「うちのマンション、貸したらいくらになるんだろう？」
「将来のために資産価値を知っておきたいけど、どこに相談すればいい？」
転勤や相続、ライフプランの変化や資産活用の検討など、さまざまな理由で、ご自身のマンションの賃貸価値が気になっているのではないでしょうか。
大切な資産だからこそ、売却ではなく賃貸経営という選択肢を検討されている方も多いでしょう。しかし、その第一歩である「賃貸査定」でつまずいてしまう方が多いのが現実です。
たとえば、「近所の不動産会社だけの査定額をうのみにした結果、相場よりずっと低い賃料で貸し出してしまう」といったケースが挙げられます。
この記事では、そうした失敗を未然に防ぎ、マンションの価値を最大化するための賃貸査定の知識を解説します。
【この記事を読むと得られるメリット】
- 適正な賃料相場と査定の仕組みが理解でき、相場から乖離した家賃設定を避けられる
- 複数社の査定結果を効率的に比較し、最も有利な条件を引き出せる
- 信頼できる不動産会社を選び、安定した賃貸経営をスタートできる
後悔のない賃貸経営を実現するために、まずは査定の知識から身につけていきましょう。
マンション賃貸査定の基礎知識
まず、マンションの賃貸査定では何が行われるのか、基本的な事項を確認しておきましょう。
2. 査定で決まる賃料の仕組み
3. 賃貸査定は「最低3社以上」を比較すべき
4. 査定から賃貸開始までの全体の流れ
賃料査定とは何か
賃料査定とは、不動産の専門家が市場データに基づいて、物件の適正賃料を算定する作業です。不動産会社が持つ取引実績や相場情報を活用し、客観的な根拠に基づいて賃料の目安を示してくれます。
多くの不動産会社が、無料で査定を提供しています。1社ずつに連絡して依頼する方法もありますが、効率的なのは一括査定サービスの利用です。
たとえば「マンション貸す.com」は、たった60秒の簡単入力で、厳選された最大6社から査定が届くサービスです。
以下のリンクより、簡単に査定をスタートできます。
査定で決まる賃料の仕組み
詳しくは後述しますが、マンションの賃料は「物件固有の条件」と「市場の需給バランス」によって決まります。
立地条件・築年数・設備グレード・周辺環境などの物件スペックが基本的な価値を形成し、それに市場の賃貸需要が加味されて、最終的な賃料が決まるイメージです。
賃貸査定は「最低3社以上」を比較すべき
不動産会社は、類似物件の賃料データや物件の収益性などを分析し、市場で受け入れられる妥当な賃料レンジを算出します。
このプロセスで、重視するポイントや持っているデータは会社ごとに異なるため、査定額に差が生じることがあります。
そのため、賃貸査定では、かならず3社以上の査定額を取り寄せ、比較することが重要です。2社以下ではグラフが描けませんが、3社以上になるとグラフが描けて、傾向をつかみやすくなるからです。
先ほど一括査定サービスをご紹介しましたが、単なる効率化だけでなく、「しっかり比較検討する」という意味でも、一括査定サービスを利用しましょう。これが、不適切な家賃設定で損をしないために、最も重要なポイントです。
査定から賃貸開始までの全体の流れ
賃料査定を依頼してから実際に入居者に貸し出すまでには、いくつかのステップがあります。全体の流れを把握して、各段階での準備や判断をスムーズに進められるようにしましょう。
【査定から契約までの基本ステップ】
- 査定依頼と結果比較：複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された賃料と根拠を比較検討します。簡易査定で概算を把握した後、有力候補の会社に訪問査定を依頼するのが通常の流れです。
- 不動産会社（管理会社）の選定：査定額だけでなく、会社の実績・担当者の対応・管理サービス内容を総合的に評価して依頼先を決定します。賃貸経営は長期間の付き合いになるため、信頼できるパートナー選びが重要です。
- 契約と募集準備：選定した会社と媒介契約や管理委託契約を締結し、募集条件を最終決定します。賃料・敷金礼金・入居可能日・ペット可否などの詳細条件を明確にして、募集を開始します。
- 入居者選定と契約：入居希望者からの申し込みを受けて審査を行い、適格な入居者と賃貸借契約を締結します。支払い能力や人柄を総合的に判断し、安心して貸せる相手を選定することが大切です。
査定から契約まで通常1〜3カ月程度を要するため、転勤などで期限がある場合は早めの行動が必要です。とくに繁忙期の1〜3月は入居者が見つかりやすい一方、不動産会社も忙しくなるため、余裕を持ったスケジュールで進めることをおすすめします。
なぜその金額？賃貸査定額を決める重要項目
不動産会社に査定を依頼して査定額が出た後では、その根拠はどこにあるのか、適宜、担当者に質問しながら確認していくことになります。
その際、不動産会社が賃料査定を行う際の評価項目を知っておくとスムーズです。査定額の妥当性を判断し、物件の強みと弱みを自分でも把握できるようになります。以下のポイントを見ていきましょう。
2. 物件の収益性からの逆算（収益還元法）
3. 立地・駅からの距離
4. 築年数・階数・日当たりなどの物件スペック
5. マンション全体の管理状況と共用設備の充実度
市場相場との比較（取引事例比較法）
賃料査定の大原則は、市場の相場から大きく外れないことです。そのために、周辺で似た条件の物件がいくらで貸し出されているかを比較分析します（これを取引事例比較法と呼びます）。
【取引事例比較法の仕組み】
- 類似物件の抽出：築年数・間取り・専有面積・駅距離などが近い物件を候補として選定します。比較対象が多いほど精度の高い査定が可能になりますが、条件が大きく異なる物件は除外する必要があります。
- 補正計算の実施：駅距離が1分近い場合は賃料プラス、築年数が5年古い場合はマイナスなど、条件差を数値化して補正します。角部屋や最上階などの希少性、日当たりや眺望の良さなども評価要因となります。
- 相場レンジの決定：複数の事例から算出された補正後賃料の平均値や中央値を求め、適正賃料のレンジを決定します。市場の上下動向や季節要因も考慮して、最終的な査定額を確定します。
この比較を行う際に、具体的にチェックされるのが、後述する「立地」や「物件スペック」といった項目です。信頼できる不動産会社は業界データベースを活用し、より精度の高い分析を行います。
物件の収益性からの逆算（収益還元法）
もうひとつ、物件の投資価値に基づいて適正賃料を算出するアプローチもあります。
物件価格や投資利回りから逆算して、投資採算性を満たす賃料水準を検討します。とくに投資用物件や収支を重視するオーナーにとって、重要な指標となります。
【収益還元法による査定】
- 期待利回りの設定：その地域の賃貸物件の平均的な利回りや、類似物件の収益性を参考に適正利回りを設定します。都心部の築浅物件であれば表面利回りで3〜4%前後、郊外や地方都市なら5%以上を期待できる場合があります。
- 必要賃料の算出：「物件価格×期待利回り÷12カ月」の計算式で月額賃料を求めます。たとえば5,000万円の物件で年利回り5%を目指す場合、月額約21万円の賃料が必要という計算になり
- 経費負担の考慮：管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費を家賃に含めるか、オーナー負担とするかで実質利回りが変わります。収支シミュレーションを行い、目標利回りを達成できる条件を検討します。
注意点としては、収益還元法による賃料が、かならずしも市場で受け入れられるとは限りません。
相場より高すぎる設定では入居者が決まらず、結果として収益目標も達成できなくなります。市場相場と収益目線のバランスを取ることが重要です。
立地・駅からの距離
ここからはより具体的なチェックポイントをご紹介します。
物件の立地条件は、賃料を決定する最重要要素のひとつです。とくに「最寄り駅からの距離」は賃貸需要に直結しますので、徒歩での所要時間によって査定金額も大きく変わります。
周辺環境の利便性や安全性も、重要な評価要因です。
【立地評価のポイント】
- 駅距離による影響：徒歩5分以内は高い評価を受け、10分を超えると需要が減少する傾向があります。駅近物件は多少賃料が高くても選ばれやすく、遠方物件は相場より安く設定しないと競争力を保てません。
- 周辺施設の充実度：スーパー・コンビニ・病院・学校などの生活利便施設が徒歩圏内にあると、評価が高まります。とくにファミリー向け物件では、教育環境や公園の有無が重視されます。
- エリアブランド価値：人気住宅地や高級住宅街に位置する物件は、地名のブランド力により賃料に上乗せができます。治安の良さや住環境の質も、賃料水準に反映されます。
築年数・階数・日当たりなどの物件スペック
続いて、建物や住戸の物理的な特徴も、査定において重要な評価要素です。
築年数の新しさ、階数による眺望や利便性、日当たりの良さなどが総合的に評価され、賃料の加点・減点要因として反映されます。
【物件スペックの評価基準】
- 築年数と建物グレード：築浅物件ほど高い賃料設定ができ、築20年を境に相場が下がる傾向があります。ただし管理状態が良好で設備更新されている物件は、築年の割に高い評価を受けることもあります。
- 階数と住戸位置：高層階は眺望や日当たりの面で優位性があり、同じ間取りでも上の階のほうが賃料が高くなります。角部屋は窓が多く開放感があるため、中部屋より高く評価されるのが一般的です。
- 日当たりと方角：南向きの住戸は一年を通じて日当たりが良く、ほかの方角より高い賃料設定ができます。西向きは夏場の西日が嫌われがちですが、夕日が美しい物件では付加価値となることもあります。
マンション全体の管理状況と共用設備の充実度
分譲マンションの賃貸では、建物全体の管理状況や共用設備のグレードも重要な評価要素です。
エントランスや廊下の清潔さ、防犯設備の充実度、便利な共用施設の有無などが物件の付加価値として賃料に反映されます。
【管理・共用設備の評価項目】
- 建物管理の品質：清掃の行き届いた共用部分、適切な植栽管理、迅速な修繕対応などは入居者に安心感を与えます。管理会社の評判や管理人の常駐体制も、物件の信頼性を高める要因となります。
- セキュリティ設備：オートロック・防犯カメラなどの設備は入居者ニーズが高く、賃料の上乗せ要因になります。とくに女性の一人暮らしやファミリー世帯には、高く評価されます。
- 利便施設の充実：ゲストルーム・フィットネスジム・コンシェルジュサービスなど高級マンション特有の施設は差別化要因となります。駐車場や駐輪場の充実度も、車やバイクを利用する入居者には重要なポイントです。
査定金額を確認するときの注意点
査定結果を受け取ったら、その金額の妥当性や、本当にその金額で貸し出せるのか（実現可能性）を、慎重に検証する必要があります。
査定額に一喜一憂せず、冷静な判断で適切な賃料設定につなげるために、知っておきたい注意点を見ていきましょう。
2. 査定金額が高いことよりも現実的に入居者が決まることが重要
3. 賃料アップしたいならやるべきこと
査定金額＝貸し出せる金額ではない
査定額はあくまで専門家による予測値であり、実際にその金額で借り手が見つかるとは限りません。
市場環境の変化や競合物件の動向により、実際の成約賃料は査定額と異なる場合があることを理解しておく必要があります。
【査定額と実際の賃料の違い】
- 市場変動の影響：査定時点と募集時点で市場状況が変化し、需給バランスや相場水準が変動する可能性があります。たとえば経済情勢が変化した場合、当初の査定額では入居者が決まらないケースもあります。
- 競合物件の出現：査定後に近隣で魅力的な競合物件が募集開始されると、相対的に自分の物件の競争力が低下します。同じ条件でより新しい物件や設備の充実した物件が現れれば、賃料調整が必要になることもあります。
- 季節・時期要因：賃貸市場には繁忙期と閑散期があり、募集時期により成約の難易度が変わります。1〜3月の繁忙期なら高めでも決まりやすく、夏場の閑散期では相場より下げないと厳しい場合があります。
査定額は目安として参考にしつつ、実際の市場反応を見ながら柔軟に調整する姿勢が重要です。
最初は査定額で募集し、反響が少なければ段階的に見直すという戦略的なアプローチも検討しましょう。
査定金額が高いことよりも現実的に入居者が決まることが重要
賃貸経営において、最も避けるべきリスクは長期空室です。
高い査定額に惑わされて現実離れした賃料設定を行うより、適正な賃料で早期に入居者を確保することが収益最大化につながります。
【現実的な賃料設定のポイント】
- 空室コストの計算：月額15万円の物件で3カ月空室になれば45万円の損失となり、月額1万円下げて即入居した場合の年間損失12万円を大きく上回ります。空室期間の長期化は想像以上に収益を圧迫するため、早期満室を優先すべきです。
- 機会損失の回避：条件の良い優良な入居者ほど、複数の物件を比較検討する傾向があることを知っておきましょう。相場より高い物件は、当然ながら選択肢から除外される可能性が高くなります。
- 長期安定性の確保：無理に高額の賃料で客付けしても、入居者の満足度が下がり、早期退去のリスクが高まります。適正な賃料で入居した借主は、長期居住する傾向があります。頻繁な退去による空室リスクやリフォーム費用を抑えることにつながります。
不動産会社から受け取った査定額の妥当性を判断する際は、根拠となるデータや事例の説明を求めることも大切です。「具体的にこの賃料で借り手が付く理由」を明確に説明できる会社の査定こそ、信頼に値します。
賃料アップしたいならやるべきこと
適正な範囲で賃料向上を図るには、物件の価値そのものを高める取り組みを行いましょう。
【賃料をアップさせる取り組み例】
- 設備のグレードアップ：エアコンの新品交換・温水洗浄便座の設置・システムキッチンへの変更など、入居者の利便性を高める設備投資を行います。月額3千円〜5千円の賃料アップが期待でき、設備投資の回収期間も比較的短期間となります。
- 室内リフォームの実施：クロスやフローリングの張り替え・照明のLED化など、見た目の印象を大幅に改善するリフォームを検討します。築古物件でも、リノベーションによって築浅物件並みの賃料を実現できる場合があります。
- 付加価値となるサービスや条件：インターネット無料・家具付き賃貸・ペットの多頭飼い可・DIY可など、他物件との差別化を図る付加価値を提供することも、検討の価値があります。
ただし、改善投資は費用対効果を慎重に見極めることが重要です。投資額が大きすぎて回収に10年以上かかる場合や、地域相場を大幅に超える賃料設定になる場合は、投資を見送る判断も必要です。
不動産会社と相談しながら、現実的なプランを立てることをおすすめします。
実際の収益を上げるための不動産会社の選び方
査定を受けた後は、実際に空室を埋めて安定収益を生み出してくれる優良な不動産会社を選ぶことが重要です。
長期的なパートナーとして信頼できる会社を見極めるポイントを確認しましょう。
2. 査定価格の根拠を明確に説明できる会社
3. 地元の賃貸事情に精通している会社
4. 担当者のレスポンスが速く丁寧な対応の会社
賃貸管理の実績が豊富で客付け力が高い会社
賃貸経営の成功は「入居者をいかに早く見つけられるか？」にかかっています。
豊富な管理実績と高い集客力を持つ会社を選べば、空室期間を最小限に抑え、安定した収益を確保できます。
【実績・集客力の確認ポイント】
- 管理戸数と入居率：管理物件数の多さと高い入居率の実績は、その会社の実力を示す重要な指標です。「平均入居率95%以上」といった具体的な数値を確認し、継続的に良好な成績を維持している会社を選びましょう。
- 広告・集客の充実度：主要賃貸ポータルサイトへの掲載数・自社店舗ネットワークの規模・他社との連携体制などが集客力を左右します。SUUMO・ホームズ・アットホームなど複数媒体への同時掲載や、ほかの仲介会社との積極的な情報共有を行う会社が理想的です。
実績の確認は会社のホームページやパンフレットだけでなく、具体的な成約事例や入居者の満足度調査の結果なども参考にしましょう。
数字で裏付けられた実績こそが、信頼できる会社選びの基準となります。
査定価格の根拠を明確に説明できる会社
査定額の算出根拠を論理的かつ具体的に説明できる会社は、賃貸経営の全般においても的確なアドバイスを提供してくれる可能性が高くなります。
データに基づいた合理的な判断力は、長期的な安定経営に不可欠な要素です。
【説明力・専門性の評価基準】
- 具体的な比較事例の提示：「近隣の○○マンション2LDKが月額12万円で成約」「駅距離が2分短いため+5千円評価」など、具体的なデータと計算根拠を示せる会社は信頼できます。曖昧な表現や感覚的な説明しかできない会社は、避けるべきです。
- 市場分析の深さ：単純な相場比較だけでなく、将来の需給予測や地域の開発計画、人口動態なども考慮した総合的な分析を行える会社を選びましょう。専門知識の深さが、長期的な賃貸戦略の立案に活かされます。
- 質問への誠実な対応：オーナーからの疑問や不安に対して、誠実かつわかりやすく答えてくれる担当者は信頼に値します。都合の悪い質問を避けたり、曖昧な回答でごまかそうとする会社は注意が必要です。
査定時の説明内容は、その会社の総合的な実力を判断する重要な材料です。複数社の説明を比較し、最も納得感の高い根拠を示せる会社を選択しましょう。
地元の賃貸事情に精通している会社
賃貸市場は地域性が強く、エリアごとに需要の傾向や相場水準が大きく異なります。
その物件の所在地域に精通し、地元特有の事情を理解している会社を選べば、より良い賃貸戦略を立てられます。
【地域密着度の確認方法】
- 営業エリアの範囲：あまりに広範囲をカバーする会社より、特定地域に集中して営業している会社のほうが地域事情に詳しい傾向があります。物件から車で30分以内に店舗があり、そのエリアを専門的に扱っている会社は理想的です。
- 地域情報の豊富さ：最寄り駅の利用者数の変化・近隣の大学や企業の動向・商業施設の開発計画など、地域に特化した詳細情報を持っている会社を選びましょう。こうした情報は、適切な入居者ターゲティングに活用できます。
- 地元ネットワークの活用：ほかの地元の不動産会社や管理組合、商店街などとの人的ネットワークを持つ会社は、思わぬ経路からの入居者紹介が期待できます。
地域密着の強みは大手チェーンでは得られない貴重な価値です。全国的な知名度は劣っても、その地域での実績と信頼を重視した会社選びは、失敗確率が低くなります。
担当者のレスポンスが速く丁寧な対応の会社
長期間にわたって続く賃貸経営では、担当者との信頼関係が重要になってきます。迅速で丁寧な対応ができる担当者がいる会社なら、安心して賃貸管理を任せられます。
【担当者対応の評価ポイント】
- 初期対応のスピード：査定依頼や問い合わせに対する返答の速さは、その会社の基本的な対応力を示していると考えましょう。24時間以内の返答、約束した期日の厳守など、基本的なビジネスマナーが身についていることは前提条件です。
- 説明のわかりやすさ：専門用語を多用せず、オーナーの立場に立ったわかりやすい説明ができる担当者は信頼できます。複雑な契約内容や法的な要件についても、素人にも理解できるよう配慮してくれる姿勢が重要です。
- コミュニケーションの質：オーナーとの良好な関係を維持しようと努力する姿勢が見える会社を選びましょう。市場動向の情報提供や必要に応じた提案など、積極的に関わろうとしてくれる担当者なら、良いパートナーになれるでしょう。
担当者の人柄や対応姿勢は、実際に会って話をしないとわからない部分があります。査定面談や契約前の打ち合わせを通じて、長期的に信頼して任せられる相手かどうかを見極めましょう。
なお、前出の「マンション貸す.com」は、あらかじめ、そのマンションに最適な会社を絞り込み、厳選された最大6社から査定が届くサービスです。
つまり、オーナーさんはすでに選び抜かれた会社の中から選定すればよいため、きわめて失敗しにくい仕組みになっています。
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まとめ
本記事では「マンションの賃貸査定」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。
賃貸査定額を左右する項目として、以下を解説しました。
2. 物件の収益性からの逆算（収益還元法））
3. 立地・駅からの距離）
4. 築年数・階数・日当たりなどの物件スペック）
5. マンション全体の管理状況と共用設備の充実度
査定金額を確認するときの注意点は以下のとおりです。
2. 査定金額が高いことよりも現実的に入居者が決まることが重要）
3. 賃料アップしたいならやるべきこと
実際の収益を上げるための不動産会社の選び方として、以下を意識してみてください。
2. 査定価格の根拠を明確に説明できる会社）
3. 地元の賃貸事情に精通している会社）
4. 担当者のレスポンスが速く丁寧な対応の会社
本記事で解説した内容を参考に賃貸査定を進め、後悔のないマンション賃貸経営を実現していただければ幸いです。
Author information
河上 隼人
1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役
インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。
趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。
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