アパートの空室が埋まらない！本当の原因7つと今すぐできる対策を解説

「どうしてうちのアパートは、ずっと空室が埋まらないんだろう」「管理会社は『待ちましょう』と言うけど、毎月の赤字で貯金が減っていく……」

これは、賃貸オーナーにとって深刻な悩みです。空室が長引くと、家賃収入が途絶える一方で、ローンや税金の支払いは容赦なく続きます。この状況を放置すれば、大切な資産が負債に変わってしまう危険性さえあるのです。

本記事では、アパートの空室が埋まらない本当の原因を明らかにし、すぐに実践できる低コストの対策から投資効果の高い中期施策まで、具体的な解決策を解説します。

満室経営を実現し、安定した賃貸収入を確保するために、ぜひ本記事の情報をご活用ください。

アパートの空室が埋まらない7つの原因

長期にわたる空室には、理由があります。まずは、空室が埋まらない代表的な7つの原因を詳しく見ていきましょう。

家賃設定が周辺相場より高い

まず大きな原因となるのが家賃設定です。周辺物件と比較して家賃が高すぎると、入居希望者の候補から外されてしまいます。家賃設定の最適化は、空室対策の出発点です。

入居希望者は複数物件を比較検討するため、わずかな価格差でも競合に流れてしまいます。同じ条件であれば、借り手は当然ながら賃料の安い物件を選びます。

周辺エリアの賃料動向を定期的にリサーチし、自物件に見合った適正価格を維持してください。市場価格から大きく乖離しないことが重要です。

建物の外観や共用部の劣化で内見時の印象が悪い

建物の外観や共用部分が劣化している状態では、内見者に悪い印象を与えてしまいます。見た目の管理は、競争力を左右する重要な要素です。

築古や老朽化していること自体も敬遠される原因ですが、それだけではありません。古さや劣化を感じる外観では、「この物件は管理がずさんだ」という印象を与えてしまうのです。

たとえば、清掃されていない廊下や外壁の色褪せや剥がれは、実際より古く感じさせ、「管理が行き届いていない物件」というネガティブなイメージを植え付けます。

内見者に好印象を持ってもらうためには、建物の美観維持と共用部の清潔さを保つことが欠かせません。外観の定期的なメンテナンスを怠らないようにしましょう。

セキュリティ面の設備がない

防犯対策が不十分な物件は、とくに女性の一人暮らしの入居希望者から避けられる傾向が顕著です。防犯面の強化は、ターゲット層を広げるために不可欠な投資といえます。

多くの入居者が防犯対策で重視するポイントとしては、「オートロック設置」が挙げられます。また、共用部に監視カメラがない物件は、安全意識の高い入居者から選ばれにくくなります。

どこまでのセキュリティ対策を導入できるかは、アパートの構造にもよりますが、「安心して住める物件」と感じてもらうための設備や工夫は必要です。

周辺に新築物件が増えて競争が激化する

自物件に大きな問題がなくても、周辺で新築アパートや設備の充実した競合物件が建設されると、相対的に選ばれにくくなります。

築浅物件は設備のグレードが高く、内装も現代的でデザイン性に優れているため、どうしても人気が集中しがちです。

競合に埋もれない独自の魅力を打ち出すことが生き残りの鍵です。

周辺環境の変化は自力では防げませんが、競争激化を前提とした差別化戦略を検討することはできます。比較されたときに不利な立場に追い込まれないよう、独自の強みを磨きましょう。

管理会社の募集活動が足りていない

物件そのものに問題がなくても、管理会社の募集活動が不十分であれば、入居者は集まりません。管理会社の働きぶりを定期的にチェックし、不十分な場合は改善要求や変更も視野に入れるべきです。

半年以上も空室が埋まらない場合は、管理会社の対応不足が疑われます。募集活動の質と量は、空室期間を大きく左右するので、注意しなければなりません。

たとえば、自社サイトだけの掲載や特定のポータルサイトにしか出していないと、入居希望者の目に触れる機会が減ります。あるいは、管理会社が自社だけで客付けしようとすると、幅広い仲介ネットワークが活用されません。

空室対策について提案力が欠けており、「繁忙期を待ちましょう」だけの対応ならば、管理会社の変更も視野に入れて動きましょう。

いくつかの管理会社に相談して提案を受けるだけでも、現状突破の手がかりが得られます。「マンション貸す.com」では、厳選された最大6社の管理会社から提案が届きますので、以下のリンクよりお気軽にご利用ください。

設備が古く入居者ニーズに合わない

ある程度の築年数がある物件の場合、その築年数相応に設備が古いままでは、入居者が求める水準に対応できず敬遠されます。

たとえば、インターネット未対応、エアコンや室内の洗濯機置き場がない物件は、選ばれにくいのが現実です。

ほかにも、追い焚き機能や浴室乾燥機など、設備が充実した他物件に流れてしまいます。

定期的にニーズに合わせたアップグレードを検討しないと、時代に取り残されます。細かな設備の差が決定的な選択要因になることを認識して、計画的な設備更新を進めてください。

入居者対応が悪く退去が早まる

入居者からのクレームや設備トラブルへの対応が遅い物件は、入居者の退去が相次いで空室が埋まらなくなります。

たとえば、管理会社が設備故障にすぐ対応しない、問い合わせに返答しないなど、管理に対する入居者の不満は、空室率に大きな影響を与えます。対応が遅くなっているうちに、近隣トラブルなどに発展するケースもあり、深刻です。

入居者の早期退去が続いている場合には、入居者対応に問題が起きていないか、しっかりチェックして改善しましょう。

絶対にやってはいけないアパート空室対策3つ

空室を埋めたい焦りから、誤った対策を講じると経営をさらに悪化させる危険があります。ここでは、空室対策として絶対に避けるべき3つの施策を解説します。不適切な施策は一時しのぎにすらならず、長期的に大きな損失を招きかねません。

相場を無視した大幅値下げ

空室を早く埋めたい一心で、家賃を大幅に値下げするのは危険です。家賃の大幅な値下げは空室対策の最終手段と捉え、安易に実行しないよう注意しましょう。

その理由は、一度下げた家賃を後から元に戻すことは難しく、収益性が恒久的に損なわれるリスクがあるからです。

市場分析に基づく適正家賃の設定は重要ですが、単に値下げすればよいという単純なものではありません。値下げ競争に巻き込まれないよう、慎重な判断を心がけてください。

費用対効果の低いリフォーム

空室解消のためとはいえ、やみくもに高額なリフォームや設備投資を行うのは禁物です。費用対効果を無視したリフォームは資金の浪費となり、経営悪化を招くからです。

たとえば、築年数の古いワンルームで浴室・トイレ一体型を無理に分離する工事をしても、多額の費用に見合う家賃上昇は期待できないケースもあります。

リフォームを行う際は「その投資によってどれだけ家賃を上げられるか」「何年で回収できるか」を事前に計算しましょう。冷静なシミュレーションを行い、投資額に見合うリターンが望めるかを十分に検討してください。

入居条件の無計画な緩和

空室を埋めたいからといって、審査基準を下げたり入居条件を安易に緩和するのも避けるべきです。

「ペット可」「高齢者歓迎」「保証人不要」など条件を広げると募集母数は増えますが、リスクの高い入居者が紛れ込む可能性も高まります。

空室を埋めるには、入居者の質も重要です。問題のある入居者を抱えてしまえば、未払い・トラブル・早期退去などが頻発します。

条件緩和はメリットとデメリットを十分てんびんにかけ、リスク管理なしに行わないようにしましょう。質の低い入居者は長続きせず、早期退去で再び空室になるリスクがあると心得てください。

【今すぐできる】低コストのアパート空室対策4選

ここからは、具体的な空室対策の方法を見ていきましょう。まずは、コストを抑えてすぐ取り組みやすい空室対策を4つ紹介します。

適正家賃への見直しで入居希望者を増やす

最初に取り組むべきは家賃設定の見直しです。現在の家賃が周辺相場より高ければ、適正水準まで調整するだけで反響が増える可能性があります。

【家賃見直しの実践ポイント】

・同エリア・同条件の物件を徹底調査する：周辺市場に合った適正な賃料設定が欠かせません。同じエリア・間取り・築年数の物件情報を徹底調査したうえで、合理的な家賃を導き出します。データに基づく判断が重要です。

・値下げ幅は数千円程度ずつに留める：大幅な値下げは収益を圧迫します。「3千円〜5千円程度の現実的な範囲」での調整からスタートするのがポイントです。小幅な調整でも効果が出るケースが少なくありません。

データに基づく家賃見直しは、費用をかけずにできる基本施策です。周辺の賃料動向を常に把握し、必要に応じて柔軟に家賃設定を見直しましょう。

共用部清掃と外観メンテナンスで第一印象を改善する

物件を内見する方に好印象を持ってもらうには、第一印象を良くすることが肝心です。共用部分や建物周りをきちんと清掃・管理することは、内見時の印象を改善する基本施策といえます。

低コストで実施できる日常清掃と外観ケアは、今すぐ始められる空室対策です。まずは現地に行って、現状を確認するところから始めましょう。

募集方法の見直しで物件の露出を最大化する

物件情報の露出を増やす工夫も、即効性のある対策です。募集広告をより多くの人の目に触れさせるため、掲載方法や媒体を見直しましょう。

広告戦略を強化することは費用対効果が高く、「知られていないだけ」の空室を埋める有力な手段です。自物件が十分な露出を得ているか、点検しましょう。

初期費用の軽減策で入居のハードルを下げる

入居希望者にとって、引っ越し時の初期費用は大きな負担です。初期費用を軽減する工夫をすれば、入居のハードルを下げられます。

初期費用の軽減策は即効性があり、今日からでも導入を検討すべき空室対策です。入居者の負担を減らせば、成約率は確実に上がります。

【投資効果の高い中期的】アパート空室対策3選

次に、多少のコストや時間をかけても実施する価値の高い中期的な空室対策を紹介します。将来の競争力向上につながる投資効果の高い3つの施策です。即効性よりも長期的な満室経営の実現に有益な対策といえます。

人気設備の導入で競合物件との差別化を図る

設備投資によって物件の付加価値を高め、他物件との差別化を図る方法です。入居者に人気の高い設備を導入すれば、「古いけれど設備が充実している物件」という強みを打ち出せます。

ニーズの高い設備への投資は初期費用こそかかりますが、適切に行えば、満室による家賃収入の増加と資産価値の向上でリターンを得られます。費用対効果を慎重に検討しつつ、競合物件との差を明確にする「選ばれる理由」を作り出しましょう。

セキュリティ設備の強化で女性入居者を獲得する

防犯面の充実は空室対策として非常に効果的です。とくに女性単身者の獲得には、セキュリティ設備の有無が決定打になります。

セキュリティ設備への投資は、女性入居者のニーズに響き、物件が選ばれる際の大きな決め手となります。防犯設備の導入・更新を検討しましょう。

ターゲット特化型リノベーションで付加価値を高める

物件のターゲット層を明確に定め、そのニーズに合わせて大胆にリノベーションする方法です。

ファミリー向けを単身者向けに変更したり、逆に単身者向け物件をカップル向けに変更するなど、ターゲット層に合わせたリフォームで、物件の魅力は高まります。

マーケットを絞った付加価値戦略は、空室解消の強力な武器になります。ただし、成功させるには、市場調査と採算性の見極めが欠かせません。確実に需要を掘り起こせるのか、慎重に検討したうえで実行しましょう。

管理会社の見直しでアパートの空室を解決する方法

さまざまな対策を講じても空室が続くようなら、管理体制自体を見直す段階かもしれません。管理会社の変更や複数社への相談によって、空室問題が解決するケースも多々あります。

半年以上の空室が続くなら管理会社の変更を検討する

物件の条件見直しや対策を実行しても長期空室が改善しない場合、管理会社の変更を検討し始めましょう。

現在の管理会社が具体的な改善策を示さず、状況が好転する見込みがないなら、「空室期間の長期化＝管理会社の力量不足」と判断し、他社への乗り換えで状況を打開できる可能性があります。

実際、管理会社を切り替えて空室が早期に埋まった例は数多くあります。

客付け力の高い管理会社の見分け方

管理会社を選び直す際には、「客付け力」（入居者を決める力）の高い会社かどうかを見極めることが大切です。

空室について相談したときに、「家賃を下げましょう」以外の具体策を提示してくれるか、内見対応や他社への声掛けなど熱心に動いてくれるかをチェックしましょう。

物件ごとに市場分析を行い有効な対策を提案してくれる分析力と提案力が不可欠です。

複数の管理会社に相談して募集力を比較する

管理会社の乗り換えを検討する際には、いきなり一社に決めず、複数の管理会社に相談を持ちかけて、提案内容を比較することをおすすめします。空室が続くときこそ視野を広く持ち、柔軟に検討することが大切です。

そのためにおすすめしたいのが、「マンション貸す.com」です。厳選された質の高い管理会社と出会うことができます。

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まとめ

本記事では「アパートの空室が埋まらない」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

アパートの空室が埋まらない7つの原因は以下のとおりです。
1. 家賃設定が周辺相場より高い
2. 建物の外観や共用部の劣化で内見時の印象が悪い
3. セキュリティ面の設備がない
4. 周辺に新築物件が増えて競争が激化する
5. 管理会社の募集活動が足りていない
6. 設備が古く入居者ニーズに合わない
7. 入居者対応が悪く退去が早まる

絶対にやってはいけないアパート空室対策3つとして、以下を解説しました。
1. 相場を無視した大幅値下げ
2. 費用対効果の低いリフォーム
3. 入居条件の無計画な緩和

今すぐできる低コストのアパート空室対策は以下のとおりです。
1. 適正家賃への見直しで入居希望者を増やす
2. 共用部清掃と外観メンテナンスで第一印象を改善する
3. 募集方法の見直しで物件の露出を最大化する
4. 初期費用の軽減策で入居のハードルを下げる

投資効果の高い中期的なアパート空室対策は以下のとおりです。
1. 人気設備の導入で競合物件との差別化を図る
2. セキュリティ設備の強化で女性入居者を獲得する
3. ターゲット特化型リノベーションで付加価値を高める

空室対策は、ひとつひとつは小さな施策でも複合的に実行すれば大きな成果を生みます。「空室が埋まらない」と嘆くだけでなく、本記事で紹介した戦略を参考に、できることから一歩ずつ実践してみてください。

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河上 隼人

1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。