マンション経営ってどう？初心者向けの基礎知識・判断ポイントを解説

「マンション経営に興味があるけど何も分からないから、まずは基礎知識を知りたい」
「マンション経営って、初心者でも損をせずに稼ぐことできるのかな？」
「自分はマンション経営を始めるべきか、アドバイスがほしい」

安定した収入が得られると人気のマンション経営ですが、金額が大きな投資であるため不安な方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、マンション経営はたくさんのメリットもありますが、注意すべきデメリット・リスクもある投資方法です。失敗しないためには、リスクを正しく把握して対策を講じておくなど能動的に動くことが求められます。

この記事では、マンション経営の仕組みやメリット・デメリットを明確にしたうえで、あなたにとって最適な投資判断ができるよう解説していきます。

マンション経営をすべきかどうかに正解はなく、その人の属性や状況、目的、投資対象のマンション価値など、さまざまな要因によって変わってきます。

正解がないからこそ、自分に合う投資形態を選んだうえで、実務に強いプロの力を借りることがとても重要です。

この記事を読み終えた時点で、自分がマンション経営にチャレンジすべきかどうかの判断ポイントが分かり、次の一歩までイメージできるはずです。ぜひ最後までお読みください。

マンション経営とは？初心者向けの基礎知識

まずは「マンション経営ってどんなもの？」という、初心者がしっかり理解したい部分について解説していきます。

「マンション経営」という言葉を聞くと難しく感じるかもしれませんが、本質は非常にシンプルで「マンションを貸して家賃収入を得る」をメインとしたビジネスであり投資方法です。

「不動産経営は全くの初めてで何も分からない」という方でも理解できるよう解説していきます。

マンションを貸して家賃収入を得るビジネスのこと

マンション経営とは、購入したマンションを貸し出すことで、家賃収入を得るビジネスモデルをいいます。

株式投資やFXのように頻繁な売買を必要とする投資とは異なり、一度物件を購入してしまえば、管理会社に管理を委託しつつ、手間をかけずに長期にわたって安定収入を得られることが最大の魅力です。

マンション経営には「区分投資」と「一棟投資」の2つがあり、1部屋のみを運用するのか、一棟まるごと運用するのかの違いがあります。

【区分投資と一棟投資の違い】

一旦マンションを購入してしまえば、管理の手間をプロに委託しつつ、長期にわたって安定した収入の柱を築けることが、マンション経営の最大の魅力といえます。

家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）を狙える

マンション経営のメインは家賃収入にあたる「インカムゲイン（運用益）」ですが、立地によっては売却益（キャピタルゲイン）も狙えるというのが魅力です。

家賃収入のように、所有している資産（この場合はマンション）から継続的に得ることができる利益を、「インカムゲイン」といいます。マンションに限らず、不動産投資の基本はこの家賃収入（インカムゲイン）が収益の柱となります。

一方の「キャピタルゲイン」とは、所有している資産を売却した際に、購入価格よりも高く売れた場合に得られる売却益のことです。

マンションは木造などのアパートに比べて耐久性や耐震性が高く、資産価値が急激に落ちにくいという特徴があります。また、昨今では都心や好立地物件を中心として中古マンションの市場価格が上がっているため、立地や物件、周辺ニーズによってはキャピタルゲインを狙える可能性もあります。

※ただし、もちろん一般的には築年数とともに不動産価格は下がっていく傾向になるため、キャピタルロス（売却損）が発生するリスクもある点に注意しましょう。

マンション経営は、安定的なインカムゲインを確保しながら、場合によってはキャピタルゲインという一時的な大きな利益も追求できる、二重の収益チャンスを持つ投資だといえます。

マンション経営を始める5つのメリット

マンション経営の概要が分かったところで、ここからは、マンション経営を始める具体的なメリットに焦点を当てて説明していきます。

メリットを詳細に確認することで、マンション経営が持つ「収益性・安定性・効率性」を深く理解できるはずです。

なぜ多くの富裕層やサラリーマンがマンション経営を選択するのかや、将来自分がどのように資産を形成していきたいのかをイメージしながら読み進めてみてください。

メリット1：毎月安定した家賃収入を期待できる

マンション経営の最大の魅力は、毎月、安定した家賃収入（インカムゲイン）を継続的に得られることです。他の多くの投資と比べて収益が安定しているという特徴があります。

実際には、家賃収入から経費（委託管理費用や修繕費など）を差し引いたものが利益となります。ローンを組んだ場合には、さらに返済費用を差し引きます。

ローン返済中には手元に残る利益は少なくても、ローン完済後にはまとまった利益を手にでき、将来の年金代わりとして老後生活を支えることも期待できます。

メリット2：さまざまな節税効果がある

マンション経営を通じてさまざまな節税効果を期待できる点も、大きなメリットです。

2.損益通算による所得税・住民税の還付

• 不動産所得で赤字が出た場合、その赤字を給与所得など他の所得と合算して申告すること（損益通算）ができます
• これにより課税対象となる総所得額が圧縮され、結果として支払うべき所得税や住民税が少なくなる（還付される）という形で節税につながります

たとえば、減価償却費などの経費計上によって不動産所得が100万円の赤字になった場合、その赤字を給与所得から差し引く（損益通算する）ことができます。
これにより、本来払うはずだった「200万円分の所得」に対する所得税・住民税が免除（還付）されるため、結果として手元に残る現金を増やすことが可能です。
※土地取得のための借入金利子など、一部損益通算できない経費があるので注意してください。

3.不動産の相続税評価額の引き下げ

現金や有価証券は原則としてその時価で相続税が評価されますが、不動産（とくに賃貸用のマンション）は相続税評価額を大幅に下げることができます。

• 不動産の評価圧縮効果：
  現金は100%の価値で評価されますが、賃貸用マンションは「固定資産税評価額」や「借家権割合」などが考慮されるため、大幅に評価額を圧縮できるのが一般的です。
• 借入金による「債務控除」の活用：
  さらに相続時にローン支払いが残っている場合、「借入金残高」はマイナスの財産として、プラスの資産から差し引くことができます（債務控除）。

※さらに詳しく節税の仕組みを知りたい方は、「賃貸経営で節税する方法7つ解説｜それでも利益を残すのが大事な理由」の記事をご覧ください。

減価償却費を活用した所得税・住民税の軽減、そして相続税・贈与税の節税ができる点は、マンション経営を始める大きなメリットとなります。

メリット3：融資を受けやすく効率的に投資できる

マンション経営は、金融機関からの融資（不動産投資ローン）を受けやすく効率的に投資できる点も、他の投資にはない大きなメリットです。

マンションという実物資産を担保にできるため、ローンを引き出しやすいからです。金融機関は、万が一返済が滞ったとしても担保であるマンションを売却して資金を回収できるため、株式やFXなどの信用取引に比べて積極的な融資判断を行いやすいのです。

この融資を活用することこそが、不動産投資の最大の特徴であるレバレッジ効果（てこの原理）を生み出して投資効率を飛躍的に向上させます。

例えば、お客様が手元に3,000万円の資金を持っている場合を考えます。

自己資金3,000万円を動かすという点では同じですが、融資を活用して一棟マンションを運用することで、手元に残る利益を増やせるため、投資効率を大幅に高めることが可能です。

このように限られた資金を効率的に運用でき、さらに価値の下がりにくい資産という点で、マンション経営は「条件の良い融資を引き出せる属性」の人にとくに向いている投資方法といえます。

メリット4：管理業務を委託できるため手間がかからない

マンション経営は、入居者が決まったあとに必要な実務のほとんどを賃貸管理会社に委託できるため、オーナーの手間がかからないのもメリットです。

たしかに、物件の選定や金融機関との交渉、入居者を見つけるまでにはすべきことがたくさんあります。しかしながら、一度入居者が決まって定住してくれれば、ほとんどの業務は賃貸管理会社に任せることが可能です。

とくに区分マンション経営の場合、一室のみを所有するため、共用部分（外壁やエントランス、配管など）を管理する必要がなく、手間がかかりません。また、入居者からの問い合わせもそれほど頻繁に起こりません。

一方で一棟マンションの場合には建物全体の管理や複数の入居者対応が必要となるため、区分マンションよりは手間がかかるといえます。しかしながら、そうした清掃や見回り、点検なども外部業者に費用を支払って委託できるので、手間を軽減することは可能です。

一般的には、管理会社から送られてくる報告書のチェックと確定申告が主なオーナー自身の作業となります。本業を持っていても時間的な負担なく経営を続けられるのは、マンション経営での大きな利点です。

メリット5：不動産資産はインフレに強い

マンションは、現金や預金とは異なり、インフレ（物価上昇）の局面で資産価値が守られやすい、インフレに強い資産であるというメリットがあります。

インフレとは「物価が持続的に上昇して相対的に現金の価値が目減りする現象」のことですが、マンションなどの不動産は、以下の要因から資産防衛策として非常に有効です。

これらの特性から、インフレ進行時にも現金の購買力低下から資産を守る防衛策として、マンション経営は非常に有効です。

マンション経営の4つのデメリット

2章で解説したようにマンション経営には魅力的なメリットがありますが、こうした光の部分を最大限に活かすためには、同時に存在する影の部分（デメリット・注意点）から目を逸らさずに、あらかじめ具体的な対策を練っておくことが不可欠です。

3章では、マンション経営のデメリット4つを詳しく解説していきます。

デメリットを事前に知っておくことで、致命的な失敗を未然に防ぐための対策を練ることができるはずです。一つひとつのリスクをどのようにコントロールすべきかをイメージして読み進めてみてください。

デメリット1：初期費用・維持費が高い（とくに一棟投資の場合）

マンション経営は、初期費用や購入後の維持管理にかかるランニングコストが高額になる点がデメリットとして挙げられます。とくに一棟マンション投資の場合には、初期費用も維持費も高額となります。

一棟マンションの経費率の目安は、一般的に家賃収入の15%〜20%程度と言われています。つまり、年間収入が500万円なら年間経費は75万円〜100万円、年間収入が2,000万円なら年間経費は300万円〜400万円など、まとまった金額が必要となります。

以下はあくまで一例ですが、3億円の一棟マンション（家賃収入2,000万円）を購入・運用する場合の費用例を示します。

【初期費用】合計3億円

【年間維持費】合計約370万円

主な維持費を掲載しましたが、実際にはこれ以外にもローン返済費用や、建物老朽化に備えて自分で積み立てておく修繕積立金を確保する必要があります。

このように、マンション経営では物件価格も維持費も高くなる傾向があるため、ある程度のキャッシュが手元にあることが求められます。

ただし、前述した通り、こうした高額な諸費用や現金支出を伴わない「減価償却費」を経費計上することで、不動産所得を赤字にして給与所得と合算するなど、節税効果を得られるという良い側面もあります。

デメリット2：大規模修繕費用が必要になる

区分所有マンションの場合、大規模修繕費用は管理組合が積み立てますが、一棟マンション経営では、オーナー自身がすべての費用の責任を負う必要があります。建物全体の改修は、一般的に15年〜20年に一度の周期で発生し、非常に高額な費用がかかるため、計画的な資金準備が不可欠です。修繕積立が不十分な場合、突発的な修繕でキャッシュフローが一気に悪化するリスクがあります。

大規模修繕費用の目安は、マンションの規模や工事内容によって大きく異なりますが、一棟あたり数千万円かかることもあります。

あらかじめ大規模修繕に備えて長期修繕計画を策定しておき、毎月の収支から確実に積み立てを実施しておくことが重要です。また、余計な修繕費用が発生しないよう、日々の適切な管理（予防保全）を徹底することも大切です。

デメリット3：空室リスクなどさまざまなリスクがある

マンション経営は、入居者から安定的に家賃収入を得ることを前提としていますが、収益性の低下や資産価値の低下、そして予期せぬ大きな資金流出につながる多様なリスクも存在します。

事前に以下のような6つのリスクを理解しておくことや、リスクを軽減するための対策を講じておくことがとても重要です。

こうしたリスクを回避するためには、需要の高いエリアや立地を選定することや、入居者募集に強く入居者対応も上手い管理会社を選ぶこと、入居者審査の徹底、適切な保険加入、事前シミュレーションの徹底、必要資金の積み立てなど、具体的な対策を講じておくことが不可欠です。

デメリット4：幅広い専門知識と継続的な学習が必要

マンション経営は、物件を購入し管理会社に委託すれば終わりという単純な投資ではありません。成功し続けるためには、不動産投資に関する知識はもちろん、税務や法律（借地借家法など）、間取りなどの建築の知識、賃貸トレンドなど多岐にわたる分野の専門知識が求められます。

知識が不足していると、悪質な業者に騙されたり適切な節税対策ができなかったり、あるいは重大なリスクを見逃したりする危険性があります。

もちろんマンション経営に強いパートナーを味方に付ければリスクを軽減できますが、自分でも常に学び続ける姿勢が大切です。

マンション経営すべきか判断する3つのチェックポイント

ここまで、マンション経営が持つ魅力的なメリットと、避けて通れないデメリットの両面を詳しく解説してきました。両方を理解したうえで「マンション経営をすべきか」「やめておくべきか」の判断を下したい方もいらっしゃるでしょう。

ここからは、マンション経営をスタートさせるかどうかの最終決定を下すための3つのチェックポイントについて詳しく見ていきます。

マンション経営を始めるかどうかの判断は、状況によって異なります。

現在の年収や貯蓄額、そして将来の目標を具体的に思い浮かべながら、どの選択肢が自分にとっての正解なのかを慎重にシミュレーションしてみてください。

【投資形態】区分・一棟・新築のどれを選ぶか

ひとくちにマンション経営といっても、その形態によって必要な資金やリスクの大きさ、そして経営戦略に至るまで大きく違います。

そのため、マンション経営すべきかを判断するときも、形態による違いを理解したうえで、「自分にはどれが向いているか」「そのマンション経営なら上手くいきそうか」を踏まえて決めていく必要があります。

4-1-1.区分マンションに投資する場合【初心者・会社員向け】

マンションの一室（一ユニット）を購入して運用する、最もポピュラーな形態です。

【区分マンション投資の難易度・向いている人】

一室単位の投資であるため、空室が発生した瞬間に収入が「ゼロ」になる点には注意が必要です。そのため、何よりも「立地の良さ（客付けのしやすさ）」を最優先に判断すべきです。

4-1-2.一棟マンション投資する場合【収益重視・本格派向け】

建物一棟（土地を含む）を丸ごと所有し、複数の部屋から家賃収入を得る形態です。

【一棟マンション投資の難易度・向いている人】

複数の部屋があるため、一室が空室になっても収入が途絶えない「分散効果」があります。一方で、建物の老朽化リスクを一身に背負うため、「長期的な修繕計画と資金繰り」をシビアに管理できるかが判断の分かれ目です。

4-1-3.マンションを新たに建てる場合【土地所有者・上級者向け】

所有している土地や、新たに取得した土地にゼロからマンションを建築する形態です。

【新築マンション建設の難易度・向いている人】

新築ゆえに設備やデザインの自由度が高く、周辺物件を圧倒する競争力を持てるのもメリットです。難易度が高いため、不動産会社やコンサルタントなどのサポートが必須となります。

【自己資金】手元資金をいくら用意できるか

マンション経営は融資を活用できるのが大きなメリットですが、手元の現金（自己資金）をどれだけ用意できるかによって購入可能な物件の選択肢が異なり、マンション経営の安全性も変わります。

一般的には「物件価格の15%〜30%程度」を自己資金でまかなうのが、健全な経営の目安とされています。

フルローンでマンション経営をスタートできるケースもありますが、ローン金利が上がったり、万が一の時にキャッシュフローが不安定になったりする可能性があるので注意しましょう。

物件価格の15%〜30%の自己資金を用意することを前提にすると、自己資金の金額別の購入可能物件は以下のようになります。

まずは自分の手元資金で「どのようなマンションの購入が射程圏内にあるのか」を把握しましょう。そのうえで、万が一の修繕や空室に備えた「予備費」をしっかり手元に残せる範囲で投資規模を決定することが、破綻しないための絶対条件です。

【信用力の有無】有利な条件で融資を引き出せるか

マンション経営の成否は、物件選びと同じくらい「どのような条件で融資を受けられるか」に左右されます。

金融機関が個人属性（年収、勤務先、金融資産など）や物件価値を評価したうえで金利を決めるため、最終的な手残り金額には大きな差が出るからです。

たとえば同じマンションに対して1億円を30年返済で借りた場合、金利1%ならローン返済額は毎月32.2万円ですが、金利5％なら毎月53.7万円です。金利が高いほど利益が削られてしまうのがわかります。

「人」と「物件」の双方が高評価を得て初めて、経営の武器となる低金利が手に入ります。

金融機関から提示された金利が高く、毎月の返済が収支を圧迫するような場合は、無理に参入せず「今はやめておく」という決断をすることも、大切な資産を守るための立派な投資判断です。

マンション経営の悩みは賃貸管理会社に相談がおすすめ

前章では「マンション経営をスタートさせるかどうかの客観的な判断軸」について解説しました。自分はマンション経営に前向きに動くべきか判断できた方も、まだ悩んでいるという方もいらっしゃるでしょう。

マンション経営は決して簡単なものではなく投資金額も大きくなるため、検討を進めていくなかでもさまざまな疑問が湧いてくるものです。そこで「なんでも相談できる相談先」として、賃貸管理会社に問い合わせてみることをおすすめします。

マンション経営におけるあらゆる悩みを解消するパートナーとして、なぜ「賃貸管理会社が最適なのか」について解説していきます。

賃貸経営のプロだから

「マンション経営を始めるべきか辞めておくべきか」という判断のほかにも、マンション経営におけるさまざまな疑問や不安に対して、賃貸管理会社は実務に即した的確な解決策を提示してくれます。

賃貸管理会社は数多くの物件とオーナーを支えてきた「賃貸経営のプロ」であり、理論上の知識ではなく、膨大な成功と失敗のデータに基づいたアドバイスができるからです。

マンション経営のあらゆる場面で「次に何をすべきか」を即座に示してくれるパートナーがいれば、精神的な負担を大幅に軽減できます。

集客方法も熟知しているから

マンション経営における最大のリスク「空室リスク」を回避するためにも、賃貸管理会社の持つ高度な集客ノウハウを活用できます。

賃貸管理会社は常に市場の最前線で入居希望者の動向を注視しており、「今、何が求められているか」という生きた情報を基に、空室を埋めるための具体的なアクションを提案してくれます。

募集の現場を知り尽くしたプロの知見を取り入れることで、空室期間を最小限に抑え、安定した稼働率を維持することが可能になります。

賃貸管理会社による集客方法については、「管理会社による客付けガイド｜強い会社の実践内容・選び方も解説」の記事もぜひご覧ください。

退去させないための管理も任せられるから

マンション経営で安定した収益を維持するには、実は「入居者の管理」が極めて重要です。入居者の長期定着は、管理会社の細やかな対応があって初めて実現します。

入居者の不満を未然に防ぎ、「ここに住み続けたい」と思わせる管理品質こそが、退去に伴う多額のコスト発生を防ぐ最大の防御策になるからです。

退去を「防ぐ」ための実務をプロに一任することで、オーナーは細かなトラブルに煩わされることなく、大切なマンション資産を守り育てることができます。

つまり、マンション経営の「心臓部」ともいえる賃貸管理を「どこに任せるか」が非常に重要です。

マンション経営の種類（区分投資か一棟投資か）や規模、立地など状況によって適切な賃貸管理会社も変わってくるため、一社だけでなく複数社からの提案を受けて比較・検討すべきです。

比較・検討を経て、入居率の維持と物件価値の維持に真剣に取り組む会社を選びましょう。

もしも「複数社を比較するのは大変だな」と感じる方は、ぜひ一括で問い合わせできる「マンション貸す.com」をご活用ください。

チャット形式の質問に答えるだけで、最大6社の不動産会社がピックアップされて、各社から提案が届きます。オーナーは完全無料で利用できるので安心してお問い合わせください。

まとめ

本記事では「マンション経営」について、初心者に向けて分かりやすく解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

ご指定いただいたルールに従い、数字を記号に置き換え、コピーしやすい形式で出力いたします。

◆マンション経営とは？初心者向けの基礎知識
・マンションを貸して家賃収入を得るビジネスのこと
・家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）を狙える

◆マンション経営を始める5つのメリット
・メリット1：毎月安定した家賃収入を期待できる
・メリット2：さまざまな節税効果がある
・メリット3：融資を受けやすく効率的に投資できる
・メリット4：管理業務を委託できるため手間がかからない
・メリット5：不動産資産はインフレに強い

◆マンション経営のデメリット
・デメリット1：初期費用・維持費が高い（とくに一棟投資の場合）
・デメリット2：大規模修繕費用が必要になる
・デメリット3：空室リスクなどさまざまなリスクがある
・デメリット4：幅広い専門知識と継続的な学習が必要

◆マンション経営すべきか判断する3つのチェックポイント
・【投資形態】区分・一棟・新築のどれを選ぶか
・【自己資金】手元資金をいくら用意できるか
・【信用力の有無】有利な条件で融資を引き出せるか

マンション経営についての悩みは賃貸管理会社に相談がおすすめです。複数の管理会社を比較・検討して最適の会社を選びたい方は、ぜひ「マンション貸す.com」をご活用ください。

Author information

河上 隼人

1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。