マンションを賃貸に出すべきか判断する5つの項目と収益化の条件

「夫の転勤で今のマンションを離れることになった。愛着があり手放したくないなと思い、マンションを賃貸に出すか迷っている」

「子どもの成長に伴い今のマンションが手狭になった。収益が出るならこのマンションを賃貸に出そうかと話しているのだけど、賃貸に出す価値はあるのかな？」

ライフスタイルの変化や転勤などに伴い今住んでいるマンションを離れるときに手放すことを躊躇して「賃貸に出すべきか」迷う方が多いのではないでしょうか。

マンションを賃貸に出すべきか迷ったときには、そもそも賃貸に出すべきか、そして収益が出せるのかという下記の2ステップで検討しましょう。

ここで注意したいのは、マンションを賃貸に出したときの収益性や負担感は、マンション管理業務を委託する「賃貸管理会社」によって大きく左右されることです。一般的には賃貸管理会社が家賃設定や管理業務、入居者募集など、重要な業務を担うからです。

そのため、マンションを賃貸に出すときには、どの賃貸管理会社に依頼をするのかも非常に重要なポイントになります。

そこで本記事では、マンションを賃貸に出すべきか判断する5つの項目と収益を生むための条件、賃貸管理会社の重要性など、マンションを賃貸に出すか判断するときに知りたい情報をまとめて解説しています。

最後まで読めば、あなたの場合ではマンションを賃貸に出すべきか判断できるようになります。マンションを賃貸に出した後に「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、ぜひ参考にしてみてください。

ステップ1：そもそもマンションを賃貸に出すべきか5つの項目で判断する

まずは、マンションを賃貸に出すべきか判断するための5つの項目をご紹介します。項目ごとに、マンションを賃貸に出す判断ができるケースを下記にまとめました。

判断する項目	賃貸に出す判断ができる	賃貸に出す判断が難しい
そもそも賃貸可能なマンションなのか確認する	・住宅ローンを完済している ・賃貸に関する制限がない ・共有名義人の同意がある	・住宅ローンが残っている ・賃貸に関する制限がある ・共有名義人の同意がない
マンションを賃貸に出すときの手間、負担感を確認する	・マンションの賃貸業務の負担は許容範囲内だと感じる	・マンションの賃貸業務の負担が大きく継続できないと感じる
マンションを賃貸に出すときにかかる費用を確認する	・マンションの賃貸に出す段階で必要な費用を確保している	・マンションの賃貸に出す段階で必要な費用が負担になる
マンションを賃貸に出す理由を明確にする	・マンションを賃貸に出したほうがいい明確な理由がある	・マンションを賃貸に出すよりも他の選択肢が向いている （すぐに現金が必要だから売却したほうがいいなど）
マンションを賃貸するメリットとデメリットを理解する	・マンションを賃貸に出すことにメリットを感じた	・マンションを賃貸に出すデメリットのほうが大きいと感じる

マンションを賃貸に出すかどうかは、一人ひとりの状況や考え方により大きく異なります。マンションを賃貸に出した後に後悔しないためにも、参考にしてみてください。

▼マンションを貸したいと思ったときに最初にするべき行動は、下記の記事でまとめています
マンションを貸したい人が最初にすべき行動9つ！注意点を確認しよう

そもそも賃貸可能なマンションなのか確認する

まずは、今所有しているマンションが賃貸に出せるのか確認しましょう。下記の3つのうち1つでも該当すると、賃貸に出せない可能性があります。

よくあるケースは、賃貸に出したいマンションの住宅ローンが残っていることです。住宅ローンは自己居住用の住宅が前提の融資なので、賃貸に出すと契約違反になります。

そのため、現在住宅ローンが残っている場合は

・残債を一括で返済する
・自己居住目的の住宅ローンではなく投資用ローンに借り換える

などの対処をしないと、マンションを賃貸に出す選択ができません。

また、マンションの管理規約に「賃貸禁止」「本人居住専用」「第三者への使用許可は不可」などの記載がある場合は、マンションを賃貸に出すことが許可されていないため検討できません。

このように、住宅ローン・マンションの管理規約・共有名義人の3つを見て、そもそも賃貸に出せるのか確認しましょう。

▼住宅ローンについては下記の記事で詳しく解説しています。
【朗報】住宅ローン中でも家は貸せる！賃貸OKの条件と注意点とは？

マンションを賃貸に出すときの手間、負担感を確認する

マンションを賃貸に出すときには、一定の手間、負担がかかります。一般的には、マンションを賃貸に出すときは、下記のステップに沿って管理をしていきます。

基本的には賃貸管理会社を介してマンションを賃貸に出す手続き、管理を行いますが、少なからずオーナーにも下記のような手間、負担が発生します。

賃貸管理会社に入居者募集や事務処理、家賃管理などを任せていたとしても、定期的なコミュニケーション、確認作業などが発生します。

また、マンション内の設備の故障や入居者のトラブルなどイレギュラーなことが発生した場合は、対応などを検討する必要があるでしょう。

・仕事や家事などと両立しながら最低限の管理業務ができそうか
・トラブル発生時に対応できる余力はあるか

などを念頭に置いて、マンションを賃貸に出すべきか判断しましょう。

▼マンションの賃貸管理の業務内容は、下記の記事で詳しく解説しています
マンションの賃貸管理って何するの？2つの業務とおすすめの管理方法
マンション経営の賃貸管理に迷ったら読む記事！しっかり基本からわかる

▼マンションを個人間で貸したい場合は、より負担、手間が増えます。詳しくは、下記の記事を参考にしてみてください
マンションをトラブルなく個人間で貸す方法7Step

マンションを賃貸に出すときにかかる費用を確認する

マンションを賃貸に出すときには、入居者が決まるまでにさまざまな費用が発生します。下記の費用は、基本的にオーナーの手元資金で支払う必要があります。

例えば、家賃が10万円だった場合は、17.8～45万円（リフォーム費用を除く）程度の費用がかかります。

マンションを賃貸に出すときは賃貸を開始してから費用が発生するイメージがありますが、その前にも一定の費用がかかることを忘れてはいけません。

この費用を問題なく支払えるかどうかも、マンションを賃貸に出すかどうかの判断基準となるでしょう。

▼マンションを賃貸に出すときのクリーニングやリフォームに関しては、下記の記事で詳しく解説しています
マンションを賃貸に出すならリフォームすべき！その理由と費用相場
マンションを賃貸に出すならクリーニングは必須！費用と箇所を解説

▼マンションを賃貸に出すときの具体的な注意点は下記の記事で詳しく解説しています
マンションを貸すときの注意点6つ【具体例・対策付き完全ガイド】

マンションを賃貸に出す理由を明確にする

マンションを賃貸に出すときには、「なぜ賃貸に出すのか」を明確にしましょう。この質問に回答できれば、売却か賃貸、もしくは住み続けるべきかの判断がしやすくなるためです。

例えば、住み替えや介護、病気などを理由に、まとまった現金が必要な場合は、マンションの売却が第一選択肢になります。

一方で、現状まとまった現金が必要でなく売却する理由がない場合は、賃貸を検討してみてもいいでしょう。

マンションは一度手放してしまうと、同じ価格で同じ部屋が手に入るとは限りません。思い入れのある部屋を資産として残しつつ、空室の期間は家賃収入を得る戦略が立てられるでしょう。

ただし、「2.ステップ2：マンションを賃貸に出したときに収益が出る条件を満たせるか確認する」で詳しく触れますが、空室リスクが高くて収益を得られない場合や、莫大なリフォーム費用がかかる場合は、今のマンションに住み続けるという選択肢もあります。

このように、マンションを手放したい理由から、賃貸に出す選択肢が最適なのか探ってみてください。

▼マンションを売却するか、賃貸に出すかで悩んでいる場合は、下記の記事を参考にしてください
【決着】マンション売るか貸すか論争｜貸す一択な理由と収益例

▼マンションを賃貸に出す理由別の注意点、コツは下記の記事を参考にしてください
マンション住み替えは賃貸に出すのがベスト！鍵を握るのは管理会社
海外転勤でマンションを貸す人へ！ローンや税金の不安を解消する手順

マンションを賃貸するメリットとデメリットを理解する

マンションの賃貸には、メリットとデメリットの双方があります。マンションを賃貸に出す前に双方を理解しておくと、納得したうえでマンションを賃貸に出せるようになります。

マンションを賃貸に出す主なメリットとデメリットは、下記のとおりです。

マンションを賃貸に出す最大のメリットは、空室のまま放置すると発生しない家賃収入を得られることです。例えば、東京都の1K～1DKの家賃の中央値は7.4万円なので、年間で88.8万円の家賃収入が見込めます。

また、マンションを賃貸に出すと、将来また住む、子どもが大きくなったときに住んでもらうなど、ライフサイクルに応じて柔軟な将来設計ができるようになります。

一方、デメリットとしては、管理業務や入居者トラブルの負担が考えられます。また、思うように家賃収入が得られない場合は、赤字になってしまうリスクもあるでしょう。

このようなデメリットは、適切な賃貸管理会社を選ぶことである程度カバーすることが可能です。

例えば、入居者募集に強く、オーナーの負担軽減に力を入れている賃貸管理会社を選定できれば、マンションを賃貸に出すリスクの軽減が見込めます。

このように、マンションを賃貸に出すメリットの恩恵を受けつつ、デメリットを抑えるには賃貸管理会社選びが重要になることを頭の隅に置いておきましょう。

▼マンションを賃貸に出すときのデメリットは、下記の記事で詳しくまとめています
マンションを賃貸に出す予想外のデメリット8つと実例

ステップ2：マンションを賃貸に出したときに収益が出る条件を満たせるか確認する

マンションを賃貸に出すかどうか決断できたところで、あなたのマンションを賃貸に出すときに収益を得られるかどうか確認しましょう。

マンションを賃貸に出すときに収益がでなければ、負担だけが残ってしまうためです。収益化しやすいマンションの条件は、下記の3つです。

この条件全てに該当するマンションであれば、マンションを賃貸に出したときに収益を得られる可能性が高いです。

マンションを賃貸に出しても収益を得られなければ意味がないため、どのような条件なのか確認しておきましょう。

条件1：毎月の家賃収入を安定して得られる

最も重要なのは、毎月の家賃収入を安定して得られることです。空室が続くとマンションの収益が下がり、赤字化するリスクがあります。

例えば、家賃10万円のマンションを3年間賃貸に出して、空室が一度もなかった場合と半分の期間空室だった場合では、手元に残る収益に大きな差が生まれるのです。

だからこそ、毎月の家賃収入を安定して得るには、空室リスクが少ないことが重要です。空室リスクの有無は見極めが難しいところですが、下記の2つの要素で決まります。

1つ目は、賃貸管理会社が空室対策に積極的であることです。マンションの入居者募集は基本的に賃貸管理会社、仲介会社が担当します。

そのため、賃貸管理会社にノウハウがない、入居者募集に力を入れていない場合は、空室リスクが高まる可能性があるでしょう。マンションを貸し出すときに、しっかりと賃貸管理会社を見極めることが大切です。

2つ目は、マンションの魅力です。駅から近い、人気エリアにあるなど需要の高い条件があれば、空室を避けやすくなります。

マンションの魅力はオーナー自身では判断しにくい部分もあるので、選定した賃貸管理会社に「毎月安定して家賃収入が得られるのか」相談しながら進めるといいでしょう。

▼マンションを賃貸に出すときの全国の家賃相場は下記の記事でチェックしてみてください
マンションを貸す時の家賃相場は？地域・広さ・築年数毎に徹底解説

▼マンションを賃貸に出すときにサブリースを検討している場合は下記の記事をチェックしてみてください
マンション貸すならサブリースもあり！知っておくべき基本と注意点

条件2：マンションの維持費用を支払ってもプラスになる

次に注目したいのは、マンションの維持費用を支払ってもプラスになることです。

毎月家賃収入があっても維持費用を支払うと赤字になる状態では、継続してマンションを賃貸に出すことが難しいためです。

マンションの維持費用としては、下記のようなものが該当します。

注意したいのは毎月発生する費用だけでなく、税金や突発的に発生する費用を含めて考えることです。

例えば、毎月の家賃が10万円で年間120万円の家賃収入があっても、管理費や税金、修理費を含めると手元に数万円しか残らないと賃貸に出すメリットを感じにくいです。

マンションを賃貸に出す前に家賃相場から維持費用を引いても、一定の収益が手元に残りそうかシミュレーションをしておきましょう。

▼マンションを賃貸に出すときに発生する費用、税金は、下記の記事で詳しく解説しています
【間取り別】マンションを貸す費用相場と節約のコツ
【初心者向け】マンション貸す時の税金を把握！計算方法を徹底解説
マンション賃貸管理の手数料は3〜10%！プラン別に解説

【最短60秒】マンションの家賃相場を知るには賃貸査定を活用しよう.com」

マンションを賃貸に出すときの家賃相場は、周辺環境やマンションの状態などさまざまな要素により決まります。知識がないと「どれくらいの家賃でマンションを貸せるのか」判断しにくいです。
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▼マンションの賃貸査定のメリット、使い方などは、下記の記事にまとめています
【2025年最新】マンション賃貸査定で後悔しない！知っておくべき知識

条件3：将来的に家賃が大きく低下する見込みがない

最後の条件は、将来的に家賃が大きく低下する見込みがないことです。一時的に収益が見込めるだけは、将来的に赤字になってしまうリスクがあるからです。

将来的な家賃低下リスクを予測することはなかなか難しいですが、下記のような要素が考えられます。

例えば、将来的に周辺地域の人口が減りマンション自体の需要が減る可能性があるエリアの場合は、家賃が低下するリスクがあります。

また、築年数とともにマンションの資産価値は低下するため、築20年、築30年と年月を重ねると家賃が低下していくでしょう。

このような背景も踏まえて、マンションを賃貸に出したい期間内に、大きく家賃が低下する要因はないか確認しておきましょう。

マンションを賃貸に出すときの成功は賃貸管理会社選びが鍵を握る

ここまで、マンションを賃貸に出すかどうか決めるポイントと収益を出すための条件を解説しました。マンションを賃貸に出す最大のメリットは資産として保有しつつも、家賃収入を確保できることです。

この恩恵をしっかりと受けるには、適正な家賃設定と空室対策、管理業務ができる賃貸管理会社と二人三脚で進めることが大切です。

マンションの家賃設定や入居者募集、賃貸物件の管理などは基本的に賃貸管理会社に依頼して実施するからです。

しかし、実は賃貸管理会社によって知識やノウハウなどが大きく異なり、年間収益に100万円以上の差が出るケースがあるのです。だからこそ、下記のようなポイントを押さえて、あなたに合う賃貸管理会社を見つけるようにしましょう。

▼賃貸管理会社の詳しい選び方は、下記の記事で解説しています
マンション貸すなら「管理会社」が最重要！失敗しない選び方を解説

とは言え、初めてマンションを賃貸に出すときには「信頼できる賃貸管理会社が分からない」「どのように探せばいいのか知らない」などと悩むものです。

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まとめ

本記事では、マンションを賃貸に出すかどうかを判断する2つのポイントを詳しく解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇マンションを賃貸に出すか判断するための項目は次の5つ
・そもそも賃貸可能なマンションなのか確認する
・マンションを賃貸に出すときの手間、負担感を確認する
・マンションを賃貸に出すときにかかる費用を確認する
・マンションを賃貸に出す理由を明確にする
・マンションを賃貸するメリットとデメリットを理解する

〇マンションを賃貸に出すときに収益を得るための条件は次の3つ
・条件1：毎月の家賃収入を安定して得られる
・条件2：マンションの維持費用を支払ってもプラスになる
・条件3：将来的に家賃が大きく低下する見込みがない

〇マンションを賃貸に出すときは負担を減らし、収益を最大化できる賃貸管理会社を選ぶことが大切

マンションを賃貸に出すかどうかは、現状や収益性、自身の考え方を踏まえて検討することが大切です。あなたのマンションでどれくらい収益が出るのか悩む場合は、「マンション貸す.com」の無料査定を利用してみてください。

Author information

河上 隼人

1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。