マンション経営の賃貸管理に迷ったら読む記事！しっかり基本からわかる

「マンション経営を始めたいけれど、賃貸管理って具体的に何をするの？」「管理会社に任せるべきか、自分でやるべきか、判断がつかない」

初めてのマンション経営にあたり、こんな不安を感じているのではないでしょうか。

賃貸管理は、マンション経営のまさに「心臓部」です。賃貸管理が適切にできれば、安定した家賃収入が流れ込み、資産は着実に成長していきます。

しかし、もし知識がないまま自己流で賃貸管理を始めてしまえば、最悪の場合、マンション経営そのものが停止するリスクがあるのです。

本記事では、マンション経営における賃貸管理を、初心者の方にもわかりやすく解説します。失敗しないために必要な知識を凝縮しました。

マンション経営のはじめの第一歩として、ぜひ本記事をご活用ください。

マンション経営における賃貸管理とは何か？

賃貸管理は、マンション経営の根幹を支える業務です。まずは、賃貸管理の定義や混同しやすい関連用語の違いを整理しておきましょう。

賃貸管理とは入居者対応と物件維持を行う業務

賃貸管理とは、入居者への対応と建物の維持管理を一括して担う業務です。

法律上は、建物・設備の点検や修繕といった維持保全業務と、家賃や敷金などの金銭管理を組み合わせて提供する事業が、賃貸住宅管理業として定められています。

実務では、入居者募集・契約締結・家賃回収・苦情対応・退去立会いなど、賃貸経営に必要なあらゆる業務が、賃貸管理に含まれます。

参考：国土交通省「管理業者の業務 | 賃貸住宅管理業法ポータルサイト」

自主管理と委託管理の違い

賃貸管理は、オーナー自ら行う「自主管理」や、賃貸管理会社に委託する「委託管理」のやり方があります。

賃貸管理会社は、オーナーの代理人として、オーナーが煩雑な実務から解放されつつ安定収入を得られるように、サポートする役割です。

なお、上記に「サブリース」を加えた3つの管理形態の特徴は、のちほど詳しく解説します。このまま読み進めてください。

管理会社と仲介会社の違い

一方、賃貸物件に関わる不動産会社には、「管理会社」のほかに「仲介会社」もあります。

仲介会社は入居者を見つけて賃貸契約を成立させるまでを担当し、管理会社は契約成立後の入居期間中における管理全般を引き受けます。

仲介会社は契約成立という「点」の業務、管理会社は入居期間全体をカバーする「線」の業務と捉えるとわかりやすいでしょう。

なお、同一の不動産会社が両方の業務を兼ねる場合もありますが、社内で担当部署が分かれているのが一般的です。

分譲マンション管理組合の管理と賃貸管理の違い

分譲マンションに関わる「管理」という言葉は、文脈によって指す対象が異なります。

マンションの管理組合が委託する管理会社は「建物全体の共用部分」を管理し、賃貸管理会社は「オーナーが所有する専有部分の賃貸運営」を管理します。

分譲マンションを賃貸に出す際は、この二重構造を理解しておく必要があります。共用部の水漏れは管理組合経由、専有部の給湯器故障は賃貸管理会社経由と、窓口が異なるためです。

賃貸管理の具体的な業務内容

続いて、賃貸管理業務の具体的な内容を見ていきましょう。すべてを管理会社に委託することも、あるいは一部を委託することもできます。

まずは、業務内容を把握するところから始めましょう。

賃貸管理業務の全体像

賃貸管理は、「入居者に関する管理」と「建物自体の管理」という2つの柱で構成されます。入居者管理業務は人を相手にする業務であり、建物管理業務は物件そのものを対象とする業務です。

管理会社はこれら両方の業務を体系的に代行し、オーナーが本業や私生活に専念できる環境を整えます。

以下では、これらの賃貸管理業務の中でも主要なものをピックアップして紹介します。

入居者募集と契約手続き

まず、賃貸管理の生命線となるのが、スピーディーに、適格な入居者を見つけることです。

管理会社は、物件の魅力を最大限に引き出す広告戦略を立案し、不動産ポータルサイトへの掲載や店頭ネットワークを活用して、広く入居者を募集します。多くの仲介会社に紹介を依頼する、といった営業活動も含みます。

また、オーナーに対する適切な家賃設定のアドバイスや、周辺の競合物件との差別化の提案も、管理会社の重要な役割です。

入居申し込みが入ったら、申込者の支払能力や人物像を多角的に見極めます。トラブルになるリスクの少ない入居者を審査して、契約手続きを進めていきます。家賃保証会社の利用など、滞納リスクを軽減する仕組みづくりも重要です。

家賃管理と滞納時の督促対応

家賃管理業務は、マンション経営の収益を確保するうえで最も重要な業務のひとつです。

管理会社は、毎月の家賃・共益費を入居者から代行回収し、定められた期日にオーナーへ送金します。

とくに、家賃滞納が発生した際の督促対応は、非常に重要です。初期段階では電話や書面で支払いを促し、改善が見られなければ連帯保証人や家賃保証会社へ連絡します。

毎月の家賃の入金状況を厳密にチェックし、遅延が発生した時点で、即座に対応を開始しなければなりません。場合によっては、法的手段に訴えることもあります。

督促対応は専門スキルが必要なため、管理会社に委託する価値が大きな業務です。

入居者からのクレームやトラブル対応

入居者から寄せられる苦情や相談は、多岐にわたります。管理会社は入居者からの連絡窓口となり、迅速かつ適切に問題解決を図ります。

たとえば、エアコンや給湯器の不具合であれば、専門業者を手配して修理を実施します。騒音問題であれば、該当入居者へ注意喚起を行います。深夜の隣人トラブルなど、緊急性の高いケースでは、警察とも連携しながら対応します。

水漏れ・鍵の紛失・電気系統のトラブルなど生活に直結する問題には、即時の業者手配が必要です。騒音・ペット飼育・ゴミ出しマナーなど、住民同士の問題では、中立的な立場で双方の言い分を聞き、円満な解決を目指します。

オーナーによる自主管理では対応が難しいケースが多いので、豊富な経験と専門知識を持つ管理会社に任せるとよいでしょう。

契約更新と退去時の手続き

賃貸借契約は、一般的に2年ごとの更新となります。契約満了が近づいたら更新手続きに着手し、更新契約書の作成と送付・更新料の回収・火災保険の更新案内などを行います。

入居者が同意すれば、新たな契約を締結します。更新時に賃料改定を検討する場合には、入居者への交渉が必要です。

入居者が退去を申し出た際は、退去日の確定・敷金精算の準備・原状回復工事の段取りを進めます。

原状回復では、入居者立会いのもとで室内の損耗状況を確認し、経年劣化と入居者の故意・過失による損傷を区別します。そのうえで公正な原状回復費用を算定します。

原状回復をめぐっては、非常にトラブルが起きやすいため、これも管理会社に任せたほうがよい業務です。

賃貸管理の3つの形態とそれぞれの特徴

賃貸管理には、「自主管理」「委託管理」の2つのやり方があり、さらに「サブリース」も加えると3つの形態があります。

それぞれにメリットとデメリットがあり、状況によって最適な選択肢は異なりますが、多くの方に最もおすすめなのは「委託管理」です。ここでは各形態の特徴を解説します。

自主管理：オーナー自身が全業務を行い管理費を節約

自主管理は、オーナー自身が管理会社を介さず、物件と入居者の管理業務すべてを担う形態です。

管理委託料が不要となるため、家賃収入からの支出を抑えられる点が最大の魅力です。一方、自主管理を選択するオーナーは、全体の中で多くはありません。

その理由は、これまで解説してきた煩雑な業務をすべて自ら負担しなければならないからです。とくに、平日の日中に仕事を持つオーナーの場合、入居者からの連絡にすぐ対応したり、夜間や休日のトラブルに駆けつけたりするのは、大きな負担です。

法改正への対応や契約書類の整備、トラブル時の法的手続きなど、専門知識のアップデートも欠かせません。物件数が増えたり、物件が遠方にあったりすると、空室が埋まらない・滞納に気付かない・クレーム対応が後手に回る……といった問題が生じやすくなります。

自主管理は、コスト削減と引き換えにすべての手間とリスクを自分で引き受ける覚悟が必要で、時間的余裕と専門知識、そして自己責任を負う覚悟がある場合にのみ適した形態といえます。

委託管理：管理会社に業務を任せて手間を大幅に削減

委託管理は、賃貸管理会社に管理業務の全部または一部を委託する方法です。オーナーの多くが採用している最も一般的な形態であり、手間と負担を大幅に軽減できる点が最大のメリットです。

入居者募集から日常対応、建物メンテナンスまでプロに任せられるため、オーナーは本業やプライベートに専念しながらマンション経営できます。

管理会社に毎月管理料を支払う必要がありますが、家賃収入の3〜8%程度が相場です。たとえば、月家賃8万円の物件であれば、月額2,400〜5,600円程度が管理会社の取り分となります。

24時間コールセンター・入居者向けアプリ・定期巡回サービスなど、オーナー単独では提供が難しいサービスを展開する管理会社も多くあります。こうした付加価値が入居者満足度を高め、長期入居と高い入居率につながります。

委託管理の注意点は、管理会社の質によって経営成果が左右されることです。信頼できる会社を選び、契約内容を十分に確認することが重要です。

サブリース：空室リスクが軽減し安定収入を得られる

サブリースは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに一定の家賃を保証しつつ第三者に転貸する仕組みです。

出典：国土交通省「賃貸住宅に入居されるみなさまへ」

入居者の有無に関わらず、契約で定めた家賃がオーナーに支払われるため、空室が出ても収入は減少しません。管理業務もサブリース会社が行うため、入居者募集・苦情対応・退去精算など、煩雑な管理業務から解放されます。

ただし、保証される家賃は市場相場の80〜90%程度が一般的です。たとえば、満室時に年間300万円の家賃収入が見込める物件の場合、サブリース契約では240〜270万円になる計算です。

くわえて、周辺相場の下落や物件の老朽化が進んだ際、保証家賃の引き下げ交渉が行われるケースが、多く見受けられます。極端なケースでは、サブリース会社自体が経営破綻し、保証家賃の支払いが途絶えてしまう可能性もゼロではありません。

2020年にはサブリース新法（賃貸住宅管理業法）が制定され、オーナーへの重要事項説明義務や誇大広告の禁止など、業者への規制が強化されています。契約を検討する際はメリットだけでなく、デメリットや契約条件を十分理解することが重要です。

出典：国土交通省「報道発表資料：サブリース事業適正化ガイドラインの策定」

各管理形態のメリット・デメリットと比較表

それぞれの管理形態について、メリットとデメリットを整理しましょう。

「自主管理」のメリットは、管理料が不要で経費を節減できることと、オーナーの裁量で柔軟に対応できることです。デメリットは、手間と責任がすべてオーナーに集中し、専門知識や時間的余裕が必要で、トラブル対応の負担が大きいことです。

「委託管理」のメリットは、管理業務の大半を任せられ、手間が大幅に軽減されることです。専門的対応によって、トラブル防止や高い入居率が期待できます。一方、デメリットは、毎月の管理手数料が発生し（家賃の3〜8%程度、相場は5％前後）、管理会社の質によって経営が左右されることです。

「サブリース」のメリットは、一定の収入が保証され、管理業務も一任できてオーナー負担が極小となることです。デメリットは収入が実際の家賃相場より低くなり（相場の80〜90%程度）、契約期間中でも、家賃減額交渉や中途解約リスクがあることです。

前述のとおり、多くのオーナーにとって最もおすすめできるのは「委託管理」の選択肢ですが、自分の優先事項（時間・費用・リスク回避）に照らし合わせて、最適な形態を選択する参考にしてください。

良い賃貸管理会社を選ぶ7つのポイント

一方、「委託管理」を選ぶ場合には、管理会社選びが賃貸経営の成否を左右する重要な判断です。ここでは優良な管理会社を見極めるための7つのチェックポイントを解説します。

複数社を比較して相見積もりを取る

管理会社選びでは、かならず複数社から話を聞き、比較検討することが重要です。1社だけで決めてしまうとその条件が本当に適正か、判断できないためです。

そこでおすすめしたいのは、インターネットで一括査定を依頼することです。「マンション貸す.com」では、厳選された最大6社から提案が届きます。

複数の提案を比較すれば、それぞれの会社の強み・弱みが明確になり、自分のニーズに合う会社を見極められます。

実績と評判を確認する

管理会社選びでは、その会社の実績や評判にも着目しましょう。長年の運営実績があり、管理戸数が多い会社は、それだけノウハウが蓄積され信頼性も高い傾向にあります。

管理会社のWebサイトやパンフレットで「管理戸数5万戸」「15年連続 入居率97%」などの記載を確認しましょう。

知人や不動産業者から、口コミや紹介を得るのも良い方法です。身近にすでに委託しているオーナーがいれば、率直な感想（対応が丁寧・報告が早い・トラブル時に心強かったなど）を聞いてみましょう。

「多数のオーナーが任せている実績」と「利用者から高く評価されている実績」を持つ会社を選べば、大きな失敗は避けられる可能性が高まります。

対応エリアと地域密着度を見る

賃貸管理会社には、全国展開している大手企業から特定の地域に特化した中小事業者まで、さまざまあります。自分の物件が所在するエリアで、十分な対応力があるかを確認することが重要です。

基本的には物件の近隣に拠点があり、その地域の賃貸市況に詳しい会社が望ましいでしょう。地域密着型の管理会社は、その土地の特性や住民ニーズを熟知しています。近隣の類似物件の成功事例などをもとに、具体的な空室対策の提案を受けやすいメリットがあります。

候補の管理会社に「当エリアで管理物件はどのくらいありますか」「○○駅周辺の賃貸市況をどう見ていますか」と尋ねてみるのもおすすめです。その反応で地域に詳しいか、データに基づいた見解を持っているかが判断できます。

管理業務の範囲と質を比較する

一口に管理会社といっても、提供する管理業務の範囲や質は、会社ごとに異なります。契約前に「どこまでやってくれるのか」「どの程度きめ細かい対応なのか」を比較しましょう。

一般に「家賃集金代行」「滞納督促」「苦情対応」「定期清掃巡回」「契約更新・解約手続き代行」「入居者募集代理」などが標準業務ですが、会社によっては含まれない項目もあります。見積もり時に、業務内容一覧を取り寄せてチェックしましょう。

また、極端に管理戸数が多い会社では、1人の担当者が何百戸も抱えていることがあります。一戸一戸に割ける時間が限られ、対応が雑になっていないか確認してください。自社修繕部隊や24時間コールセンターなど、付加サービスの有無も比較材料です。

管理範囲と質は会社ごとに千差万別です。料金の安さだけで飛びつかず、「何をどこまで、どうやってくれるのか」をしっかり見定めましょう。

入居者募集力を評価する

空室を埋める力（リーシング力）は、管理会社の非常に重要な能力です。候補会社の「入居者募集力」がどの程度かを評価しておきましょう。

ひとつの指標は入居率です。「当社管理物件の年間平均入居率は96%です」などと提示できる会社は、自社の募集力に自信がある証拠といえます。全国規模の大手管理会社では、仲介部門と連携して高い入居率を維持している例があります。

自社ホームページや大手ポータルサイトへの掲載、現地看板やチラシ配布など、どのような媒体で宣伝するのか尋ねてみてください。入居者審査についても「どのように行っていますか？」と質問して、保証会社利用の有無や独自基準について教えてもらいましょう。

集客力・審査力・熱意が入居者募集力の要素といえます。これらを総合的に評価し、「この会社なら空室に悩まされずに済みそうだ」と感じられる管理会社を選んでください。

報告体制とコミュニケーション方法を確認する

オーナーと管理会社の関係は長期に及ぶため、報告・連絡・相談の体制がしっかりしている会社を選ぶことも重要です。

どんなに実績があり、腕の立つ管理会社でも、オーナーへの報告がおろそかで不安を与えるようでは、信頼関係が築けません。

優れた管理会社であれば、月次の収支報告書を郵送またはオンラインで提供し、入居状況・家賃入金状況・実施業務などを詳細に知らせてくれます。緊急性の高い問題は、即座に電話やメールなどで連絡を取り合います。

電話・メールだけでなく、昨今ではオーナー専用のウェブポータルやLINEなどでスムーズにやりとりできる管理会社もあります。

一方、信頼できそうか、こちらの話を親身に聞いてくれるか、レスポンスは早いか──、といった点は実際に会って感じ取るしかありません。

円滑なコミュニケーションと適切な報告体制は、オーナーが安心して物件を任せるための重要ポイントです。違和感や疑念を感じることがなく、自分と相性が良いと思える管理会社を選びましょう。

契約内容と費用の透明性を確認する

管理会社と契約を結ぶ際には、契約内容（業務範囲・条件）と費用体系の透明性を、しっかりと確認しましょう。後から「そこまでしかやってくれないとは思わなかった」「こんな追加費用がかかるとは知らなかった」といった行き違いがないようにするためです。

契約書や重要事項説明書をしっかり読み込み、管理業務の範囲を確認します。「入居者募集時の広告料負担」「退去立会い費用の有無」といった細かな点まで目を通し、不明点は遠慮なく質問しましょう。

管理委託料は家賃の○%とする会社が多いですが、なかには定額制や階段式を採用するところもあります。相場より低い管理料を謳う会社でも、退去精算や苦情対応は別料金だったということもあります。その費用で具体的に何をしてくれるのかを確認し、総合的なコストパフォーマンスを判断しましょう。

信頼できる会社であれば、こちらが納得するまで丁寧に説明してくれるはずです。不明瞭な点を残さず、料金とサービス内容のバランスに納得してから契約締結することが、良いパートナーシップ構築の第一歩です。

まとめ

本記事では「マンション経営の賃貸管理」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

最初に、マンション経営における賃貸管理について、以下を解説しました。

賃貸管理の主要な業務内容としては、以下が挙げられます。

賃貸管理の3つの形態とそれぞれの特徴を解説しました。

良い賃貸管理会社を選ぶ7つのポイントは以下のとおりです。

賃貸管理は、マンション経営の成否を左右する重要な要素です。信頼できる管理会社とパートナーシップを構築すれば、安定した賃貸収入と物件の資産価値の維持を両立できます。本記事で解説した知識を活用し、納得できる管理体制を整えてください。

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戸谷 太祐

株式会社エイムプレイス 社外取締役

賃貸経営は思い通りにいかず、不安や迷いが生まれがちです。私はオーナー様が納得して判断できる環境を整えることを使命としています。専門用語を減らし、判断に必要な情報や手順を整理し、入居者募集・原状回復・更新といった運用サイクルを仕組み化。記事発信やマッチングを通じて、初めての方でも安心して比較・検討できる環境を「レントハック」で提供しています。