持ち家を賃貸したい人の教科書【後悔なく進める実践手順9ステップ】

「持ち家を賃貸に出すってどうなんだろう？やっぱりリスクが大きいのかな？」
「持ち家を賃貸したい場合、最初に何から始めればいいのか知りたい」
「失敗しないで持ち家を賃貸に出す方法や進め方を、しっかりと順番に理解したい」

持ち家を賃貸に出したいと思っても、さまざまな不安を感じる方は多いのではないでしょうか。

結論からいうと、持ち家を賃貸するには「収入が得られる」「建物が劣化しない」などのメリットがある一方で、「費用もかかる」「入居者トラブルが起こることもある」などのデメリット・注意点・リスクも存在します。

ただし、こうしたデメリットや注意点、リスクは、対策しなかった場合に起こるものであり、それぞれのステップごとにしっかりと準備・対策すれば、防ぐことが可能です。

この記事では、持ち家を賃貸する場合の基本知識やメリット・デメリット、そして、「失敗せずに持ち家を賃貸するための9ステップ」を整理して、実際に安心して進められるように解説していきます。

「しっかり準備・対策して順番どおりに進めること」と「良い賃貸管理会社を比較して選ぶこと」が成功の最短ルートです。

読み終えるころには、持ち家を賃貸する場合の進め方と注意点について、自分のケースに当てはめてイメージできるはずです。ぜひ最後までお読みください。

持ち家を賃貸に出す前に押さえておきたい基本知識

まずは、持ち家を賃貸として人に貸す仕組みや流れ、そして実際に貸し出す際に必要となる費用の基本について紹介していきます。

持ち家を賃貸に出す場合、家賃収入というメリットがある一方で、修繕費や管理費などのコストや手間も発生します。この章を通して、「持ち家を賃貸に出す」とはどういうことか、その全体像とお金の流れをしっかりイメージできるようになるはずです。

自分の持ち家をどのように活用できそうかイメージしながら読み進めてみてください。

持ち家を賃貸に出すとは

使っていない持ち家がある場合、まず「売却」という選択肢を思い浮かべる方が多いと思いますが、実は「賃貸として人に貸す」という方法もあります。住まなくなった家を活用して家賃収入を得ることで、資産を手放さずに維持することができます。

不動産会社に依頼して入居者を見つけてもらい、入居者と賃貸借契約を結んで毎月家賃を受け取る形が一般的です。家賃集金や入居者対応などを賃貸管理会社に依頼するオーナーがほとんどです。

この記事では「リスクを避けながら持ち家を賃貸に出す方法」を解説していきますが、まだ「賃貸に出すか迷っている」という方は、「戸建て 賃貸に出す」の記事で賃貸に出すかどうかの判断ポイントをご確認ください。

持ち家を賃貸するときの全体の流れ

持ち家を賃貸するときには、まず不動産会社に問い合わせて入居者を探してもらい、賃貸借契約を結んで貸し出す流れになります。

ただし、これから説明するように、持ち家を賃貸するにはリスクや注意点もあるため、失敗せずに持ち家を賃貸するには、以下のポイントを押さえながら進めるのがおすすめです。

このポイントを押さえた進め方については、「3. リスクを避けて持ち家を賃貸に出す進め方9ステップ」で詳しく説明しているので、確認してください。

持ち家を賃貸に出すときの費用相場

持ち家を賃貸に出す場合、家賃収入を得られる一方で費用（貸す前・入居者決定時・貸出中・確定申告時）も発生します。

持ち家が一軒家かマンションか、リフォームが必要かどうかによっても大幅に費用目安は変わってきますが、以下のような費用がかかります。

好立地かつ築浅でそのまま貸し出せるマンションであれば費用は十万円程度で済むこともあるでしょうし、築古の一軒家などでは百万円単位で費用がかかる可能性もあります。

「思っていたよりお金がかかった」と後悔しないように、「自分のケースではいくらかかるか」を事前に把握してシミュレーションしておくことが大切です。

※自分で費用のシミュレーションが難しい場合には、複数の不動産会社から賃貸管理プランが届く「マンション貸す.com」を活用して、不動産会社に費用を見積もってもらうのがおすすめです。

持ち家を賃貸に出すメリットとデメリット

前の章でも触れた通り、実際に持ち家を賃貸に出す場合には、メリットだけでなく「デメリット・注意点・リスク」も存在します。

2章では、あらためて、持ち家を賃貸に出すメリットとデメリットを整理してお伝えしていきます。

何事にも良い面と悪い面がありますが、良い面ばかりを見ていては「こんなはずじゃなかった」と後悔する羽目になってしまいます。

デメリット（注意点・リスク）を踏まえたうえで、「それらを回避するための準備」をしておくことが大切です。

持ち家を賃貸に出すメリット

持ち家を賃貸に出す最大のメリットは、使っていない家を資産として有効に活用できる点です。売却せずに家賃収入を得ながら維持できるため、将来の選択肢を残しつつ、空き家リスクも減らすことが可能です。

具体的なメリットとしては、次の5つが挙げられます。

たとえば、転勤で3年間だけ持ち家を離れる場合でも、賃貸に出しておけば家賃収入を得ながら状態を維持できます。空き家にしておくよりも、劣化や防犯のリスクを減らし、戻ったときに修繕費が少なく済むケースもあります。

持ち家を賃貸に出すデメリット

持ち家を賃貸に出すことには多くのメリットがある一方で、注意しておくべきリスクもあります。事前に理解しておき、リスクを避けるための行動をしておくことが大切です。

築年数が古い戸建ての場合には、賃貸前のリフォームが必要になったり、賃貸中にも設備の修繕が必要になったり、入居者が見つかりにくかったりする可能性があります。デメリットが大きい場合には、賃貸を辞めるという判断をしたほうが良い場合もあります。

古い家を貸したい方は、「古い家を貸したいなら絶対押さえたい！判断基準から手順まで解説」の記事もぜひ参考になさってみてください。

また、不動産会社を通さずに「個人間」で持ち家を貸し出すのはかなり高いリスクが伴います。「家を個人で貸す方法！損せず手間なく賃貸を始める基礎知識を解説」の記事も参考にしてください。

リスクを避けて持ち家を賃貸に出す進め方9ステップ

前章では、持ち家を賃貸に出すときには、メリットはもちろん、デメリット（注意点・リスク）もあることを説明しました。

ここからは「リスクがあること」を踏まえたうえで、そうしたリスクを避けて失敗しないための具体的なステップを紹介していきます。

【リスクを避けて持ち家を賃貸に出す進め方9ステップ】

9ステップごとの「つまずきやすいポイント」を先回りで潰していけば、持ち家を賃貸する場合のリスクを避けて、空室・トラブル・申告漏れといった損失を最小化することができます。

どのステップも非常に重要なので、しっかりと読み進めてみてください。

ステップ1：持ち家の状態と賃料相場を確認する

持ち家を賃貸に出すとき、最初にすべきことは「現状の把握」です。

持ち家の現状を確認して「このままで貸せるのか（リフォームは必要そうか）」と「いくらで貸せそうか」を判断することで、最初にどのくらい手残りがありそうかをしっかりイメージしておくことが大切です。

3-1-1.（１）このままで貸せるのかを判断する

まず、持ち家の状態を確認して、どのくらいの修繕・リフォームが必要になりそうか判断しましょう。

給湯器や水回りなどの主要な設備は、貸主（オーナー）に修繕義務があるため、賃貸に出す前に必要な修繕を済ませておく必要があります。また、壁紙や床などの汚れは内見時の印象を大きく左右するため、状態によっては張り替えておくことをおすすめします。

持ち家の築年数が古い場合には、全面的なリフォームが必要なケースもあり費用がかかりすぎてしまうため、賃貸すべきか別の方法を選択すべきかの判断も必要となります。

賃貸以外の活用方法については、別記事「空き部屋を貸したい方必見！安定収入につながる空室活用方法10選」もぜひ参考になさってください。

3-1-2.（２）いくらで貸せそうかを判断する

次に、持ち家を賃貸に出した場合にどのくらいの家賃で貸せるかを把握します。家賃相場を知らないまま進めてしまうと「高すぎて入居者が決まらない」「安すぎて赤字になる」といったリスクが生じます。

なお、都道府県別や居住室数別、築年数別の家賃のイメージは以下のとおりです。

参考：一軒家を貸す相場（地区・部屋数・築年数別）と見積もり方法を解説

なお、実際にいくらで貸し出せるかは、エリアや広さだけでなく、個別の間取りや賃貸ニーズ、どの道路に面しているか、外観などさまざまな要素によって変わってきます。実際の家賃に近い金額を知りたいならば、家賃査定を行うことをおすすめします。

ステップ2：住宅ローン返済中の場合は金融機関に連絡する

持ち家を賃貸に出す際に住宅ローンの返済が残っている場合は、かならず金融機関に連絡しておくことが重要です。また、賃貸用ローンに切り替えた場合の金利や、住宅ローン控除との関係にも留意する必要があります。

住宅ローンは「本人が自宅として住むこと」を前提に契約されているため、黙って貸すと契約違反にあたる可能性があります。金融機関の許可を得ずに賃貸に出したのが見つかってしまうと、その場で一括返済を求められることもあるので注意しましょう。

一方で、「転勤や海外赴任などやむを得ないケース」であれば、金融機関の承諾を得て貸し出しが認められる可能性もあります。この場合も事前に相談する必要があるため、どちらにせよかならず連絡しましょう。

なお、金融機関から賃貸に出すための承諾を得られたとしても、賃貸に出している間は「住宅ローン控除」の対象外になることが一般的です。

また、もし承諾を得られずに賃貸用ローンに切り替える場合には、金利が大幅に上がる可能性が高いので注意が必要です。この場合、家賃収入を得ても赤字になる可能性があるので、金利をしっかり踏まえたうえで持ち家を賃貸した場合のシミュレーションを組みなおして判断しましょう。

住宅ローン返済中の賃貸の注意点についてさらに詳しく知りたい方は、「住宅ローン 賃貸」の記事もぜひ参考になさってみてください。

ステップ3：仲介・管理を一任できる賃貸管理会社を選ぶ

いざ持ち家を賃貸しようとした場合には、信頼できるパートナー（＝管理会社）を選ぶことが非常に重要です。

持ち家を賃貸に出すときは、入居者募集（仲介）と物件管理をまとめて任せられる賃貸管理会社を選ぶのがおすすめです。入居者探しから契約手続き、家賃の集金、入居者対応、退去時の原状回復までを一括で代行してもらえるからです。

とくに仕事や家庭の事情で忙しい方や、遠方に住んでいるオーナーにとっては、良い賃貸管理会社を選べるかどうかが安定運営の鍵になります。

なお、貸し出したい持ち家が「一軒家・戸建て住宅」の場合には、賃貸管理会社が「戸建て賃貸に慣れているかどうか」もしっかり確認するのがおすすめです。マンション賃貸しか経験がない賃貸管理会社は、戸建て特有の管理の難しさに対応できない可能性があるからです。

戸建て特有の賃貸管理についてさらに知りたい方は、「戸建て 賃貸管理」の記事もぜひ参考にしてみてください。

良い賃貸管理会社を見極めるのは難しいものですが、一社だけ見ても判断できないため、複数社（できれば3社〜5社程度）の管理プランを同時に見比べて、一番良い会社にお願いするのがおすすめです。

ステップ4：持ち家を賃貸に出す条件を設定する

賃貸管理会社が決まったら、次は持ち家をどんな条件で貸し出すかを、賃貸管理会社と細かく決めていきましょう。ここで決める条件は、入居者募集のスピードやトラブル発生の有無に大きく関わるため、慎重に検討しましょう。

3-4-1.（１）普通借家契約・定期借家契約・サブリース契約から決定する

持ち家を貸すときに最初に決めるべきは、「普通借家契約」か「定期借家契約」にするか、または「サブリース契約（転貸型）にするかです。

【普通借家契約・定期借家契約・サブリース契約の違い】

転勤などで「数年後には戻る予定がある」人は、定期借家契約にするのが安心です。期間をあらかじめ決めておくことで、戻りたい時期に確実に再入居できます。

一方、長期運用で安定した家賃収入を得たい場合は、普通借家契約のほうが入居者が見つかりやすく、更新時の空室リスクも低くなります。ただし、オーナーからの解約がしづらいデメリットは理解しておきましょう。

また、空室やトラブル対応の手間を減らしたい人には、サブリース契約も選択肢のひとつです。ただし、契約内容によっては途中で解約できない場合もあるため、事前に管理会社とよく確認しておきましょう。

契約形態を決める段階で、管理会社と「将来的にまた住む予定があるか」「どのくらいの期間貸すか」「リスクをどこまで許容できるか」を明確に共有して進めていくのが重要です。

3-4-2.（２）家賃や入居条件などを具体的に決めていく

契約形態が決まったら、次に賃貸のための各種条件を具体的に設定していきます。以下のような項目を、賃貸管理会社と相談しながら決めていきましょう。

なお、持ち家を賃貸して後悔しないためには、以下のようなトラブルを防ぐための細かな取り決めをしておくことをおすすめします。

ただし、条件を厳しくしすぎてしまうと入居者が決まらないので、貸しやすさとリスク回避のバランスを取ることが大切です。

ステップ5：入居者募集をスタートして入居審査を行う

持ち家を賃貸に出す準備が整ったら、いよいよ入居者募集の開始です。入居者募集や内見案内、申込受付、入居審査などはすべて賃貸管理会社が代行してくれますが、オーナーは「任せて終わり」にせず、報告体制と確認ポイントを押さえておくことが大切です。

賃貸管理会社は、持ち家のエリアやターゲット層に合わせて、最も効果的な募集方法を選び、入居までを一括で管理してくれます。

上記のように一括してお願いはできますが、オーナー自身も積極的に、入居者募集の進捗などを確認して、必要に応じて適切な対処を行いましょう。

管理会社に任せつつも、報告を定期的に受けて進捗を把握しておくことで、「気づいたら空室が長引いていた」「リスクの高い入居者に決まってしまった」といったトラブルを防げます。

なお、募集を開始して2〜3週間経って反響が少ない場合は、管理会社と相談して早めに改善を図りましょう。提案力がない場合には、賃貸管理会社の見直しも含めて検討することが必要です。

専任媒介契約を結んでいる場合は、契約期間中（最長3か月）は他社へ依頼できませんが、期間終了後は切り替え可能です。

ステップ6：入居者と賃貸借契約を締結する

入居者が決まったら、いよいよオーナーと入居者との間で、賃貸借契約を締結します。

契約書の作成や重要事項説明は、通常は賃貸管理会社（宅地建物取引業者）が代行してくれます。オーナーが自分で対応する必要はありませんが、念のため流れを把握しておきましょう。

契約や引き渡しはすべて賃貸管理会社に一任できますが、「任せたから大丈夫」と思わず、内容を把握しておくことがリスク回避につながります。

これらの内容をあいまいにしたまま契約すると、退去時に原状回復費の負担トラブルや家賃滞納時の対応遅れにつながる可能性があるため、オーナー側でもしっかり漏れが無いか確認しましょう。

ステップ7：いよいよ持ち家を賃貸として引き渡す

賃貸借契約の締結が終わって契約金の清算なども終わったら、いよいよ入居者への引き渡しのステップです。

引き渡しについても賃貸管理会社が主導して行ってくれますが、オーナー自身も「引き渡し時の状態確認」と「原状回復ルールの理解」をしておくことで、将来のトラブルを防げます。

こうした対応は賃貸管理会社が行ってくれることが多いですが、すべての会社が必ず実施するわけではありません。管理プランによっては立ち会いが含まれないケースもあるため、契約前に「入退去時の立ち会いや写真記録や設備確認もしてくれますか？」と確認しておくと安心です。

賃貸管理会社が撮影した写真や引渡しチェックリストは後日メールなどで共有してもらい、オーナー自身もデータを保管しておくのがおすすめです。

賃貸管理会社が行ってくれる場合も、任せっぱなしにせず、以下のようなことをオーナーも行っておくと安心です。

退去時に最も多いのが「原状回復費用をめぐるトラブル」です。修繕範囲の認識がズレていると、「入居者負担かオーナー負担か」で揉める可能性があります。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の生活による劣化や日焼けなどの損耗は「オーナー負担」、入居者の故意や過失による汚れ・破損は「入居者負担」と明確に区分されています。

どちらの費用になるか判断しづらいケースでは、入居スタート時の写真・動画、チェックリストなどが重要な証拠になります。

※参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

そのため、入居直前の状態をできるだけ鮮明に記録しておくことが、リスクを避けるために非常に重要です。

ステップ8：賃貸中は入居者が退去しないように管理する

「持ち家を賃貸」に出す場合、入居者が長く住み続けてくれることが、最も確実で安定した経営につながります。

一軒家や分譲マンションのように「1戸しかない物件」は、入居者が退去すると次の入居まで収入がゼロになるため、「空室を出さない」ことがなにより重要です。

日常管理は管理会社に任せつつも、定期報告をしっかりチェックして、入居者の満足度が下がらない状態を維持しましょう。

また、万が一退去となった場合には、退去者にその理由を訊ねてみるのもおすすめです。どこに不満があったのかを理解して、物件のマイナスポイントを補うための施策を行いましょう。

ステップ9：忘れずに不動産所得の申告・納税を行う

持ち家を賃貸に出した場合、利益が出た場合には、利益に対する申告と納税が必要となります。

会社員（給与所得者）の場合、給与以外からの所得（家賃収入や副業などを合わせた所得）が年間20万円を超えるなら、確定申告が必要です。確定申告すれば、住民税もカバーできます。

※年間20万円以下でも住民税の申告は必要となるので注意しましょう。

持ち家を賃貸して利益が出た場合の所得は「不動産所得」として申告が必要で、「家賃収入から経費を引いた金額」が不動産所得となります。たとえば、年間家賃収入が120万円（月10万円）で、経費が40万円なら、80万円に対しての税金を納めるイメージです。

支出したときの領収書や請求書などの書類は、7年間保管しておきましょう。税務調査で経費の根拠を示す資料として必要になることがあります。

持ち家を1室のみ賃貸に出す場合には、日々の帳簿付けまでは必要ないケースもあります。確定申告の期限（毎年2月16日から3月15日頃）に合わせて準備して、必要な書類などをまとめておきましょう。

持ち家だけを賃貸に出す場合には該当しないケースが多いですが、事業レベルで賃貸経営をする場合には「青色申告」を選ぶと、最大65万円の特別控除を受けることができます。

その他、自分が税金を計算するうえでどの控除を使えるか、事前に確認しておくのがおすすめです。また、確定申告ソフトを使用すると初心者でも比較的簡単に確定申告を進めることができるので活用しましょう。

不動産所得の納税については、国税庁の「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」も参考にしてください。

持ち家を賃貸に出すなら良い賃貸管理会社に相談することが重要

ここまで見てきたように、持ち家を賃貸に出すうえでは、入居者対応・修繕・家賃回収・確定申告など、想像以上に多くの業務が発生します。そのすべてを自分で行うのは現実的ではありません。

だからこそ、信頼できる賃貸管理会社を選ぶことが、安定して賃貸を続ける重要なポイントとなります。さらに、自分の大切な持ち家を任せるのだからこそ、本当に信頼できる会社を慎重に選ぶ必要があります。

さきほど「ステップ3：仲介・管理を一任できる賃貸管理会社を選ぶ」でも解説しましたが、良い賃貸管理会社を選ぶためのポイントは以下の6つです。

入居者への対応はもちろん、オーナー（貸主）にも真摯かつスピード感を持って対応してくれる会社を選びましょう。

賃貸管理会社の選び方ひとつで、年間100万円以上も利益に差が出ることもあります。そのくらい賃貸管理会社の選び方は重要です。

一社に決めて依頼するのではなく、かならず複数の賃貸管理会社に査定を依頼して、査定価格や管理プランの提案内容をしっかりと比較・検討して決めることが大切です。

「でも、複数会社に問い合わせるのが大変」という方におすすめなのが、「マンション貸す.com」の一括査定です。

「マンション貸す.com」は、全国600社以上の賃貸管理会社と提携する一括査定サービスです。持ち家の情報を入力するだけで、条件に合った複数の管理会社から、賃料査定や管理プランの提案を無料でまとめて受け取ることができます。

※各社から届く査定結果はあくまで相場に基づく目安であり、実際の契約金額を保証するものではありません。

【転勤に伴う持ち家の賃貸活用で迷っていたAさんの事例】
会社員Aさん（東京都・40代）は3年間の転勤が決まって都内の持ち家を空けることになり、不在期間中の空き家維持に不安を感じて「マンション貸す.com」を利用することに。複数社から提案を受けた上で、空室保証付きの管理会社を選定しました。

転勤期間中は家賃収入でローンや管理費を相殺でき、帰任後はスムーズに再入居することに成功。「比較して選べたので安心感がありました。想像以上に収益が出て、空き家にせずよかったです。」とのコメントをいただいています。

賃貸が初めての方でも、チャット形式で簡単に査定依頼ができます。ぜひお気軽に完全無料の一括査定をお試しください。

まとめ

本記事では、持ち家を賃貸したい方に向けてさまざまな情報を解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

◆持ち家を賃貸に出す前に押さえておきたい基本知識
・持ち家を賃貸するときの全体の流れ
・持ち家を賃貸に出すときの費用相場

◆持ち家を賃貸に出すメリットとデメリット
・持ち家を賃貸に出すメリット
・持ち家を賃貸に出すデメリット

◆リスクを避けて持ち家を賃貸に出す進め方9ステップ
・ステップ1：持ち家の状態と賃料相場を確認する
・ステップ2：住宅ローン返済中の場合は金融機関に連絡する
・ステップ3：仲介・管理を一任できる賃貸管理会社を選ぶ
・ステップ4：持ち家を賃貸に出す条件を設定する
・ステップ5：入居者募集をスタートして入居審査を行う
・ステップ6：入居者と賃貸借契約を締結する
・ステップ7：いよいよ持ち家を賃貸として引き渡す
・ステップ8：賃貸中は入居者が退去しないように管理する
・ステップ9：忘れずに不動産所得の申告・納税を行う

持ち家を賃貸に出すのには、リスクや注意点も存在します。それらのリスクを避けるには、今回紹介した内容をしっかりと理解して、事前に準備することと良い賃貸管理会社に相談することが重要となります。

もしも賃貸管理会社選びに悩んだら、ぜひ「マンション貸す.com」の便利な一括査定サービスをご活用ください。

Author information

河上 隼人

1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。