超入門編｜賃貸併用住宅の基礎から魅力・リスクまで丁寧に解説

「賃貸併用住宅ってなんなの？土地を相続したときにすすめられたけど、いいものなの…？」

「賃貸併用住宅はどんな仕組み？今後の生活にも合わせられるって聞いたけど一体どういう家なのかな」

このように、「賃貸併用住宅」という言葉を初めて聞き、仕組みや自分に合っているのか気になっている方も多いのではないでしょうか。

賃貸併用住宅とは、1つの建物の中にオーナーが住む「自宅」と「賃貸に出す住戸」をあわせ持つ住まいのことです。

自宅に暮らしながら家賃収入を得られるため、住宅費の負担軽減や土地活用の方法として注目されています。

一方で、空室リスクや管理の負担など注意すべき点もあり、賃貸併用住宅を始めるには事前に仕組みやメリット・リスクを理解しておくことが重要です。

とはいえ、メリット・デメリットだけを見て、「自分に向いていそう！」と判断して賃貸併用住宅をはじめるのはおすすめできません。

実は、賃貸併用住宅は、ハウスメーカーと管理会社の選び方によってオーナーの快適性と収益性が大きく左右されるからです。

そこで本記事では、賃貸併用住宅の基本的な仕組みからメリット・デメリット、後悔しないためのコツまでわかりやすく解説します。

本記事を読めば、賃貸併用住宅が自分に合っているか判断できますので、ぜひお読みください。

賃貸併用住宅とは？知っておくべき基本知識

賃貸併用住宅とは、1つの建物の中にオーナーが住む「自宅」と「賃貸に出す住戸」をあわせ持つ住まいのことです。

まずは賃貸併用住宅の構造と活用例についてみていきましょう。

賃貸併用住宅の構造

建物の構造は大きく分けて以下の3タイプがあり、戸建てからマンションまでさまざまな形で取り入れられています。

賃貸併用住宅の活用例

賃貸併用住宅の活用方法としては、新築するか、改築するかの2つの方法があり、それぞれライフステージに応じて選ぶことができます。

このように、賃貸併用住では「今の暮らし」と「将来の変化」の両方に対応できます。

賃貸併用住宅は土地活用を検討する人からの関心が徐々に高まってきている

賃貸併用住宅の基礎知識に関して知っていただけたところで、次に実際「賃貸併用住宅をどれくらいの人が選んでいるのか」を見ていきましょう。

結論、賃貸併用住宅は土地活用を検討する人からの関心が徐々に高まってきています。

賃貸併用住宅に関するオーナー調査報告によると、「最初から賃貸併用住宅を検討していたオーナーの割合は、23％増加した」ということがわかりました。

参考：旭化成ホームズ株式会社「賃貸併用住宅の価値―オーナー調査から見えた新たなメリット―」

この変化の背景には、家族構成の変化などが考えられます。

かつて住宅設計の標準とされてきた「夫婦＋子ども2人」の4人家族世帯は減少傾向にあります。

家族の少人数化が進むと、子どもが独立したり親が亡くなったりすれば、広い家に1〜2人で暮らすことになり、建物も土地も余ってしまうでしょう。

また、晩婚化や非婚化を背景に、単身世帯や夫婦のみ世帯30〜50代の単独世帯の増加により、収入が安定した社会人層が賃貸市場の中心になりつつあります。

かつて単身者向け賃貸住宅は学生を主な対象とした狭くシンプルな設備が主流でしたが、こうした層は住まいの広さや設備の質を重視するため、質の高い賃貸住戸への需要が高まっています。

その結果、賃貸部分に求められる水準が自宅と同等に近づいてきています。

家族構成の変化という追い風から、余った土地や部屋を賃貸として活用しながらも、将来の家族構成の変化にも対応できる賃貸併用住宅が、新たな選択肢として注目されるようになっています。

自宅を賃貸併用住宅にするメリット

ここからは実際に、自宅を賃貸併用住宅にするとどのようなメリットがあるのか見ていきたいと思います。

に分けて見ていきましょう。

【これから家を建てる・既に家を所有している場合共通】

これから家を建てる・既に家を所有している場合共通のメリットは、以下3つです。

順番に解説します。

3-1-1.土地を有効活用できる

賃貸併用住宅は、自宅として暮らしながら土地の一部を賃貸として活用できるため、所有している土地を無駄なく活かせます。

使い道が決まっていない土地や広さを持て余している土地でも、賃貸部分を設けることで家賃収入を得られるようになり、収益を生む資産へと変えられます。

このように、居住と収益の両方を実現できる点は、土地の活用方法に悩んでいる方にとって、賃貸併用住宅が有力な選択肢となる理由のひとつです。

3-1-2.固定資産税を減らせる

賃貸併用住宅にする場合、土地をそのまま維持するよりも固定資産税を減らせるため、税金対策になります。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」の適用によって計算方法が変わり、課税標準額が軽減されます。

そしてさらに、土地の広さによってどのくらい軽減されるかが変わります。

たとえば、500平方メートル、固定資産税評価額1,000万円の土地を持っているとして、そのまま維持するか、賃貸部分を1戸設ける賃貸併用住宅にするかどうかでどの程度の節税につながるか見てみましょう。

計算結果からおわかりいただけるように、土地をそのまま維持した場合と賃貸併用住宅で運用する場合を比較すると、約11.3万円もの節税になるのです。

住宅用地の特例が適用されることで、更地のまま保有する場合と比べて固定資産税の負担を大きく抑えられるのは、大きなメリットといえるでしょう。

3-1-3.相続税を減らせる可能性がある

更地のまま相続するより賃貸併用住宅にすると、相続税を減らせる可能性があります。

これは、賃貸併用住宅を建てた土地が「貸家建付地」として評価されるためです。

賃貸中の不動産は所有者が自由に使用・処分できない制約があります。

そのため、更地よりも相続税評価額が低く算定される仕組みとなっているのです。

相続税は不動産の購入価格で計算されるのではなく「相続税評価額」が使わます。

多くの場合、相続税評価額の計算には「路線価方式」が用いられ、更地の場合は以下の計算で概算できます。

今回は以下のケースを例として考えてみましょう。

このように、賃貸併用住宅を建てることで土地は貸家建付地として評価されるため、相続税評価額を抑えられる可能性があります。

減額効果は賃貸割合や借地権割合、空室状況などによって変動しますが、一つの節税対策となります。

【これから家を建てる場合のみ】

これから賃貸併用住宅を建てる方には、次のようなメリットがあります。

順番に解説します。

3-2-1.賃貸経営をしながら住宅ローンを利用できる場合がある

賃貸併用住宅は、条件を満たせば不動産投資ローンではなく住宅ローンを利用できる場合があります。

アパートや賃貸マンションなどの投資用不動産を建てる場合は、一般的に「不動産投資ローン」を利用します。

しかし賃貸併用住宅は自宅としての居住部分を含むため、住宅ローンを利用できる場合があるのです。

住宅ローンは不動産投資ローンよりも金利が低く設定されていることが多く、返済負担を抑えやすい点がメリットとなります。

不動産投資ローンとの主な違いは、以下の通りです。

住宅ローンの基本的な利用条件として、多くの金融機関では「オーナーの居住部分の床面積が建物全体の50％以上であること」としています。

賃貸部分から得られる家賃収入をローン返済の一部に充てることができれば、実質的な自己負担を軽減しながら住宅を取得できるでしょう。

基本的には安定した収入（会社員など）や自己資金の余裕など、金融機関の融資基準で判断されますが、ただし住宅ローンは必ず利用できるわけではないので、事前に条件を確認しておくことが重要です。

3-2-2.ライフスタイルの変化に対応しやすい

これから賃貸併用住宅を建てる場合は、将来のライフスタイルの変化を見据えて、自宅部分と賃貸部分を柔軟に活用できるよう設計できます。

新築時に自宅と賃貸の動線や設備を分けておくことで、家族構成や生活環境の変化に応じて、それぞれの用途を変更しやすくなります。

ここで、3階建ての賃貸併用住宅の活用例を見てみましょう。

このように新築時から賃貸併用住宅として設計しておくことで、現在の居住ニーズを満たしながら、将来の同居や住み替え、収益化などにも柔軟に対応できます。

賃貸併用住宅の思わぬデメリット

ここまでメリットを見てきましたが、デメリットももちろんあります。

メリット同様、以下に分けて賃貸併用住宅のデメリットを見ていきます。

順番に解説します。

【これから家を建てる・既に家を所有している場合共通】

これから家を建てる・既に家を所有している場合共通のデメリットは、以下3つです。

1つひとつ解説します。

4-1-1.入居者からのクレームが直接来ることがある

賃貸併用住宅は入居者と同じ土地に住むことになるため、距離の近さからクレームが直接来ることがあります。

一般的な賃貸経営はオーナーが物件の管理をする自主管理を選択しない限り、賃貸管理はトラブル時も含め、一般的に管理会社によっておこわれ、オーナーが直接対応する機会はほぼありません。

しかし賃貸併用住宅はオーナーが近くにいることから、管理会社を介さずに直接解決を求められる可能性があるのです。

住民同士のトラブルでは、双方の事情を確認しながら配慮して対応する必要があるため、賃貸管理的な知識やある程度の対応力・折衝力が必要になり、精神的な負担を感じるでしょう。

給排水設備の不具合が発生した場合は、修理業者の手配によって解決できますが、時間帯を問わず連絡が来る可能性があるほか、状況によっては応急対応が必要になることもあります。

管理会社へ依頼していたとしても、オーナー自らトラブル対応しなければならない可能性があるのは、賃貸併用住宅のデメリットといえます。

4-1-2.借り手を確保するのが難しい

賃貸併用住宅は、入居者である借り手を確保するのが難しい傾向にあります。

理由としてはオーナーが近くに住んでいることから、気まずさや生活音への気遣いがより必要になり、プライバシーの観点から入居者側から敬遠されやすいためです。

とくに戸建てや小規模なアパートなどでは、オーナーとの距離が近くなるため、これらのデメリットが生じることがあるでしょう。

空室が発生すると家賃収入が得られなくなるため、ローン返済を家賃収入の一部でまかなう計画を立てている場合は、返済負担が増える可能性があります。

こうしたリスクを軽減するためには、出入口を完全に分けた設計にすることや、防音性の高い構造を採用するなど、入居者のプライバシーに配慮した設計をおこなうことが重要です。

4-1-3.売却が難しい

賃貸併用住宅は、一般的な戸建て住宅や投資用アパートと比べて、売却が難しくなる場合があります。

購入を検討する人の層が「中古の賃貸併用住宅がほしい」という人に限定されるからです。

購入希望者のライフスタイルや投資方針によっては、物件の用途が合わず、購入を見送られるケースも多いでしょう。

【これから家を建てる場合のみ】

これから家を建てる場合は、次のようなデメリットがあります。

順番に解説します。

4-2-1.通常の住居よりもコストが高くなる

賃貸併用住宅は、通常の住宅と比べて建築費や維持費などのコストが高くなる傾向にあります。

以下は賃貸併用住宅の建築費一例で、最低限の設備となるトイレ・浴室・キッチンが含まれています。

最低限の設備だけで、賃貸併用住宅の方が高いのにもかかわらず、さらに次のような設備・構造を備える必要があるため、コストが大きくなるのは避けて通れません。

• 共用部分（廊下・階段・エントランス）の建築費
• 防音性能を高めるための構造費

加えて、賃貸経営を続けていくには以下のような維持費も当然かかります。

そのため、自分が住むだけでなく、賃貸経営による費用がかかることを理解しておく必要があるのです。

ここで、以下の条件で賃貸併用住宅を建てた場合を想定してみましょう。

※減価償却費：高額な資産を購入したら費用を一度に計上せず、法律で定められた使用可能期間（耐用年数）にわたって分割し、毎年の経費として計上する仕組み

このように、賃貸併用住宅は家賃収入が得られる一方で、管理費や修繕費、税金などの維持費が発生するため、家賃収入のすべてが利益になるわけではありません。

初年度で入居者がつき、継続して住み続けてくれればいいですが、退去が早ければ募集費用がかさみ続ける場合もあります。

自宅だけを建設する場合とかかるコストが変わってくるため、理解しておきましょう。

4-2-2.自宅の建築プランに制約が生じる

賃貸併用住宅は、自宅と賃貸部分を同じ建物内に設けるため、通常の注文住宅と比べて建築プランに制約が生じやすくなります。

注文住宅であれば、自分や家族の生活スタイルに合わせて間取りや設備を自由に設計できます。

ですが、賃貸併用住宅では入居者が快適に暮らせる設計も同時に考える必要があります。

とくに、入居者のプライバシーや独立性が確保されていない場合は入居者が集まりにくくなります。

自宅としての利便性よりも賃貸部分の使いやすさを優先した設計が求められるケースもあるでしょう。

実際どうなの？賃貸併用住宅を利用した人の声

デメリットもおわかりいただけたところで、実際に賃貸併用住宅を利用した人の声を見ていきたいと思います。

順番に紹介していきましょう。

利用者の声（1）満足しているケース

賃貸併用住宅に住んで満足しているケースでは、主に「経済的なメリット」と「暮らしの安心感」に関する声が多く見られます。

参考：理想のおうち「【危険だからやめとけ！？】賃貸併用住宅を建てた人が後悔・失敗した事例5選」

参考：株式会社アシスト「オーナーズアシスト」
参考：理想のおうち「【危険だからやめとけ！？】賃貸併用住宅を建てた人が後悔・失敗した事例5選」
参考：賃貸併用住宅リフォーム体験談「老後の家賃収入を確保」フルリフォームインタビュー

このように、賃貸併用住宅はつい家賃収入による住居費の負担軽減に目がいきがちですが、

• 防犯性や安心感の向上
• 今後のライフプランに向けた前段階づくりなど

暮らしの面でもメリットを感じている利用者が多く見られます。

賃貸併用住宅は自宅としての居住機能と収益物件としての側面をあわせもちます。

そのため、住まいとしての快適性を確保しながら、長期的な資産活用につながる選択肢のひとつになり得るのです。

利用者の声（2）不満・後悔しているケース

一方で、計画や設計によっては後悔につながるケースもあるため、事前に注意点を理解しておくことが重要です。

実際に後悔したと感じている利用者の声を紹介します。

参考：理想のおうち「【危険だからやめとけ！？】賃貸併用住宅を建てた人が後悔・失敗した事例5選」

参考：理想のおうち「【危険だからやめとけ！？】賃貸併用住宅を建てた人が後悔・失敗した事例5選」

このように賃貸併用住宅では空室による収入減少や、管理・生活面での負担に後悔を感じるケースがあります。

とくに入居者のニーズを十分に考慮せず設計してしまうと、空室が長期化し、想定していた収益を得られない可能性も否定できません。

賃貸併用住宅を成功させるためには、自宅としての住みやすさだけでなく、入居者にとっても魅力的な間取りや設備を意識するとともに、長期的な収支や管理負担も含めて計画することが重要といえるでしょう。

賃貸併用住宅が向いている・向いていないケース

ここまで、実際に賃貸併用住宅を利用した人の声を紹介してきました。

では、これから賃貸併用住宅を始める場合に、自分が向いているのかどうかを判断するために、向いているケースと向いていないケースの傾向を見ていきましょう。

重要度の高い項目は、賃貸併用住宅を始めるにあたって最低限満たしておきたい条件です。

一方、重要度が比較的低い項目については、建物の設計や管理方法によって対応できる場合もあります。

そのため、重要度の高い条件を満たしている場合は、賃貸併用住宅は住宅費の負担軽減や資産形成につながる有効な選択肢となる可能性があります。

賃貸併用住宅で後悔しないためには「ハウスメーカー」と「管理会社」選びが重要

賃貸併用住宅への向き不向きについて、おわかりいただけましたでしょうか。

ただし、たとえあなたが賃貸併用住宅に向いていたとしても、後悔しないためには「ハウスメーカー」と「管理会社」選びが重要です。

ここからはその理由についてそれぞれ解説していきます。

順番に見ていきましょう。

【これから家を建てる場合のみ】ハウスメーカー選びが重要な理由

これから家を建てるにあたって、賃貸併用住宅で後悔しないためには、信頼できるハウスメーカーを選ぶことが重要です。

なぜなら、設計やプランニングの質によって将来の収益性や住みやすさが大きく変わるからです。

賃貸併用住宅は通常の注文住宅と異なり、「自宅」と「賃貸」の両方の機能を両立させる必要があるため、設計力や賃貸住宅に関する知識が求められます。

ここでハウスメーカー選びによってどのように変わるのか、一例を表にまとめてみました。

このように提案力が不十分なハウスメーカーを選んでしまうと、入居者に選ばれにくくなり、空室リスクの増加や住みにくさにつながる可能性があります。

そのため、賃貸併用住宅の建築実績があり、賃貸需要や将来のライフプランを踏まえた提案ができるハウスメーカーを選ぶことが重要です。

以下のチェックリストを参考に、信頼できるハウスメーカーかどうかを確認しましょう。

【賃貸併用住宅を建てるにあたって信頼性の高いハウスメーカーチェックリスト】

実際のところ、すべての項目を完璧に満たすハウスメーカーを探すのは難しいでしょう。

チェックリストの重要度を意識しながら、自身がなにを重視して賃貸併用住宅を建てるのか考え、また自身でも不動産投資について勉強する姿勢も大切です。

信頼できるハウスメーカーを選ぶことでオーナー自身の住みやすさはもちろん、入居者に選ばれやすく、将来のライフプランにも柔軟に対応しやすい賃貸併用住宅を実現しやすくなるでしょう。

【これから家を建てる・既に家を所有している場合共通】管理会社選びが重要な理由

これから家を建てる人も、既に家を所有している場合でも、賃貸併用住宅は入居者と同じ建物に住むスタイルである分、管理会社選びが重要となります。

管理会社の対応が不十分な場合は、オーナー自身がトラブル対応をおこなう必要が生じたり、入居者満足度の低下によって早期退去につながったりする可能性があります。

このようなリスクを防ぐためにも、管理会社選びは慎重におこなう必要があります。

賃貸併用住宅だけでなく、アパートやマンション経営といった不動産投資をする場合は、賃貸管理会社に賃貸物件の管理を委託するのが一般的で、賃貸経営に関わる幅広い業務を担います。

これらの業務を適切におこなうことで、オーナーの負担を軽減しながら、安定した賃貸経営と良好な住環境の維持につながります。

とくに賃貸併用住宅ではオーナー自身が同じ建物に住んでいるため、入居者トラブルや建物管理の質が、自身の生活環境や将来の資産価値に直接影響します。

そのため、賃貸併用住宅で安定した収益と快適な住環境を両立するためには、入居者対応や建物管理を安心して任せられる管理会社を選ぶことが重要なのです。

では、どのような管理会社を選べばいいのか、チェックリストを用意しましたので参考にしてください。

賃貸併用住宅では戸数が少ないケースもよくあるため、1戸空室になるだけで収支に大きな影響が出ます。

手数料の安さだけで管理会社を選ぶのではなく、入居者募集力や管理体制など、空室を防ぎ安定した運用を支えられるかどうかを重視することが重要です。

管理会社選びはマンション貸す.com

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賃貸併用住宅のような物件タイプでは、入居者からの相談やトラブルがオーナーに直接届きやすいため、管理会社が窓口となって対応を一元化し、オーナーの生活やプライバシーに配慮できる体制が重要です。
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膨大な数の管理会社のなかから賃貸併用住宅の実績が豊富な会社を選ぶのであれば、まずは査定を初めて見ましょう。

まとめ

賃貸併用住宅についておわかりいただけましたでしょうか。
最後に、賃貸併用住宅について要点をまとめていきます。

◎賃貸併用住宅とは、1つの建物の中にオーナーが住む「自宅」と「賃貸に出す住戸」をあわせ持つ住まいのことです。

◎賃貸併用住宅は土地活用を検討する人からの関心が徐々に高まってきています

◎自宅を賃貸併用住宅にするメリットは以下のとおりです。

【これから家を建てる・既に家を所有している場合共通】

• 土地を有効活用できる
• 固定資産税を減らせる
• 相続税を減らせる可能性がある

【これから家を建てる場合のみ】

• 賃貸経営をしながら住宅ローンを利用できる場合がある
• ライフスタイルの変化に対応しやすい

◎自宅を賃貸併用住宅にするデメリットは以下のとおりです。

【これから家を建てる・既に家を所有している場合共通】

• 入居者からのクレームが直接来ることがある
• 借り手を確保するのが難しい
• 売却が難しい

【これから家を建てる場合のみ】

• 【収入面】通常の住居よりもコストが高くなる
• 自宅の建築プランに制約が生じる

◎賃貸併用住宅が向いている・向いていないケースは以下のとおりです。

◎賃貸併用住宅で後悔しないためには「ハウスメーカー」と「管理会社」選びが重要です。

あなたが賃貸併用住宅について理解を深められたら幸いです。

Author information

河上 隼人

1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。