アパート経営の利回り入門！相場・理想値・計算方法を初心者に解説

「アパート経営は利回りが大事っていうけど、実際どう活用すればいいの？」
「アパート経営は、利回りが高い物件を選べばいいんだろうか？」
「利回りが10%と高い物件を購入すれば、アパート経営はうまくいくの？」

アパート経営を始めるうえで最初に「利回り」の知識は身に着けておきたいものの、物件情報サイトに載っている「9.37%」や「5.46%」などの利回りをどう判断したらいいか分からないという方も多いかもしれません。

アパート経営における利回り（%）は、「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算できます（表面利回り）。さらに経費や購入時の費用なども考慮した利回りが「実質利回り」です。

この記事では、アパート経営の利回りとは何かをわかりやすく解説したあと、「目指すべき利回り（理想値・最低値）」や計算方法、利回り以外にも見るべき重要ポイントを解説していきます。

初心者でも理解しやすい表現で説明していますので、「調べたけどよくわからなかった」という方もぜひ最後までご覧ください。

アパート経営における「利回り」とは

まずは、アパート経営における「利回り」について正しく理解するために不可欠な情報を丁寧に解説していきます。

「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の言葉の意味の違いや、「結局どの利回りを見るべきなのか」を正確に理解していきましょう。

利回りとは「どれだけ利益が出るかを示す割合」のこと

アパート経営における「利回り」とは、「投資した金額（購入費・建築費）に対して、年間でどれくらい収益を得られるかを示す割合」のことです。これが高いほど、効率よくお金を増やせていると判断できます。

たとえば、利回り3%と利回り8%のアパートならば、数字が大きい「利回り8%」のほうが、稼げる物件ということになります。

【物件価格5,000万円の場合】

アパート経営を始めるためにはかならず「物件（＝アパート）」が必要であり、物件を購入すべきかの判断や、今後もアパート経営を続けるべきかの判断に「利回り」が使われることになります。

利回りが高ければ高いほど効率的に稼げるため、その後の利益も大きくなります。

表面利回り・実質利回り・想定利回りの違い

アパート経営の利回りには、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。また、表面利回りに似た表現として「想定利回り」というものもあります。

まず「表面利回り」と「実質利回り」を比べてみると、経費を一切考慮しないのが「表面利回り」、年間経費や諸費用も考慮するのが「実質利回り」です。

【表面利回りと実質利回りの違い】

つまり、表面利回りは8%となっていても、実際に年間でかかる経費や購入時の費用などを加味すると、実質利回りは5%というケースがありえます。

「想定利回り」は、アパートが満室（空室ゼロ）と仮定した場合の「表面利回り」のことをいいます。

物件情報サイトでは、満室を仮定した場合の「想定利回り」を「表面利回り」として表示しているケースがほとんどなので、「想定利回り」＝「表面利回り」と考えて問題ありません。

他にも「NOI利回り」や「キャッシュフロー利回り」などの利回りを表す言葉がいくつもありますが、アパート経営初心者はまず「表面利回り（≒想定利回り）」と「実質利回り」の違いをしっかりと理解することが大切です。

アパート経営判断で重要なのは「実質利回り」のほう

アパート経営の投資判断をするうえで重要なのは、「表面利回り（想定利回り）」のほうではなく、「実質利回り」のほうです。

「表面利回り」だけを見ても、ただの理想値であり、空室リスクも経費が考慮されていないため、「実際にいくら儲かるのか」を判断することはできないからです。

一方で「実質利回り」をしっかり計算すると、管理会社への委託管理費や修繕積立金、固定資産税、購入時の諸費用などすべてのコストを考慮した「本当のリターン率」を知ることができます。

物件情報サイトに載っていることが多いのは、満室を想定した場合の「表面利回り」です。

物件情報サイトの利回りは、あくまで他物件との比較の参考情報にとどめて、かならず自分で「実質利回り」を計算したうえで最終的な投資判断をすべきです。

アパート経営の利回りの相場目安（地域別）

「利回りとは何か」を理解できたところで、実際にアパート経営の利回りは「どのぐらいの水準が一般的なのか」を見ていきましょう。

ここでは、不動産投資専門サイト「健美家by LIFULL」が四半期ごとに公表している「収益不動産 市場動向 四半期レポート（2025年7月〜9月期）」のデータを参考に、地域別・築年数別の利回りを確認します。

築10年未満の利回り相場（地域別）

築10年未満（新築～築浅）のアパートの利回りを見ると、全国平均で6.19%となっています。

【築10年未満の利回り相場（地域別）】

地域別にみると最も高いのは北海道の8.61%で、首都圏は最も低く6.08%の利回りです。

築10年～築20年未満の利回り相場（地域別）

築10年〜築20年未満のアパート物件の利回りは、全国平均で7.13%となっており、築10年未満（6.19%）よりも利回りが高くなっています。

築10年未満よりも利回りが高くなる原因としては、新築時の価格プレミアムが失われて物件価格が下落するからと考えられます。

【築10年～築20年未満の利回り相場（地域別）】

地域別では、信州・北陸が9.69%で最も高く、首都圏の利回りが最も低い6.62%となっています。

築20年～の利回り相場（地域別）

築20年〜の一棟アパートの利回りは全国平均で9.59%です。築10年未満（6.19%）や築10年〜（7.13%）と比べると、築年数の古い築20年〜の利回りが最も高くなっていることが分かります。

築年数が古いほど利回りが高くなるのは、物件価格が大きく下がることや、家賃は築年数によってそれほど下がらないことが原因です。

【築20年～の利回り相場（地域別）】

地域別に見ると、東北エリアでは利回りが14.80%と群を抜いて高く、最も低い首都圏の利回りは8.00%となっています。

首都圏を除くと、築20年〜のアパートの利回りは10%を超える水準が一般的であることが分かります。

【補足】満室時想定の表面利回りであることに注意

2-1から2-3で地域別の利回り相場を確認しましたが、これらのデータはすべて「満室時を想定した表面利回り」であることに注意しましょう。

とくに、地方圏や築古物件のアパートは、一見利回りが高くて魅力的に見えますが、利回りだけに着目すると損してしまう可能性があるので注意しましょう。

逆に考えると、首都圏は利回りは地方圏よりも低いですが、入居率が高いため、それほど利回りが下がらないメリットがあります。

表面利回りの高さだけで「チャンス」と飛びつくのではなく、かならず空室も加味した「実質利回り」を算出して、空室リスク・修繕のリスクや出口戦略も考えたうえでアパート経営の投資判断を行うことが大切です。

アパート経営で目指すべき利回り（理想値・最低値）

地域別・築年数別のアパート経営の利回り相場を確認したところで、ここからは「理想としてはどのぐらいの利回りを目標とすべきなのか」「最低限どの程度の利回りが必要なのか」を見ていきます。

アパート経営の利回り理想ライン：実質利回り5%超

アパート経営で目指したい利回りの理想的なラインは、「実質利回りで5%超」です。

アパートローンの金利相場が年利1%〜5%であることを踏まえると、実質利回りが5%を上回っていれば、借入金の返済期間中も手元にキャッシュを積み上げることができるからです。

手元に利益が残れば、急に修繕費用が必要になった場合にも対応できる余裕が生まれます。

なお、アパートローンに適用される金利は、借入元や借りる人の属性によってそれぞれ異なります。そのため、自分の場合の金利に合わせて実質利回りの目標を調整すると良いでしょう。

アパート経営の利回り最低ライン：実質利回り3%

アパート経営で最低限確保すべき利回りラインは、「実質利回りで3%」です。

利回りが3%よりさらに下回ってしまうと、1室でも空室が出たり、給湯器の故障などの予期せぬ小さな出費があったりするだけで、瞬時にキャッシュフローがマイナス（赤字）になりやすい状態です。

つまり、実質利回り3%は、一時的な退去や比較的少額の修繕費用が発生しても、赤字に転落するのを防げるギリギリの防衛ラインです。

できれば理想ラインの5%以上を目指して、入居率を高める施策や経費の圧縮などを考えていくことが重要です。

アパート経営の「実質利回り」を計算する方法

前の章では、アパート経営で目指すべき実質利回り（理想5%超、最低3%）という具体的な目標ラインを明確にしました。

その目標を達成できる物件かどうかを判断するためには、物件広告に載っている表面利回りではなく、自身で空室リスクや経費を織り込んだ「実質利回り」を正確に計算する必要があります。

本章では、アパート経営の実質利回りの計算手順を、中古アパートと新築アパートに分けて解説していきます。

実際に購入を検討している一棟アパートの物件広告や、物件情報サイトを見ながら、読み進めてみてください。

中古アパートを購入する場合の実質利回り計算方法

初めてアパート経営を始める初心者の場合、購入価格やリスク管理のしやすさからまずは中古アパートの購入から検討を始めるケースが多いでしょう。

このステップでは、物件情報サイトに表示されている「満室時の表面利回り」を、どうやって現実的な「実質利回り」に変換していくのか、その手順を解説します。

ステップ1：物件情報サイトから「物件価格」「年間家賃収入」を抜き出す

最初に、物件情報サイトに記載されている「物件価格（計算式の【❸物件価格】）」と「利回り」、「満室想定時の家賃収入」を確認します。

サイト上の利回りは、満室時の表面利回りが表示されていることが多いため、この時点で利回りが低すぎる物件は、実質利回りが3%を下回る可能性が高いので排除しましょう。

ステップ2：稼働率・年間経費・初期費用を予測する

物件情報サイトに記載されている表面利回りは、年間経費や初期費用、そして空室を考慮していません。正確な実質利回りを出すために、以下の項目を予測しましょう。

【稼働率・年間経費・初期費用の予測方法】

ステップ3：実質利回りを計算する

ステップ1と2の工程を経て、計算式の項目が埋まるはずなので、実際に計算しましょう。

たとえば、
【❶年間家賃収入】200万円
【❷年間経費】40万円
【❸物件価格】3,000万円
【❹初期費用】20万円の場合、

実質利回り＝（200万円－40万円）÷（3,000万円＋20万円）×100＝約5.3%となります。
（※満室時の表面利回りは約6.7%）

実質利回りを出せたら、目標とする実質利回り（理想5%超、最低3%）と比較したり、他の物件と比較したりして、最終的な投資判断を下しましょう。

新築アパートを建築する場合の実質利回り計算方法

初めてアパート経営を始めようとするときに、いきなり新築アパートの建築を検討するケースは少ないでしょう。しかしながら、念のためシミュレーション方法を簡単に解説します。

新築アパートを建てる場合には、中古アパートで見ていた「物件価格」が「アパート建築にかかる費用」となります。

たとえば、
【❶年間家賃収入】600万円
【❷年間経費】100万円（家賃収入の20%）
【❸建築費用】土地購入費用3,000万円＋建築費用5,000万円
【❹購入時諸費用】800万円の場合（アパート建築費用×10%）の場合、

実質利回り＝（600万円－100万円）÷（8,000万円＋800万円）×100＝約5.7%となります。
（※満室時の表面利回りは7.5%）

アパート経営で重視すべき「利回り」以外のポイント

実質利回りを正確に計算することで、物件取得前に採算性を数値で把握することができます。しかしながら、アパート経営の成否は、利回りだけで決まるわけではありません。

高利回り物件でも、長期的な計画や戦略がなければ、予想外の赤字に転落してしまうリスクがあります。

本章では、アパート経営の安定と成功を確実にするために、利回り以外に重要な3つの要素について解説します。

アパートを買った後、長期的な経営リスクにどう備えるかをイメージしながら読み進めてみてください。

適切な収支計画・資金管理をシミュレーションしておくこと

実質利回りが理想ラインをクリアしていても、キャッシュフロー（手残り）がマイナスでは危険です。このリスクを回避し、安定経営を続けるためには、長期を見据えた適切な収支計画と資金管理、返済計画が不可欠です。

実質利回りを計算するときには、ローンの返済額を含めずに計算することが一般的です。しかしながら実際には毎月返済があるため、手元からキャッシュが流出する状態になります。

長期的な収支計画と資金管理で重視すべきポイントは以下の通りです。

経営を安定させるには、ローンの返済後も、緊急の修繕や予期せぬ空室に対応できるだけの十分なキャッシュフローを確保することが不可欠です。

アパートの立地に合わせた戦略を意識すること

アパート経営において、立地も非常に重要です。もちろん駅から近い物件など交通の便が良いアパートが理想ですが、駅から離れていてもカップル層に人気のエリアもあります。

さらに、立地によって入居者のニーズや必要な設備も異なるため、利回りだけを重視するのではなく、立地に合わせた戦略を展開することが非常に重要です。

立地特性を無視した間取りや設備を揃えてしまうと、予測した利回りよりも低下してしまうリスクがあります。

アパート経営を成功させるには、利回りだけを見るのではなく、多角的な視点で立地を活かした戦略を行っていくことも重要です。

アパートの管理・募集を委託する会社をしっかり選ぶこと

アパート経営の利回りを上げるという点においては、入居者対応の管理・募集を委託するパートナー選びも重要です。

入居者からの問い合わせや修繕依頼などの対応が悪いと、入居者の不満が募り、退去が増加します。また、いざ空室になったときの募集活動が不十分だと、アパートの稼働率が低下して実質利回りが悪化してしまいます。

経営を悪化させないためには、アパートの管理や募集活動を依頼するパートナー選び（賃貸管理会社選び）が重要です。

※アパートの賃貸管理についてさらに詳しく知りたい方は、「【完全版】アパートの賃貸管理とは？自主管理と委託の違いを徹底解説」の記事もぜひお読みください。

アパート経営のパートナー選びは、収益性に直接影響を与えます。かならず複数の管理会社を比較したうえで、入居率の維持と物件価値の維持に真剣に取り組む会社を選びましょう。

もしも「複数社を比較するのは大変だな」と感じる方は、ぜひ一括で問い合わせできる「マンション貸す.com」をご活用ください。

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まとめ

本記事では「アパート経営における利回り」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

◆アパート経営における「利回り」とは
・利回りとは「どれだけ利益が出るかを示す割合」のこと
・表面利回り・実質利回り・想定利回りの違い
・アパート経営判断で重要なのは「実質利回り」のほう

◆アパート経営の利回りの相場目安（地域別）
・築10年未満の利回り相場（地域別）
・築10年～築20年未満の利回り相場（地域別）
・築20年～の利回り相場（地域別）
・【補足】満室時想定の表面利回りであることに注意

◆アパート経営で目指すべき利回り（理想値・最低値）
・アパート経営の利回り理想ライン：実質利回り5%超
・アパート経営の利回り最低ライン：実質利回り3%

◆アパート経営の「実質利回り」を計算する方法
・中古アパートを購入する場合の実質利回り計算方法
・新築アパートを建築する場合の実質利回り計算方法

◆アパート経営で重視すべき「利回り」以外のポイント
・適切な収支計画・資金管理をシミュレーションしておくこと
・アパートの立地に合わせた戦略を意識すること
・アパートの管理・募集を委託する会社をしっかり選ぶこと

アパート経営で重要なパートナー選びを効率的に進めたいならば、ぜひ「マンション貸す.com」をご活用ください。

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戸谷 太祐

株式会社エイムプレイス 社外取締役

賃貸経営は思い通りにいかず、不安や迷いが生まれがちです。私はオーナー様が納得して判断できる環境を整えることを使命としています。専門用語を減らし、判断に必要な情報や手順を整理し、入居者募集・原状回復・更新といった運用サイクルを仕組み化。記事発信やマッチングを通じて、初めての方でも安心して比較・検討できる環境を「レントハック」で提供しています。