家を貸す＝副業ではない！トラブル回避の必須知識

「家を貸すのは副業になるの？」
「家を貸すことは副業として“あり”なの？」

空き家や実家を活用して副収入を得たいと考えていても、就業規則に違反しないかと不安があると、なかなか踏み出せないものですよね。

結論から言うと、家を貸すことは基本的には副業とはみなされないことが一般的です。

ただし、いくつかの例外があり、副業とみなされるケースもあるため、自分の状況に照らして確認することがとても大切です。

家を貸したあとで違反が発覚しても、「知らなかった」では済まされません。信用を失ったり、評価に悪影響を及ぼしたりするリスクは避けられないでしょう。
だからこそ、家を貸す前に正しく理解しておくことがとても大切です。

また、家を貸す際、意外と見落としてしまうのが「貸せる状態にするために費用はかかる」ことです。
さらに、家賃収入が増えれば増えるほど、翌年の税金も上がるため、収支予測は欠かせません。

そこでこの記事では、副業として家を貸すときの注意点や、確認すべきポイントをわかりやすく解説していきます。

最後までお読みいただくと、家を貸すことが副業にあたるか判断できるようになります。
さらに、家を貸すこと自体が自分に合っているのかどうかも見極められるようになるはずです。

家を貸すことを少しでも考えているなら、今のうちにチェックしておきましょう。

家を貸すことは副業と見なされないことが多い

家を貸すことは原則として副業とは見なされないことが多いです。

その理由は、家を貸すことで得られる家賃収入は、一般的に「不動産所得」として扱われ、自分の労働によって対価を得る“労働型の副業”とは区別されているためです。

特に、賃貸管理を不動産や管理委託会社に任せており、自身が賃貸業務にほとんど関わっていない場合、会社員の副業禁止規定に抵触することは少ないとされています。

つまり、『本人が労働していない』状態で収入を得ている状態は「資産運用」に近い位置づけとなり、就業規則の“副業禁止”の対象外となることが多いのです。

ただし、例外もあるため、次の章「2. 【例外】家を貸すことが副業と見なされるケース」もあわせて確認しておきましょう。

【例外】家を貸すことが副業と見なされるケース

家を貸して収入を得ることは、基本的に「副業と見なされない」ですが、以下4つのケースは副業と見なされるので注意が必要です。

貸す前に就業規則に触れないかどうか、しっかり確認しておきましょう。

事業的規模(5棟または10室以上）で賃貸運用をしている場合

5棟または10室以上を貸し出している“事業的規模”の賃貸運用は、副業とみなされる可能性があります。

これは、単なる「資産運用」ではなく、実質的に“ビジネス”として収益活動をしていると判断されるためです。

事業的規模と認定されると、個人の所得区分も「不動産所得」から「事業的な不動産所得」として見られやすくなり、営利活動に該当する“副業”と扱われる可能性が出てきます。

この場合、就業規則で「営利目的の副業を禁止している」職場では、届け出や許可が必要になったり、違反とされることもあるため要注意です。

このように、5棟または10室以上を貸し出している“事業的規模”の賃貸運用は、副業とみなされる可能性があるので注意しましょう。

賃貸管理を管理会社に任せず、自ら行っている場合

物件の管理業務を自ら行っている場合、家を貸すことが“副業”とみなされる可能性があります。

というのも、自分の労力や時間を使って継続的に収益を得ていると、「労働によって収入を得ている＝副業」と判断されやすいためです。

特に以下のような業務を自分で日常的に行っている場合は、“事業性がある”と見なされ、副業扱いされるリスクが高まります。

・入居者の募集
・契約書の作成や手続き対応
・清掃・修繕の手配や立ち合い
・入居者からのクレーム対応
・家賃の回収や催促

このような業務を管理会社に委託せず、自主管理で運営しているケースでは、単なる不動産収入ではなく、不動産業に近い“事業活動”と捉えられる可能性があります。

収益性が高くビジネス性が強いと判断される場合

家を貸すことで得られる収入の額が大きく、ビジネス性が強いと判断された場合は、副業とみなされる可能性があります。

副業の禁止は法律で定められているものではなく、企業の就業規則次第になりますが、本業に支障が出るような副業を許可している企業は多くありません。

たとえば、以下のケースでは、一般的に「ビジネス性が強い」と判断されやすいです。

・民泊を運用し、宿泊者の入れ替え対応や清掃、鍵の受け渡しなどを自ら行っている
・複数物件を保有し、毎月の家賃収入が数十万円以上など高収益を上げている
・入居者対応・契約・家賃管理などを自主管理で行っている
・広告を出して集客活動を行うなど、積極的に収益最大化を図っている

このように収益性が高かったり、「関与の度合いが深い」と見なされたりした場合、副業と判断される傾向にあるため注意が必要です。

本業が公務員・銀行員など副業に制限がある場合

本業が公務員や銀行員など、副業に厳しい制限がある職種の場合、家を貸していること自体が「副業」と判断される可能性があります。

公務員や金融機関の職種は、公的な信頼性・情報管理・利益相反の観点から、副業が制限されているためです。

特に公務員の場合は法律レベルで禁止されています。

【公務員に適用される法律の例】

引用）人事院

一方で、金融機関職（銀行員など）の場合は、法律で明確に禁止されているわけではありません。しかし、顧客資産や機密情報を扱うという職業の特性上、社内規定が非常に厳格な傾向にあります。

たとえ小規模な不動産運用であっても、「営利目的の副業」として社内ルールに抵触するリスクがあるので注意しましょう。

副業と見なされたくなければ事前に会社に確認しよう

家を貸すことが副業に該当するか不安な場合は、必ず事前に会社に確認するのが最も安全です。

副業の可否は法律ではなく、各企業の就業規則に基づいて判断されるためです。
同じ内容でも「OK」か「NG」かは会社によって異なります。

また、本人が「これは副業ではない」と思っていても、会社側の判断では「営利目的の副業に該当する」と見なされる可能性もあります。

家を貸した後に違反していることが発覚すると、「ルールが守れない人」という印象を持たれるだけではく、下記のようなリスクが生じます。

【副業と判断された場合に想定されるリスク】

実際に、「相続した不動産の賃貸収入がある社員を、兼業禁止違反により懲戒処分できるか」という企業からの質問に、高井・岡芹法律事務所の弁護士は「労務提供に支障をきたしていると言えれば、懲戒処分は可能である」とも回答しています。
（引用：労政時報）

つまり、副業を制限する就業規則が合理的に定められている場合、「知らかなった」では通用せず、懲戒処分も正当とされる可能性があるということです。

こうしたトラブルを避けるためにも、自己判断せず、必ず会社の人事・総務部門などに確認しましょう。

会社の規定を守ったうえで安心して不動産運用を始めることが、長く安定的に家を貸すための第一歩です。

副業で家を貸すときの注意点

家を貸すことは、副収入を得られる魅力的な選択肢ですが、決める前に確認しておきたい注意点が2つあります。

家を貸す前に絶対チェックしておきたいポイントをわかりやすく解説します。
思わぬトラブルに発展することを防ぐために、最終確認としてぜひ目を通しておきましょう。

「経費」と「税金」を含めて収支予測を行う

家を貸す前には、事前に収支予測を立てることが非常に重要です。
なぜなら、家を貸す際には家賃収入だけでなく、以下のような初期費用・ランニングコストがかかるからです。

上記のような初期費用やランニングコストに加え、所得が増えることで住民税・所得税などの税金も増加します。

例えば、月5万円の家賃収入と見込んだ場合、翌年度の税金は約7万円も増額することになります。

【例】年収400万円の会社員Aさんが、月5万円の家賃収入を得た場合の税金変化

こうした想定外の出費や税負担を避けるためにも、家賃収入・必要経費・税金を含めたトータルの収支を事前に試算しておきましょう。

経費や税金面まで含めてリアルな収支予測をしておくことが、後悔のない副業になります。

自主管理ではなく管理会社にお願いする

家を貸す際は、自主管理ではなく管理会社に運営を任せることが重要です。

なぜなら、自主管理は副業とみなされるリスクが高くなるからです。

2-2. 賃貸管理を管理会社に任せず、自ら行っている場合の章でも解説しましたが、自分の労力や時間を使って継続的に収益を得ていると、「労働によって収入を得ている＝副業」と判断されやすいです。

管理会社に委託していれば、入居者募集や契約手続き、家賃の集金、修繕対応などを一括で代行してもらえます。

そのため、自分が実際に労働（副業）しているとは見なされにくく、会社の副業規定に抵触するリスクを減らせるのです。

管理会社に依頼することで手間が大幅に軽減されるだけでなく、副業とみなされるリスクを下げて安心して家を貸せるため、管理会社に委託するようにしてください。

まとめ

家を貸すことは、一般的には「資産運用」として扱われ、副業とはみなされないケースが多いです。

しかし、以下のような条件に当てはまる場合は、副業と判断される可能性もあるため注意が必要です。

また、就業規則的には問題がなくても、家を貸す前には以下の点も確認しておくと安心です。

とはいえ、家を貸す場合の賃料目安や管理費用などは分からないものです。
プロのアドバイスを受けて、最適な方法を選ぶようにしましょう。

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河上 隼人

1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。