マンション経営の利回りの目安や理想がわかる！計算方法から解説

「マンション経営の利回り、どれくらいなら良いのか調べても、結局よくわからない」「利回りが良い物件を選べば、本当に大丈夫なのだろうか」

マンション経営を検討する際、多くの方が利回りという数字に惑わされ、正しい判断ができずにいます。表面利回りだけを前面に出した物件情報を見て、実際の収益性との乖離に気づかないまま購入してしまうケースも、後を絶ちません。

低金利時代が終わりを迎えつつある今、利回りの見方を誤れば、想定外の収支悪化に直面するリスクが高まっています。本記事では、マンション経営における利回りを正しく理解できるよう、わかりやすく解説します。

マンション経営の成功には、利回りを正しく読み解く力が不可欠です。この記事で紹介する知識を活かし、収益性の高い不動産投資を実現してください。

マンション経営の利回りとは何か？最初に押さえたい基礎知識

まずはマンション経営の利回りについて、基本的な知識から整理していきましょう。

利回りとは年間収益を物件価格で割った投資効率の指標

利回りは、年間に得られる収入を物件の購入価格で割り、百分率で表した投資効率の指標です。この数値が高いほど、投資額に対するリターンが大きいことを意味します。

たとえば年間収入150万円、物件価格5,000万円なら、150万円÷5,000万円×100＝利回り3%となります。この計算式は預金金利や株式配当でも使われる普遍的なもので、投下資金に対する年間リターンの割合を示します。

利回りという概念を正確に理解することが、不動産投資の第一歩となります。この利回りには、大きく分けて3種類の計算方法があります。

詳しくは以下に続きます。

表面利回り：初期判断に使う簡易的な計算方法

まず「表面利回り」は、年間家賃収入を物件価格で割るだけの最もシンプルな計算方法です。グロス利回りとも呼ばれ、不動産広告やポータルサイトで頻繁に目にする数値となります。

計算がシンプルである一方、管理費・修繕積立金・固定資産税などの諸経費は一切考慮されていません。そのため実際の手取り収益とは大きく乖離する可能性があり、これだけで投資判断を下すのは危険です。

表面利回りは、複数の物件を手早く比較検討する際の初期スクリーニングには有効ですが、あくまで第一段階の目安でしかありません。

「不動産業者が宣伝に使う利回りは、ほぼすべてがこの表面利回りである」と認識したうえで、広告などを確認するようにしましょう。

実質利回り：経費込みで正確な収益性を示す

次に「実質利回り」は、年間家賃収入から諸経費を差し引いた純収益を物件価格で割って算出します。ネット利回りとも呼ばれ、実際の手取り収益をより正確に反映する指標です。

計算式は（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100です。

差し引く経費には、管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・火災保険料・管理委託手数料などがあります。また、購入時の仲介手数料・登記費用・不動産取得税なども計算に含めます。

実質利回りは表面利回りよりも2〜3%程度低くなるのが一般的です。投資判断の最終段階では、この実質利回りをベースにキャッシュフロー（お金の出入り）の計算を行うべきです。

金融機関へ融資相談をする際にも、実質利回りベースの収支計算が必要となります。マンション経営で最も見るべき数値が実質利回りです。

想定利回り：満室前提のため実態と乖離しやすい

想定利回りは、すべての部屋が満室であると仮定して計算される利回りです。新築物件や未稼働物件でよく用いられますが、現実の入居状況を反映していないため、注意が必要です。

というのは、満室稼働を維持するのは簡単ではなく、とくに競合物件が多いエリアや賃貸需要の弱い地方物件では、空室が発生するリスクが高まるからです。不動産業者が物件を魅力的に見せるために、想定利回りを大きく表示するケースもあります。

「想定利回りは机上の計算に過ぎない」と捉え、空室率10〜20%を想定した収支シミュレーションが現実的と考えるようにしましょう。

実際の入居率や周辺相場を確認したうえで、慎重に判断する必要があります。

3種類の利回りの使い分け方

ここまでの話をまとめると、表面・実質・想定の3種類の利回りは、物件の検討段階に応じて使い分ける必要があります。

表面利回りは物件の第一次スクリーニングに、実質利回りは詳細なシミュレーションに、想定利回りは懐疑的に扱うという使い分けが重要です。

不動産ポータルサイトで検索する際は表面利回りで絞り込み、購入候補を2〜3件に絞った後は実質利回りで精査します。

たとえば表面利回り6%の物件でも、諸経費を差し引いた実質利回りは3〜4%程度になることがあります。さらに想定利回りが7%と表示されていても、空室を考慮すれば実際は2%台に落ち込む可能性もあるでしょう。

3つの利回りの違いを正確に把握し、状況に応じて使い分けられるようにしていきましょう。

地域や築年数で変わるマンション経営の利回り相場

続いて、「マンション経営の利回りって、どれくらいならいいの？」という疑問をクリアにしていきましょう。利回りの相場は、地域や築年数によって変わります。

なお、ここでは物件情報サイトなどに掲載されている「表面利回り」の数値を基本として紹介します。

都心の新築マンションは3〜4%が平均的な水準

東京23区や大阪・名古屋などの大都市圏における新築区分マンションの表面利回りは、おおむね3〜4%程度と考えられます。都心部は物件価格が高額である一方、空室リスクが低く安定した家賃収入が見込めます。

都心の新築物件で3〜4%の利回りを確保できれば、一般的には合格ラインと考えられます。ただし、管理費や修繕積立金が高額な物件も多く、実質利回りは表面利回りより大幅に低下する点に注意が必要です。

地方都市の新築は4〜5%が一般的な相場

地方都市の新築マンションでは、都心よりも物件価格が手頃である分、表面利回りは4〜5%程度とやや高めの水準になります。札幌・福岡・広島といった地方の中核都市では、需要と価格のバランスが取れた投資が可能です。

地方都市への投資では、利回りの高さに惹かれるだけでなく、その地域の経済状況や将来性を見極める目が不可欠です。たとえば、大学や企業の誘致、再開発計画などの好材料がある地域を選ぶべきといえます。

中古マンションは新築より2〜3%高い利回りになる

中古マンションは新築物件と比較して購入価格が低いため、同じ家賃水準でも利回りは2〜3%程度高くなるケースが多く見られます。築年数が経過している分、修繕リスクは増しますが、初期投資額を抑えられる点が魅力です。

中古マンション投資では、高利回りと修繕リスクのバランスを見極める力が求められます。物件の管理状況や修繕履歴を詳細に確認し、将来の大規模修繕の時期も考慮に入れなければなりません。

築古物件ほど利回りは高くなるがリスクも増す

重要なポイントを補足しておくと、中古マンションのほうが利回りが高い一方で、築古になるほどリスクも増す点に注意が必要です。

たとえば、築30年を超えるような古い物件では、利回りが10%以上になる場合もあります。しかし、高利回りの裏には、設備の老朽化・耐震性の不安・融資の困難さといったリスクもあることを押さえましょう。

築古物件の高利回りは見かけ倒しになりやすく、実際には手間とコストがかかる「安物買いの銭失い」となるリスクがあります。初心者は手を出さず、経験豊富な投資家や専門知識を持つ人に限定すべき領域といえます。

好立地物件は利回りが低くても空室リスクが少ない

一方、「駅から徒歩5分以内」のような好立地物件は、利回りが低めでも、空室リスクが小さいというメリットがあります。

利回りが低くても駅近物件を選ぶ戦略は、安定性を重視する投資家に向いています。とくに長期保有を前提とする場合、多少の利回り差よりも空室リスクの低さが重要な判断材料となるでしょう。

マンション経営の理想的な利回りと投資判断の最低ライン

次に、投資判断の基準としての利回りを考えていきましょう。

実質利回り4〜5%以上が安定経営の目安になる

多くの不動産投資家が目標とする理想の水準は、実質利回り4〜5%以上です。この水準であれば、ローン返済後もプラスのキャッシュフローを見込みやすく、突発的な出費にも対応できます。

たとえば、実質利回り5%の物件を3,000万円で購入すれば、年間150万円の純収益となります。ローン返済が年間70万円なら、手元に80万円のキャッシュフローが残り、修繕費の積み立てや空室時の備えができるでしょう。

この水準を維持しながら保有してローンを完済した後は、安定した不労所得源になります。都心の新築物件では達成が難しい場合もありますが、その際は資産価値の維持や売却益を重視した戦略も、視野に入れる必要があります。

3%を下回る物件は収益性が低くリスクが高い

実質利回りが3%を下回る物件は、投資対象として慎重な判断が必要です。毎月のキャッシュフローがほとんど出ないか、場合によっては赤字になるリスクがあります。

たとえば、都心の高額物件で利回り2〜3%の場合、ローン返済額が家賃収入を上回り、毎月数万円の持ち出しが発生する可能性があります。わずかな空室や修繕費用で収支が悪化し、金利上昇や家賃下落にも脆弱です。

会計上は利益が出ていても、現金が回らなくなれば破綻します。不動産投資では現金収支がプラスであることが最優先であり、低利回り物件はこの原則を満たせません。

3%未満の物件に投資するなら、将来の大幅な資産価値上昇を見込んだキャピタルゲイン狙いなど、明確な戦略が不可欠です。

10%超えの高利回り物件にはかならず理由がある

利回りが10%を超える物件は一見魅力的ですが、何らかの不利な条件が隠れていると考えましょう。高利回りの裏側にあるリスクを見抜けなければ、大きな損失を被る可能性があります。

たとえば、人口減少が著しい地方や交通の便が悪いエリアでは、空室率が高く想定通りの収入を得るのが困難です。築年数が非常に古ければ、購入後すぐに数百万円の修繕費が必要になるかもしれません。

過去に事件・事故があった物件や、騒音・異臭などの問題を抱えている可能性もあります。入居者が長続きせず、頻繁に空室が発生するリスクがあるでしょう。

高利回り物件に飛びつく前に、現地調査・周辺環境の確認・物件履歴の精査を怠らず、リスクを正確に把握すべきといえます。

失敗しないマンション経営のために利回りとあわせて見るべきポイント

マンション経営で失敗しないためには、利回りを理解したうえで、さまざまな観点を網羅的にチェックする必要があります。見るべきポイントとして、以下を解説します。

マンション経営は管理会社選びが非常に重要となる

マンション経営の成功は、優れた管理会社と組めるかどうか次第といっても過言ではありません。入居者募集・クレーム対応・修繕手配など、日常的な運営業務を任せる管理会社の能力が、収益性に直結するからです。

管理会社の良し悪しは、同じ物件でも利回りに数%以上の差を生む可能性があります。

たとえば、空室が発生した際には、次の入居者をどれだけ早く見つけられるかが重要です。それは管理会社が保有する顧客データベースや、提携仲介業者のネットワークの強さで決まります。入居者からのトラブル報告や修繕依頼に対し、適切に対応できることも重要です。

管理委託料は家賃の5〜10%程度が相場ですが、安ければ良いというものではありません。サービス内容と費用のバランスを見極め、長期的な信頼関係を築ける会社を選んでください。

そのためにぜひご利用いただきたいのが、「マンション貸す.com」です。

オーナーの方は完全無料で利用でき、最短60秒の簡単入力で厳選された最大6社から査定が届きます。本当に信頼できる管理会社と出会うためにご利用ください。

毎月のキャッシュフローが確実に黒字になるか試算する

マンション経営では、利回りの数値だけでなく、実際に毎月いくらの現金が手元に残るかを具体的にシミュレーションすることも不可欠です。キャッシュフローがマイナスになる投資は、長期的に継続できないからです。

満室時の家賃収入だけでなく、現実的な空室率を考慮した実質収入を算出する必要があります。ローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料・賃貸管理委託料など、すべての月次支出を漏れなく計上しましょう。

キャッシュフローがマイナスなら、そもそも投資すべきではありません。

金利上昇リスクを考慮して返済比率を50%以下に抑える

ローンを組む場合には、将来の金利上昇にも耐えられる返済計画を立てなければなりません（変動金利の場合）。返済比率（家賃収入に占めるローン返済額の割合）を50%以下に抑えることが、リスク管理の基本です。

返済比率は「月間ローン返済額÷月間家賃収入×100」で求められます。この数値が低いほど、安全性が高まります。

たとえば、家賃月12万円・ローン返済月5万円なら、返済比率は約42%となり安全圏内です。一方で60〜70%以上になると、わずかな変動で収支が悪化し破綻リスクが高まります。

低金利時代の終焉が近づくなか、金利上昇リスクを軽視した投資は危険です。余裕を持った返済計画を立て、環境変化に耐えられるよう準備してください。

売却価格をシミュレーションし出口を確保する

不動産投資は、購入時だけでなく売却時の価格も含めて収益を考える必要があります。将来どのタイミングで、いくらで売却できるかをシミュレーションし、出口戦略を明確にすることが重要です。

ローン完済時・定年退職時・相続発生時など、ライフプランに合わせた売却タイミングを設定しておきましょう。そのタイミングでの物件価値を予測し、投資全体の収益性を評価します。

立地が良く人気のあるエリアの物件は、売却時に買い手が見つかりやすく、希望価格で売れる可能性が高まります。逆に需要の少ない地方物件は、売りたくても買い手がつかないリスクがあるでしょう。

出口を考えずに購入した物件は、売却時に大きな損失を被る可能性があります。入口（購入）だけでなく、出口（売却）まで見据えた投資戦略を持ってください。

現地調査で周辺の賃貸需要と競合物件の状況を確認する

資料やデータだけではわからない情報を得るため、現地に足を運んで実際の環境を確認することを大切にしてください。周辺の雰囲気・競合物件の状況・交通の便などを自分の目で見て、初めてわかることがあります。

たとえば、資料上は「駅徒歩5分」でも、実際は坂道や信号待ちで10分かかるケースがあります。

駅からの実際の距離や道のり、スーパー・コンビニ・病院などの生活施設の充実度を確認しましょう。近隣の賃貸物件の家賃相場・空室状況・設備水準を調べ、競合の多さや条件を把握します。

再開発計画・大型商業施設の建設予定・企業誘致などの情報も収集すれば、将来的な地域の発展性も見えてくるでしょう。

現地調査を怠ると、購入後に「このようなはずではなかった」という後悔につながります。時間と労力をかけて、自分の足で確認するようにしましょう。

まとめ

本記事では「マンション経営の利回り」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

最初に、マンション経営の利回りの基礎知識について、解説しました。

地域や築年数で変わるマンション経営の利回り相場として、以下を解説しました。

マンション経営の理想的な利回りと投資判断の最低ラインとして、以下を解説しました。

失敗しないマンション経営のために利回りとあわせて見るべきポイントは、以下のとおりです。

利回りは不動産投資の重要な指標ですが、それだけに頼った判断は失敗のもとです。多角的な視点から物件を評価し、長期的な収益性と安全性を両立させた投資戦略を練っていきましょう。

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ビーワン先生

税理士／株式会社エイムプレイス 顧問税理士。

医療系の税務会計を主領域に、税務アドバイザーとして社内の数字基盤を整備。レントハックでは不動産の基礎税務（青色申告・減価償却・修繕/資本的支出・消費税の基本）をチェックリストで見える化。
趣味はアフタヌーンティー。 丁寧に淹れた一杯で、複雑な税務もすっきり整理。