戸建て賃貸経営で成功するために知るべきこと！初心者向け基礎知識

「戸建て賃貸経営を始めたいけれど、本当に利益が出るのか不安」「相続した実家を貸し出したいが、失敗して借金を背負うのは避けたい」

このような悩みを抱えているところかもしれません。いざ貸そうと思っても、入居者が決まらなかったり、トラブルが起きたりしないか心配になるのではないでしょうか。

じつは、戸建て賃貸はアパート経営に比べて競合が少なく、一度入居すれば長く住んでもらえるという大きな強みがあります。

この記事では、未経験の方でも安心して戸建て賃貸経営を始められるよう、基礎知識からリスク対策まで解説します。

戸建て賃貸経営で安定した収入を得るための第一歩として、ぜひ最後までお読みください。

戸建て賃貸経営とは何か？基本の知識

まずは、戸建て賃貸経営の基礎知識から確認していきましょう。

一戸建て住宅を貸して家賃収入を得る投資手法

戸建て賃貸経営は、所有する一戸建て住宅を賃貸物件として提供し、入居者から毎月家賃を受け取る投資方法です。マンションやアパートの区分所有と異なり、一軒の家をまるごと一世帯に貸し出す点が大きな特徴となります。

多く見られるのは、家族が住まなくなった実家や転勤で空いた持ち家を、賃貸に出すケースです。

一方、新規で “賃貸専用” として戸建てを建築する事例は、多くはありません。そのため市場に出回る戸建て賃貸物件の数は限られており、希少な賃貸形態という側面があります。

物件準備から入居者募集までの基本的な流れ

ここで簡単に賃貸化する流れを見ておきましょう。

既存の物件を賃貸に出す場合は、建物の状態を点検し、必要に応じてリフォームやクリーニングを実施します。

新規建築の場合は、土地の条件調査から始め、ターゲット層を明確にし、適切な間取り・設備を計画します。

初めての場合は、専門家のサポートを受けながら進めるのがおすすめです。

具体的には、賃貸管理会社へ相談するところから始めましょう。最大6社から提案が届く「マンション貸す.com」の無料査定をお気軽にご利用ください。もちろん、戸建てにも対応しています。

アパート経営との3つの違いを比較

戸建て賃貸経営と並行して、アパート経営についても検討している方もいるでしょう。どちらも賃貸収入を得る不動産投資ですが、投資規模・リスク構造・運用方法において違いがあります。

このように、戸建て賃貸とアパート経営は、それぞれ異なる特性を持つ投資手法です。投資額・リスク許容度・管理にかけられる時間などを考慮し、自分の状況に合った方法を選択することが重要です。

アパートの賃貸管理については、「【完全版】アパートの賃貸管理とは？自主管理と委託の違いを徹底解説」の記事も参考にしてみてください。

戸建て賃貸経営の6つのメリット

次に、戸建て賃貸経営のメリットやデメリット・リスクについて、整理しておきましょう。まずは以下のメリットから解説します。

供給量が少なく競合が少ない

先にも触れたポイントですが、戸建て賃貸物件は市場での供給量が多くありません。

賃貸住宅市場ではアパート・マンションが圧倒的に多く、戸建て賃貸を探す入居希望者にとって選択肢が少ない状況です。競合が限られるため、空室リスクを抑えやすい環境があります。

競合が少ないからこそ、物件の魅力を適切にアピールすれば、家賃を相場より高めに設定しても入居者を確保できます。

供給量の少なさは、戸建て賃貸経営において大きなアドバンテージです。

初期投資を抑えやすい

戸建て賃貸経営は、アパート・マンション一棟経営と比べて初期投資額を大幅に抑えられます。中古戸建ては地域により数百万円から取得でき、リフォーム費用を加えてもアパート一棟の建築費（数千万円から億単位）より圧倒的に少ない資金で始められます。

たとえば、中古戸建てを安く購入し最低限のリフォームで賃貸に出せば、年間利回り10％以上を狙うことも不可能ではありません。

初期投資を抑えられる点は、リスクを抑えながら始められる手法として魅力的です。

土地付き資産の強みがある

戸建ては、建物と土地をセットで所有する資産です。建物の価値が経年で減少しても、土地が残ります。土地は建物と異なり、経年によって減価しないため、長期保有しても一定の価値を維持できます。

立地の良い土地であれば、経済状況の変化にも強く、将来の売却時にも有利です。区分マンション投資などと比べて、資産価値が下がりにくいメリットがあります。

ファミリー層の長期入居が見込める

戸建て賃貸の主要ターゲットは、ファミリー層です。一度入居すれば、数年から十数年単位で住み続ける傾向があります。子どもの学校や地域コミュニティとのつながりから、頻繁に引っ越しをするケースは少ないからです。

長期入居が実現すれば、退去による空室期間や原状回復費用、新規入居者募集の広告費・仲介手数料といったコストを、何度も支払う必要がなくなります。安定した収入と低い管理コストが実現でき、長期的な収益性が高まります。

ファミリー層の長期入居は、戸建て賃貸経営における最大の強みのひとつです。

狭小地や変形地でも活用できる

土地活用の観点から見ると、戸建て賃貸は、アパート・マンションの建築が難しい狭小地や変形地でも活用できる柔軟性があります。

狭小地や変形地では、建築基準法や各種規制により、アパート・マンションの建築が困難な場合が少なくありません。戸建て住宅であれば、小さな敷地でも建築可能で、土地の形状に合わせた設計ができます。

たとえば、相続で取得した土地が狭小地や変形地の場合、売却しようとしても買い手が見つかりにくいですが、戸建て賃貸として活用すれば、収益を生み出す資産に転換できます。

実需の買い手にも売却できる

出口戦略を考えると、戸建て賃貸物件は、投資用不動産としてだけでなく、実際に住むための住宅としても売却できる点が大きな強みです。

アパート・マンション一棟は投資家向けの売却が中心となりますが、戸建ては実需層という大きな市場があります。賃貸経営を終了する際、投資家向けに収益物件として売却する方法と、一般の住宅購入者（実需層）に自宅として売却する方法の両方を選べます。

立地の良い土地であれば、長期保有後も一定の資産価値を維持しやすく、売却時に大きな損失を被るリスクが低くなります。

出口戦略の柔軟性は、長期的な資産運用において重要な要素です。

戸建て賃貸経営の4つのリスクやデメリット

戸建て賃貸経営には多くのメリットがある一方で、見過ごせないリスクとデメリットも存在します。以下のポイントを確認しましょう。

空室時は収入ゼロになる

戸建て賃貸は一世帯のみが入居する形態のため、空室になると家賃収入が完全にゼロになります。複数の部屋があるアパートのように、 “一部が空室でも、ほかの部屋からの家賃収入でカバー” といったことができません。

収入がゼロの間も、ローン返済や固定資産税、維持費などの支出は続くため、空室期間が長引くほど赤字が膨らんでしまいます。

空室リスクは戸建て賃貸経営において最も警戒すべき要素です。

アパートと比較して利回りが低くなりやすい

土地活用の観点では、戸建て賃貸は、一般的にアパート経営と比較して利回りが低くなる傾向があります。同じ広さの土地に、アパートであれば複数世帯分の部屋を建てられますが、戸建ては一世帯分しか活用できないからです。

そのため、土地の面積あたりの賃料収入が少なくなり、投資効率が下がる傾向です。また、ファミリー層は予算に限りがあります。極端に高い家賃設定は難しく、収入の上限が抑えられます。

利回りの低さはデメリットですが、長期入居による安定性など、ほかのメリットとのバランスで判断する必要があります。

修繕費が家賃収入を圧迫する可能性がある

戸建ては建物全体を1人のオーナーが管理するため、修繕費の負担が大きくなりがちです。屋根や外壁の塗装、給湯器の交換、水回りの修理など、戸建ては定期的に大規模な修繕が必要です。

これらの費用は一度に数十万円から百万円以上かかる場合があり、家賃収入の数カ月分が一気に消えることもあります。修繕費に備えて、毎月の家賃収入から一定額を積み立てておく計画性が求められます。

修繕費は避けられない支出であり、計画的に備えなければ、家賃収入を大きく圧迫します。

家賃設定とターゲット選定の難しさがある

戸建て賃貸は物件ごとに立地・間取り・設備が大きく異なります。そのため、一律の相場がなく、適正家賃の判断が難しい一面があります。

家賃を高く設定しすぎると入居者が見つからず、安すぎる家賃では収益性が低下し、修繕費やローン返済を賄えなくなります。このバランスを取ることが非常に難しいのです。

家賃設定とターゲット選定は、賃貸管理会社の助言を得ながら慎重に決める必要があります。

戸建てを貸すときの相場については、「一軒家を貸す相場（地区・部屋数・築年数別）と見積もり方法を解説」の記事もあわせてご覧ください。

戸建て賃貸の利回りと投資回収期間を把握しよう

続いて、戸建て賃貸経営を始める前に理解しておきたい利回りと投資回収期間について、確認しましょう。

戸建て賃貸経営の利回りの計算方法

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、それぞれの計算方法を理解しておく必要があります。

まず、表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った数値で、物件の収益力を簡易的に把握できます。

計算式は「表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」です。たとえば物件価格2,000万円、月額家賃12万円（年間144万円）の場合、144万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 7.2％となります。

次に実質利回りは、管理費・修繕費・固定資産税などの経費を差し引いた数値で、より実態に近い収益性を示します。計算式は「実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件価格 × 100」です。

新築戸建ては建築費が高額なため、表面利回りは5〜7％程度ですが、中古戸建てを安く購入すれば10％以上を狙えるケースもあります。ただし中古は修繕費がかさむため、実質利回りはより低くなる傾向があります。

築年数別の回収期間シミュレーション

投資回収期間は利回りによって大きく変動し、利回りが高いほど回収期間が短くなります。回収期間は「回収期間（年）＝ 100（％）÷ 利回り（％）」という式で算出できます。

一般的には5年から10年で回収できるのが理想的とされています。たとえば利回りが8％であれば、100 ÷ 8 ＝ 12.5となり、約12年半で投資額を回収できる計算です。

回収期間が長すぎると、その間に大規模な修繕が必要になったり、経済環境が変化したりするリスクが高まります。事前にシミュレーションし、現実的な計画を立てることが重要です。

所有状況別の収益性の違い

一方、戸建ての場合、相続した実家や転勤中のマイホームを賃貸運営するケースも多くあります。

土地や建物の所有状況によって、初期投資額が大きく異なり、損益分岐点（収支がプラスマイナスゼロになる地点）も変わります。

所有状況は戸建て賃貸経営の収益性を大きく左右します。自分の状況に合わせた投資判断を行いましょう。

戸建て賃貸経営でよくある7つの失敗事例

最後に、戸建て賃貸経営でよくある失敗について見ていきましょう。先に知っておけば、失敗しないように行動できます。

賃貸管理会社選びを間違える

まず注意したいのが、賃貸管理会社選びの誤りです。

入居者募集がうまくいかない、トラブル対応が遅れるなど、信頼できない管理会社と契約してしまうと、取り返しのつかない損失を被ります。

たとえば、戸建て賃貸の管理経験が乏しい会社を選んでしまい、適切な家賃設定や入居者募集ができず、長期間空室が続くケースが見られます。

あるいは、管理委託費用や修繕費の内訳が不透明で、必要以上に高額な費用を請求される悪質なケースもあります。設備故障やトラブルが発生した際、管理会社の対応が遅く、入居者の不満が募り退去につながる事例もあります。

管理会社は戸建て賃貸経営のパートナーであり、その選定はきわめて重要です。失敗を避けるためには、複数の管理会社から査定を取り、比較検討することが大切です。

そのためにおすすめしたいのが、「マンション貸す.com」です。

最短60秒の簡単入力で厳選された最大6社から査定が届きますので、本当に信頼できる管理会社と出会うためにご利用ください。

家賃設定を誤り借り手が見つからない

初めての経営では相場感覚が乏しく、適正な家賃を判断できないケースが多くあります。

たとえば、物件への愛着や投資額の回収を急ぐあまり、周辺相場を大きく上回る家賃を設定してしまうケースがあります。

逆に、早く入居者を確保したいがために、相場より大幅に安い家賃を設定してしまう失敗もあります。入居者は確保できても、収入が少なすぎて修繕費やローン返済を賄えなければ赤字です。

家賃設定は、戸建て賃貸経営の成否を決める最重要要素のひとつです。市場調査を徹底し、専門家（管理会社の担当者）の助言を得ながら、慎重に決定しましょう。

駐車場・ガレージ・車庫の重要性を認識していない

意外と盲点になりがちなのが、駐車場の有無です。多くのファミリー層にとって、駐車場は必須条件となります。

とくに車社会の地方都市や郊外では、複数台の車を所有しているケースも多く、駐車場がない物件は候補から外されます。

入居者からすれば、駐車場を別途契約すると月額数千円から数万円以上かかるため、駐車場付き物件が圧倒的に有利です。

駐車場・ガレージ・車庫の整備は、ターゲット層のニーズを満たすために重要なポイントだと認識してください。地域性や入居者層を考慮し、適切な駐車スペースを確保しましょう。

間取りが入居者のニーズと合っていない

入居者のニーズに合った間取りでなければ、空室リスクは大幅に上がってしまいます。ターゲット層を明確にし、そのニーズに応える間取りを設計することが重要です。

たとえば、子育てファミリーをターゲットとする場合、3LDK以上の間取りが適切です。子ども部屋を複数確保でき、リビングも広めに取れる設計が好まれます。

また、家事動線（キッチン・洗濯・物干しの配置）が効率的であれば、主婦層から高く評価されます。バリアフリー設計など、幅広い入居者層に対応できる柔軟性があれば、長期的な需要を見込めます。

間取り設計は、物件の魅力を決定づける要素です。入居者の視点に立ち、本当に住みやすい間取りを追求しましょう。

入居者にとって必要な設備がない

設備の充実度は、入居者の意思決定に大きく影響します。ターゲット層が求める設備がなければ、周辺物件に競り負けてしまいます。

たとえば、モニター付きインターホンやインターネット設備などは、現代の入居者にとって必須に近い設備です。これらがないと、物件選びの候補から外されるリスクがあります。

また、戸建てでは、浴室乾燥機・食器洗い乾燥機・床暖房などの設備が人気です。

設備投資は費用がかかりますが、入居者満足度を高め、空室リスクを下げる効果があります。投資対効果を見極めながら、戦略的に設備を充実させましょう。

修繕費が回収できない

修繕費の見積もりが甘いと、想定外の出費で経営が行き詰まります。とくに築古物件では、次々と問題が発覚するケースが少なくありません。

家賃収入をすべて生活費やローン返済に充ててしまい、修繕費を積み立てていないのは危険です。

築年数が古い物件では、ひとつの設備が故障すると連鎖的にほかの部分も故障するリスクがあり、短期間に複数の修繕が重なると、経営が破綻します。

修繕費はかならず発生する費用であり、楽観的な見積もりは命取りです。購入前の徹底した建物調査と、計画的な修繕費積立をしっかり行いましょう。

ローンの返済負担が重すぎる

物件購入やリフォームのためにローンを活用する場合、無理のない返済計画を立てることが重要です。返済負担が重すぎると、空室や修繕費が発生した時に、経営が破綻するリスクがあります。

目安としては、月々の家賃収入に対するローン返済額の割合（返済比率）は、50％以下に抑えるのが理想的です。返済比率が70〜80％を超えると、わずかな空室や修繕で赤字に転落します。

変動金利でローンを組む場合、金利が1〜2％上昇しても返済を続けられるか、シミュレーションしておくことも大切です。

ローンは便利な資金調達手段ですが、過度な借入は経営を圧迫します。返済計画は保守的に立て、リスクを最小限に抑えましょう。

まとめ

本記事では「戸建て賃貸経営」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

戸建て賃貸経営の6つのメリットは、以下のとおりです。

戸建て賃貸経営の4つのリスクやデメリットは、以下のとおりです。

戸建て賃貸経営でよくある7つの失敗事例として、以下を解説しました。

戸建て賃貸経営は、適切な知識と戦略があれば、長期的に安定した収益を生み出せる可能性が高い手法です。本記事の情報を参考に、失敗リスクを避けて取り組んでいただければ幸いです。

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河上 隼人

1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。