マンション経営の失敗が怖い！よくある失敗事例と回避するための対策

「マンション経営やってみたいけど失敗したくないな⋯」
「マンション経営をしたいけど失敗すると大きな負債を抱えることになるだろうな⋯」

この記事を読んでいる人は、このようにマンション経営に興味があるけど失敗するのではないかという不安を抱え、一歩踏み出せずにいるのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、マンション経営に失敗はつきものです。
上手く行けば、安定的な家賃収入が手に入り、大きな副収入を得られるメリットもあります。これを目指している人も多いでしょう。

しかし、100％上手くいくとは限りません。

具体的にマンション経営をするうえで考えられる失敗は大きく分けて、次の5つです。

このような失敗を見るとやっぱり難しそう⋯と考えるかもしれませんが、これらはすべて「事前知識と準備」をしておくことで回避ができます。

そこでこの記事では、マンション経営におけるよくある失敗事例を紹介したうえで、失敗を回避するために知っておくべき要因と対策について詳しく解説します。

また、「空室が埋まらない」「入居者トラブル」などのリスクについては管理会社選びでほぼ回避が可能です。
記事の最後には、マンション経営を失敗しないための管理会社選びのポイントも解説します。

この記事を読めば、マンション経営の失敗リスクを知った上で、失敗しないためにどうすれば良いか？を順序立てて理解することができ、自分にできそうかの判断がつきます。

失敗事例よりも先に要因や対策を確認したいという方は、こちらから読み進めてください。
6.マンション経営で失敗してしまう共通の要因と対策

マンション経営をしたいけど失敗が怖い⋯となかなか一歩踏み出せない人は、参考になるはずです。

マンション経営のよくある失敗①：空室が埋まらず利益が出ない

マンション経営において、最も多くのオーナーが直面するのが「空室が埋まらず利益が出ない」という失敗です。

空室が埋まらず家賃収入が不安定になることで赤字経営に繋がり、マンション経営を続けることができなくなってしまいます。

最悪の場合は、マンション売却をすることになったが、結局は大きな負債が残り「返済が苦しくなってしまった」というケースも少なくありません。

実際に、総務省の「住宅・土地統計調査（令和5年10月1日現在）」によると、全国の空き家率は13.8％と発表しています。

つまり、100室のうち13〜14部屋が空室であるのです。そのため、マンション経営をはじめても、100％入居者が決まり家賃収入を得ることができるとは限らないのです。

また、入居者が決まったとしても、同じ入居者が住み続けてくれることはありえません。入居者が退去後、新たな入居者が入るまでにも必ず空室期間が発生します。

2022年6月に株式会社タスが発表した「賃貸住宅市場レポート首都圏版　関西圏・中京圏・福岡県版」によると、東京都で平均空室期間は4.67ヶ月(約140日）と発表しています。

このように、空室ができる期間も理解をしたうえで、マンション経営を行うことが大切と言えます。

マンション経営のよくある失敗②：修繕費・維持費の想定ミスで赤字がでる

マンション経営の失敗＝空室と思われがちですが、修繕費・維持費の想定ミスによる赤字も非常に多い失敗パターンです。

分譲マンションの維持には、定期的なメンテナンスや修繕費用が必要となります。節目節目でどのような費用がかかるのか、想定をしておかないと突然の出費で経営が回らなくなる可能性もあるのです。

国土交通省の「長期修繕計画標準様式」では、以下のように記されています。

引用：国土交通省「長期修繕計画標準様式」

つまり、修繕費・維持費は突発的に発生するコストではなく、必ず発生する前提で見込むべき固定的なコストなのです。

長期修繕計画が不十分でマンション経営を行ってしまえば、修繕積立金だけでは工事費が賄えず負債を抱えてしまう可能性もあります。

このような失敗が起こらないためにも、マンション経営を行ううえで事前に修繕費・維持費が発生することを理解し、事前確認を行うことが大切と言えるでしょう。

具体的にマンションを貸す際に発生する費用や前提知識について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
参考記事：家を貸す前に知るべき全知識｜メリット・デメリット・失敗しない方法

マンション経営のよくある失敗③：税金に関する知識不足により利益が残らない

マンション経営において見落としがちな失敗の一つが、税金に関する知識不足により収支計画ミスが起こってしまい利益が残らないというケースです。

特に、物件を所有している限り、毎年必ず発生し続ける「固定資産税」と「都市計画税」の影響を軽視すると、実際に手元にお金が残らないという状況に陥りやすくなります。

固定資産税と都市計画税は、入居者がいるかどうか関係なく、マンションを保有している限り発生します。

具体的には、以下のとおりです。

【マンション保有で発生する税金】

つまり、マンションを保有しているだけで確実に、評価額の最大1.7％が毎年課税される仕組みなのです。

このように、毎月かかるコストは予想以上にかかり、これはローン返済や管理費・修繕費とは別に発生するコストです。

そのため、マンション経営を失敗しないためには、この税金の知識をしっかりと理解したうえで、収支計画を立てていくことが必要と言えます。

マンション経営のよくある失敗④：ローン返済計画が甘くキャッシュフローが悪化する

マンション経営におけるよくある失敗事例として、ローン返済の甘さからキャッシュフローが悪化してマンション経営を圧迫するというケースも少なくありません。

マンション経営の多くは、自己資金を極力使わず金融機関からの融資を活用して資産形成を行うケースが多いでしょう。

融資を得て、「経営を安定させる」「利益を拡大させる」という事業拡大のためであれば、良い選択です。

しかし、マンション経営を「不動産を買えば家賃収入を得られる投資」と捉え、経営の視点が不足したまま融資を受けるとローン返済が経営を圧迫し、失敗へと転じていきます。

ローン返済の甘さとして挙げられるのは、ここまでお伝えしてきた「空室期間を織り込んでいない」ことや、「修繕費・維持費の想定ミス」「税金の知識不足」が大きな要因です。

それだけではなく、家賃が将来的に下落し、収入減少につながるリスクも想定しておく必要があります。マンションは築年数の経過により、建物が老朽化していきます。そうなると、その分家賃が安くなっていくのです。

実際に、三井住友トラスト基礎研究所の調査によると、築3年から11年目にかけての家賃の下げ幅が大きく、指数換算するとおよそ2％のマイナスになるというデータが公開されています。

これらの想定されるリスクやランニングコストの想定が甘いと、返済が滞る可能性が出てきます。さらに、繰上返済を無計画に行うことで、自己資金が不足し、他の運用や生活費に支障をきたす可能性もあるのです。

また、ローンを利用する上で、金利上昇リスクも考えておかなくてはなりません。

このような失敗が起こらないためにも、現実的な収益シミュレーションを行い、長期的な返済計画を立てることが重要と言えるでしょう。

マンション経営のよくある失敗⑤：入居者選定のミスによりトラブルがおこる

マンション経営の失敗は、単に収益が出ない・赤字になるといった「数値的損失」だけではありません。

人を相手にするマンション経営においては、入居者とのトラブルがオーナーの負担を増やし、精神的・時間的コストを圧迫するケースも多くあります。

アルバリンクによるアンケート調査によると、63.0％の人が賃貸物件で隣人トラブルに巻き込まれた経験があると回答をしています。

隣人トラブルの大きな要因としては、「隣人の出す音がうるさい」というトラブルが45.6％と圧倒的です。その他にも、「ゴミに関するマナーの悪さ」や「隣家からの臭い」が挙げられています。

このように、入居者選定のミスにより周りの住人とトラブルが発生する可能性が大きくあるのです。

それだけではなく、入居者選定のミスにより家賃滞納リスクも考えられます。

このようなトラブルが起きてしまえば、問い合わせや苦情対応が頻発し負担が増えますし、清掃費用の追加負担や、退去勧告をした後に新しい入居者の募集や再契約の手間も増えてしまいます。

こうした事態は、単に収益が減るだけでなく、心理的な負担・時間的コストを増大させる重大な失敗となるのです。

こうしたことが起こらないためにも、入居者選び・審査・契約時の説明・管理会社との連携を強化することが、「利益だけを見る」経営ではなく、安定した賃貸経営を実現するための必須プロセスと言えます。

マンション経営で失敗してしまう共通の要因と対策

ここまでマンション経営のよくある失敗について詳しくお伝えしてきました。

マンション経営における失敗は、「運が悪かった」「想定外の出来事が起きた」ことが原因と思われがちです。しかし、これまでの説明でお分かりいただけるように、失敗事例の多くはいくつかのパターンに集約されます。

それは、大前提としてマンション経営を「事業」として捉えて考えることができなかった事に起因しています。

この考えの甘さが、以下5つとして浮き彫りとなり、結果的に失敗に繋がっていくのです。
失敗の要因となる5つの考えの甘さは以下の通りです。

【マンション経営における共有の失敗要因と対策】

とはいえ、失敗要因を事前に把握しておけば、いざマンション経営を始めるときにリスクを最小限に抑える対策を取ることができます。

そうすれば、失敗を恐れずマンション経営を行うことができるようになるでしょう。

ここでは、失敗要因とそれによる対策をひとつずつ、解説します。

【①集客面】管理会社を利用する

まず、1つ目として考えられる要因が入居者を集めることができないことです。

マンション経営を成功させる鍵は、安定して入居者を確保できるかどうかです。

空室対策というと、「買う前の見極め」が最重要であるとされがちですが、それだけではありません。

もちろん、これから購入し、マンション経営をはじめる方は、「建物の立地」「築年数」など重要なポイントです。

しかし、相続などですでにマンションを所有している場合は、立地や築年数を変えることはできません。

どんな物件であっても、空室を埋めるためにできる数少ない対策方法は、「管理会社」を使うということです。

管理会社は、単なる建物管理を行う存在ではなく、実質的には「集客と入居付を担う営業部門」です。

募集条件の調整や、広告の出し方、内見対応の質など、空室が埋まるプロセスの多くを管理会社が担当します。

実際に、同じエリア・同じ築年数・同じ間取りであっても、管理会社を変更しただけで空室期間が大きく短縮されたケースも珍しくありません。

とはいえ、管理会社ならどこでもいいという訳ではないので、管理会社選びは慎重に行うことがおすすめです。具体的に、集客力の高い管理会社を見極めるポイントは、以下のとおりです。

入居率の数字だけでなく、「空室を埋めるために何をしてくれるのか」という具体的な提案内容と実行スピードで判断することが重要です。

また、マンション経営の空室が埋まらない原因や対策については、以下の記事で詳しく解説していますので、詳しく知りたい人はぜひご覧ください。
参考記事：空室対策22選｜取り組みやすさ・費用対効果をわかりやすく解説

【②費用面】費用を見積もっておく

マンションは時間とともに必ず劣化します。外壁や防水、設備の更新などの修繕は避けられません。

にも関わらず、「修繕積立金の水準の確認ミス」「長期修繕計画の確認ミス」といった費用面の想定ミスにより、想定外の支出が発生し、赤字に転落するリスクがあります。

これは「突発的なトラブル」ではなく、事前に確認できたはずの費用を見落とした結果です。

このような失敗が起こらないためにも、マンション経営をはじめる前には必ず「費用を必ず見積もっておく」ことが重要です。

マンションを貸している間にかかる費用は、管理費・修繕費を筆頭に、火災保険料や税金なども必要となってきます。

【マンションを貸している間にかかる費用】

それだけではなく、住人が退去した場合は、リフォームやハウスクリーンングが必要となるケースもあります。

それらの費用についてを事前に把握し、しっかりと見積もっておくことで、失敗を恐れることなくマンション経営を行うことができるようになるでしょう。

また、マンション経営を始めるための準備については、以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
参考記事：マンションを貸したい人が最初にすべき行動9つ！注意点を確認しよう

【③知識面】事前知識を習得しておく

マンション経営の失敗の3つ目の要因としては、事前知識が不足していたことにより、誤った行動を起こしてしまい、結果として経営が悪化してしまうことにあります。

マンション経営は、購入・融資・管理・修繕・売却など、判断の連続で成り立つビジネスです。

ところが、「家賃が下がる前提を持たずに返済計画を組む」「管理会社の役割を理解せずに任せきりにする」などの結果、失敗に繋がってしまう可能性が大きくなります。

そのため、これらの失敗を防ぐための対策としては、事前知識を必ず習得しておくことです。

具体的にマンション経営においてどのような知識が必要かは、以下のとおりです。

【マンション経営に必要な知識】

マンション経営において、判断の前提となる最低限の知識を押さえ、数字で確認をする習慣があれば、失敗しにくい事業となるでしょう。

【④計画面】事前にキャッシュフローが崩れない構造を作る

4つ目の要因は長期的なキャッシュフローの計画を充分に練れていないことです。

キャッシュフローを「結果的に起きてしまったこと」ではなく前提条件として設計していないことで、一気に赤字に転じる可能性があります。

マンション経営の失敗を防ぐためには、計画性を持ったビジネス展開が重要です。

具体的な対策としては、事前にキャッシュフローが崩れない構造を作ることです。

キャッシュフローを計画的に行う方法は、「今いくら残るか」ではなく、「なにかトラブルが起きても耐えられるか」を基準に設計することです。

具体的には、以下の3つを厳し目の前提で組み込むことが重要です。

【キャッシュフローの想定例】

このように、計画的なキャッシュフローを組むことで、赤字やギリギリの黒字経営ではなく、どんなトラブルや不運が起きてもキャッシュフローが崩れる心配は防げます。

そうすることで、計画面の失敗を抑えることができ、健全なマンション経営を行えるようになるでしょう。

【⑤対人面】問題が起きても個人で抱え込まない体制をつくる

最後に考えられる要因として、入居者の質にこだわらずに呼び込みをしてしまうことです。

空室を埋めて収入を得ることを優先すること自体は間違っていません。

しかし、入居者の質にも目を向けないと、結果的にトラブルを引き起こしたり、短期での退去に繋がりかねない状況を引き起こしたりします。また、マンション経営における対人トラブルは、収支悪化以上にオーナーの心を折る要因にもなりがちです。

対人トラブルを防ぐ最大のポイントは、「良い人に入ってもらう」ではなく、「問題が起きても個人で抱え込まない構造をつくる」ことです。

賃貸経営は人を相手にする以上、トラブルを完全にゼロにすることはできません。だからこそ、起きない前提ではなく、起きてもすぐに対処できる準備をしておくことが重要となります。

具体的な対処方法は、以下の3つです。

【対人トラブルを「個人で抱え込まない構造」にするための対策一覧】

これらの対策すべてに共通しているのは、トラブルを個人の問題にしないための対策です。

入居者選定でリスクを下げ、契約で入居者との認識のズレを防ぎ、管理会社と役割分担を決め、いざというときは第三者に対応をしてもらうことが想定できます。

この構造が事前にしっかりとできていれば、対人トラブルに恐れることなく、マンション経営を行えるようになるでしょう。

マンション経営を進めても問題ない人の特徴

ここまで、マンション経営のよくある失敗と、それに対する要因と対策について詳しく解説をしてきました。

厳しいことを言うようですが、マンション経営に失敗はつきものです。そのため、マンション経営を投資と思い「儲かる可能性がある」という考えだけで参画することはおすすめできません。

マンション経営は、あくまでも「経営」です。ビジネスと捉えることで、失敗を未然に防ぎながら健全な経営を行うことができるようになります。

それを踏まえた上で、マンション経営を進めても問題ない人の特徴は、以下のとおりです。

「知識がないから向いてない」「慎重派だから向いていない」というわけではありません。

マンション経営に大切なのは、ビジネスにしっかりと向き合えるかがとても大切になっていきます。

情報のキャッチアップが苦にならない人

マンション経営を行ううえで、「情報のキャッチアップや学びを負担に感じない」ことが非常に重要な要素です。

ここまでお伝えしたとおり、マンション経営で失敗する多くは、事前準備と知識不足から起こります。

マンション経営は常に市場によって左右される要素が多くあるため、不動産そのものや経営に関する知識だけを知っていれば良いわけではありません。経営するエリアの最新情報といった情報も追いかけていく必要があります。

情報のキャッチアップをしっかり行い続け、しっかりと準備を整えられる人は苦なくマンション経営を行うことができるでしょう。

ただし、ここで注意したいのは、学ぶ姿勢があることと、何でも自分でやろうとすることは別だという点です。

実際、失敗しやすいケースとして多いのが、「ネットや本で調べてとりあえず自分でやってみよう」といった安易な自己判断で進めてしまうパターンです。

情報収集が得意な人ほど、管理会社に頼らなくても大丈夫と考えてしまいがちです。しかし、空室対応や入居者対応、トラブル処理といった日常業務は、一人で対応することは負担が大きくなりますし、失敗のリスクも上がります。

マンション経営が上手くいっている人ほど、情報のキャッチアップ力を活かし、良い管理会社を選び、任せている人です。

リスクがありながらも楽しめる人

マンション経営には、リスクがゼロになることはありません。

空室や修繕、金利や入居者トラブルなど、起こり得るリスクに対して、「できるだけ避けたい」と考える人よりも、「どう準備をしておけば、リスクと向き合えるかを考えるのが面白い」というタイプのほうがが、安定した経営ができます。

ただし、重要なのは、リスクを軽視することでも、無視することでもなく、リスクをゼロにしようとしないことです。つまり、リスクは最初から起こる前提で準備を進めることです。

この姿勢を持てる人は、多少の空室や想定外の出来事があっても、過度に不安にならず冷静に判断し続けることができるでしょう。

短期的な赤字に耐えられる資金力のある人

マンション経営を行う上で、資金力は重要です。

資金力とは、決してお金持ちであるという意味ではありません。

短期的な赤字が出た場合に、一時的な持ち出しに耐えられることや、生活費と投資資金をきちんと分けられるといった、資金力の余裕が大切です。

マンション経営において、赤字に転じる可能性はゼロではないため、そうなった時に生活へ影響が出てしまえば大きな負担となります。

また、資金的な余裕がない状態でマンション経営をはじめてしまうと、空室が出ただけで不安が強くなったり、短期的な数字に振り回されたりするといった状態になりやすいです。結果として冷静な判断ができなくなってしまいます。

そうならないためにも、短期的に赤字になる可能性を考慮し、落ち着いて判断ができる資金の余力がある人はマンション経営を進めても問題はないと言えるでしょう。

コミュニケーション力に自信がある人

マンション経営は、数字の世界であると同時に、人と関わるビジネスでもあります。そのため、コミュニケーション力に自信がある人は、マンション経営に向いています。

ただし、ここで求められるのは、話がうまいことや、愛想が良いといった能力ではありません。

重要なのは、管理会社や入居者と建設的に話ができることや、感情的にならず要点を整理して伝えられるといった、ビジネスコミュニケーション力が大切です。

特に、トラブルや判断が必要な場面ほど、感情と判断を切り離して話せるかどうかで結果は大きく変わります。

ビジネスコミュニケーション力がある人ほど、管理会社と上手く連携をとり、マンション経営を軌道に乗せることができます。

マンション経営で失敗しないためには早めに「管理会社」へ相談することが重要

マンション経営の失敗について詳しく解説をしてきましたが、失敗しないためには早めに「管理会社」へ相談することが重要です。

「管理会社って本当に必要？」と疑問を持っている人もいるかもしれませんが、管理会社に頼ることで大きなリスクや損失を回避し、安心してマンション経営ができるようになります。

具体的に、マンション経営で失敗しないために管理会社を頼るべき理由は次の3つです。

マンション経営は、一人で完結させようとすると失敗しやすい構造です。だからこそ、管理会社を頼ってリスク回避を行いながら、健全な経営を行っていくことが大切です。

複数分野の業務に対する負担を軽減できるから

ここまで解説してきた失敗要因を振り返ると、マンション経営は以下のような複数の業務が同時に絡み合う事業です。

その中でも、例えば入居者管理には、トラブル別に入居者と個別対応をしていく必要が出てきます。マンション経営でオーナーの精神力を疲弊させる最も大きな原因が、以下の対人トラブルです。

このように、業務内容が複数あるだけでなく、その1つ1つにも様々な対応を求められます。

これらをすべて個人で管理しようとすると、判断が遅れたり、見落としが増えたり、トラブルに発展する可能性があります。トラブルが起きることで精神的に疲弊するといった悪循環に陥ってしまうでしょう。

これらを管理会社に任せることで、業務負担を減らすことができ、自ずと失敗リスクを回避することができるようになります。

空室対策をプロのノウハウで対応してもらえるから

空室が埋まらない理由は、物件そのものよりも、以下の集客の実行力の差であるケースが多いです。

これらは、オーナー個人が片手間でできる領域ではなく、日常的に現場を回している管理会社だからできる強みです。

特に、相続などですでに物件を持っている場合や、立地や築年数を変えられない場合は、管理会社に頼ることが今からでも改善できる、最も現実的な打ち手になります。

コストではなく失敗をしないための安心できる投資だから

管理会社を「管理費がかかる相談」「外注コスト」と考えてしまうと、自分でやったほうがいいという発想になってしまいがちです。

しかし、ここまでお伝えしたとおり管理会社に頼ることは、空室リスクや対人トラブルといったマンション経営の失敗につながりやすいリスクを減らすための、安心材料です。

管理会社に頼らない場合は、これらのリスクをオーナーひとりで背負うことになり、資金だけでなく精神的な負担も大きくなります。

その点、管理会社に頼ることで、安定した経営を行うことができるようになり、失敗のリスクを軽減し、オーナーの精神的負担を軽くしてくれる良い結果が生まれるのです。

そう考えると、コスト以上の効果が出ると考えて、管理会社を頼ることは経営戦略のひとつとして入れておくべきでしょう。

賃貸管理会社の選び方については、以下の記事で詳しく解説していますので、詳しく知りたい人はぜひご覧ください。
参考記事：賃貸経営を成功に導く！賃貸管理の選び方と見極めポイント4つ

【管理会社探しは「マンション貸す.com」がおすすめ】

マンション経営を成功させる鍵は「どの管理会社を選ぶか」に決まっている
と言っても過言ではありません。
そのため、闇雲に管理会社を選ぶのではなく、信頼できる管理会社を比較することからはじめましょう。
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まとめ

この記事では、マンション経営の失敗について詳しく解説をしてきました。最後に要点を簡単にまとめていきます。

マンション経営におけるよくある失敗事例は以下の5つです。

【マンション経営のよくある失敗事例】

これらの失敗の共通の要因とそれに対する対策は以下のとおりです。

【マンション経営における共有の失敗要因と対策】

マンション経営に進んでも問題ない人は、以下の4つに当てはまる人です。

【マンション経営を進めても問題ない人の特徴】

マンション経営の失敗を回避するためには、早めに管理会社に相談することが道筋になりますが、闇雲に管理会社を選ぶのはおすすめできません。

自分にあった管理会社選定をするために、マンション貸す.comをご活用ください。

Author information

戸谷 太祐

株式会社エイムプレイス 社外取締役

賃貸経営は思い通りにいかず、不安や迷いが生まれがちです。私はオーナー様が納得して判断できる環境を整えることを使命としています。専門用語を減らし、判断に必要な情報や手順を整理し、入居者募集・原状回復・更新といった運用サイクルを仕組み化。記事発信やマッチングを通じて、初めての方でも安心して比較・検討できる環境を「レントハック」で提供しています。