損害が生じた場合に補償を受けることが可能です。

ここでご注意いただきたいのは、「主契約の補償内容の一部は、外せる場合もある」ということ。

保険会社にもよりますが、主契約の補償内容が

・基本補償：必ず付いている補償内容
・任意補償：契約者の意向によって、外すことができる補償内容

の2種類に分かれていることがあります。

上記は一例ですが、このような火災保険を選んだ場合、「家が高所にあるから、任意補償である水災を外し、その分保険料を節約しよう」などということもできるという訳です。

よって、「先にご紹介した主契約の一般的な補償内容＝火災保険の全契約に必ず付いている」という訳ではありませんので、誤解の無いようにしましょう。

特約

前述のとおり、火災保険を契約すると、主契約だけでも様々な補償を受けることができます。

しかしその一方、「主契約の補償だけでは不十分」と感じる貸主がいることも事実。

一例ですが、主契約しか契約していない貸主の家が自然災害で壊れた場合、建物の修繕費用の補償は受けられるものの、修繕期間中の家賃収入に対する補償は受けられません。

そこで各火災保険において作られたのが、主契約と共にオプションで契約できる、下記のような「貸主向けの特約」です。

主契約は「家の損害に対しての補償」ですが、特約を付けると、種類によっては「家以外の損害（家賃など）に対しての補償」にまで範囲が広がります。

必要に応じて特約を付けておくことで、不測の事態への備えがより強固なものになるでしょう。

家を貸すときの火災保険選びは難しい｜まずは信頼できる管理会社を探そう

火災保険によって補償される損害の内容を知ったことで、家を貸すときに火災保険に加入することの重要性について、改めてご理解いただけたのではないかと思います。

「でも、保険会社がたくさんありすぎて、どの火災保険に加入すれば良いか分からないよ…」
「自分にぴったりな火災保険を契約にはどうしたら良いの？」

一方で、このように思われた方もいらっしゃるでしょう。

実際、火災保険を選ぶことは、下記のような理由で非常に難しいものです。

「あっちの火災保険の方が安かったのに…」
「この補償を付けておけば良かった…」

何となく火災保険を選んでしまうと、このような後悔をすることになる可能性も否めません。

そこでおすすめなのが、まずは信頼できる管理会社を探し、相談しながら火災保険を選ぶこと。

そうすれば、様々な賃貸物件を管理した経験に基づき、おすすめの火災保険や、真に必要な補償内容について、プロ目線でアドバイスをもらうことが可能です。

更に、家を貸すにあたり、信頼できる管理会社を探すことのメリットは、「火災保険選びへのアドバイス」だけにとどまりません。

家を貸すと、様々な業務が発生するため、貸主自身で全てを遂行しようとした場合、膨大な手間がかかります。

この点、信頼できる管理会社に出会えれば、これらの業務を任せることが可能です。

家を貸す際は、火災保険選びで悩むより先に、運命の管理会社を見つけることをおすすめします。

まとめ

では、本記事の内容をまとめます。

家を貸すとき、貸主側が火災保険に加入すべき理由は、下記の2つです。

家が全焼した場合など、損害の規模が大きいと、数千万円単位の修繕費用が発生するケースもあることから、万が一のとき適切な補償を受けられる火災保険は極めて重要です。

専用の火災保険は存在しないため、貸主が加入するのは、一般的な火災保険と変わりません。

そして、主契約の補償内容に足りない部分があると感じる場合、特約を付けることで補償範囲を広げ、不測の事態に備えます。

「でも、どの火災保険を選べば良いか分からない…」

そんな方は、まず信頼できる管理会社を探し、相談しながら火災保険を選ぶのがおすすめ。

管理会社選びなら、650社もの優良管理会社の中から条件に合う1社を選定できる完全無料のサービス・「マンション貸す.com」にお任せください。

本記事が、これから家を貸す予定の皆様の参考になれば幸いです。

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河上 隼人

1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。