【朗報】住宅ローン中でも家は貸せる！賃貸OKの条件と注意点とは？

「住宅ローンが残っている自宅を、そのまま貸し出しても大丈夫？」

このような疑問に結論からお伝えすると、転勤など、やむを得ない事情で空き家となる家を賃貸することは可能です。ただし、そのためには必要な条件を満たして手続きを行うことが必須です。

一方、投資目的で住宅ローンを利用して物件を購入し、賃貸に回すような行為は、絶対に行ってはいけません。住宅ローン契約は「本人や家族が居住すること」が前提条件だからです。無断で賃貸に出すと、契約違反として一括返済を求められるリスクがあります。

この記事では、住宅ローン返済中の物件を賃貸に出す際の原則や条件、準備の手順について、詳しく解説します。

住宅ローン返済中の家に居住できない、やむを得ない事情がある方は、本記事の情報をお役立てください。

住宅ローン返済中の賃貸は原則禁止だが例外的に可能なケースがある

冒頭では「住宅ローン中でも家は貸せる」とお伝えしました。詳しくいえば「原則禁止だが、例外的に可能なケースがある」ということになります。

以下のポイントを整理して把握していきましょう。

賃貸する目的での住宅ローン利用は認められない

まず押さえたい大前提として、住宅ローンは、賃貸運用を目的とした物件の購入には認められていません。

どの金融機関でも、住宅ローンの資金使途として、「本人や家族の居住」が明確に定められています。たとえば以下は、住宅金融支援機構【フラット35】の資金使途です。

【資金使途】お申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金注意事項　フラット３５は第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金にはご利用いただけません出典：住宅金融支援機構「【フラット３５】ご利用条件：長期固定金利住宅ローン 」

住宅ローンは、このような条件のもとに契約しているので、賃貸は原則としてできません。

背景としては、住宅ローンは自己居住用の住宅取得目的だからこそ、低金利で提供されています。投資用物件であれば、低金利の恩恵を受けることはできないのです。

契約内容に違反すれば一括返済が求められる

住宅ローン契約時の規定に違反すると、期限前の全額返済義務が生じます。

細かな表現は各金融機関との契約書によって異なりますが、「第○条 期限前の全額返済義務」といった条項で、契約違反時の一括返済が定められています。

「本人や家族の居住」目的ではなく、賃貸運用の目的で住宅ローンを借りたとみなされれば、これは契約違反となり、一括返済を請求されるリスクがあるのです。

転勤などで一時的に住めなくなったら金融機関の承認があれば賃貸できる

ここまでにお話しした内容が住宅ローン契約の大前提ですが、一方で例外があります。

やむを得ない事情で一時的に自宅を離れる場合には、金融機関が柔軟な対応を行ってくれるケースが多く見られます。以下は住宅金融支援機構のQ&Aからの引用です。

【Q】返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。転勤等のやむを得ないご事情で、一時的に居住できない場合は、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能です。ただし、金融機関窓口で住所変更に関する手続を行ってください。なお、第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済いただく場合がありますのでご注意ください。出典：住宅金融支援機構「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。」

重要なのは事前に借入先へ相談し、正式な承諾を得ることです。

自宅を離れるのが一時的で、将来戻る予定であることを説明し、金融機関の承諾が得られれば、賃貸運用が可能となります。

金融機関の承認を得られない事由で貸したいときは借り換えしかない

一方、金融機関の承認を得られない事由（単なる希望で引っ越したいなど）で、住宅ローン返済中の家を賃貸に出したいときには、住宅ローンの返済を先に済ませる必要があります。

手元に一括返済する資金がない場合には、住宅ローンを借り換えて、その資金で返済するしかありません。

借り換えるときには、自分で居住しない家のためのローンに住宅ローンは使えません。よって、不動産投資ローンなどが選択肢となります。住宅ローンより不動産投資ローンなどのほうが金利が高くなりますので、注意が必要です。

詳しくは、［住宅ローン 不動産投資ローン 借り換え］などのキーワードで検索すると、事例などがヒットします。参考にしてみてください。

住宅ローン返済中に無断で賃貸していることがバレる4つのパターン

「ローンの借り換えはしたくない。こっそり賃貸すれば、バレないのでは？」と考える方もいるかもしれません。結論からいえば、バレます。そのルートとして、以下の4つが挙げられます。

金融機関からのローン契約者宛の書類が届かない

最も典型的なのが、郵便物の不達による発覚です。金融機関はローン契約者宛てに、さまざまな郵送物をローン対象物件の住所に送付しています。

参考までに、Yahoo!知恵袋に「オーナー宛の郵便物が定期的に届き、転送を依頼されている。住宅ローン関連でグレーなことをしているのではないか」という入居者さんからの投稿があります（ ⇒ 「お世話になります。賃貸物件に関する質問をさせていただければと... - Yahoo!知恵袋」）。

住宅ローンを悪用している人たちは、郵便物が受け取れないと金融機関にバレることを恐れて、このような細工をしていることがわかります。しかしながら、細工をしてもこの入居者さんのように不審に思われる方も多いため、金融機関に露呈するのは時間の問題といえるでしょう。

住宅ローン控除の悪用などに対する税務調査が入る

賃貸運用を行った場合、かならず必要となるのが家賃収入から得た利益（不動産所得）を申告する確定申告です。

しかし、ここでひとつの矛盾が生じます。本人が居住していることが適用条件である「住宅ローン控除」を受けながら「不動産所得」を申告した場合です。

税務署の視点では「その家に住んでいないのに、住宅ローン控除を不正に適用させているのではないか？」という疑惑が生じるため、税務署から調査が入る可能性があります。

一方、税務署にとって、金融機関の住宅ローンの契約違反は税務署が関知しない管轄外の話です。よって、この通報が直接、金融機関に行くことはありません。

しかしながら、税務調査に必要な照会を、金融機関にかけることがあります。そこから金融機関が「賃貸に転用しているのではないか？」と察する可能性は大いにあります。

近隣住民など第三者からの密告や入居者募集から情報がいく

人づてに金融機関へ情報が伝わることもあります。以下はその具体例です。

世間は狭いものです。誰かに頼んで黙っていてもらうことなどは難しく、どこからか情報は漏れると考えましょう。

金融機関の独自調査で判明する

金融機関自らが、居住実態を確認する調査を行う場合もあります。どれだけバレないように手を尽くしたとしても、担当者に自宅を訪問されれば、ごまかすことはできません。

たとえば以下は、住宅金融支援機構のサイトからの引用です。

（略）　本年5月中旬からは、新たに居住実態調査を開始しております。具体的には、フラット３５をご利用の全てのお客さまのうち、調査が必要な方を対象に、融資住宅にお住まいいただいていることの確認のための調査を実施いたします。　今後、ご訪問、お電話、お手紙等によりご連絡をさせていただく場合がございますので、お客さまにおかれましては、事情ご賢察の上、ご理解とご協力を賜りますよう、お願い申し上げます。出典：住宅金融支援機構「フラット３５の不適正利用懸念事案への対応について」

このように、投資目的での住宅ローンが横行しないよう、金融機関は監視の目を光らせていると考えるべきです。

住宅ローン返済中に賃貸運用する際の4つの重要な注意点

一方、正当な理由で金融機関の承諾を得て賃貸に出す場合でも、押さえておくべき重要な注意点があります。以下を確認していきましょう。

1. 住宅ローン控除が使えなくなる
2. 定期借家契約にしないと将来自分が入居したいときに退去してもらえない
3. 空室期間もローン返済は続くため資金の余裕が必要となる
4. 賃貸管理や確定申告など新たな負担が発生する

住宅ローン控除が使えなくなる

住宅ローン控除は、住宅ローンを借り入れて住宅の新築や購入などをした場合に、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部住民税）から最大13年間控除する制度です。

出典：国土交通省「住宅：住宅ローン減税」

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は「自らが居住するための住宅」が対象です。よって、賃貸中はこの税制優遇を受けられなくなります。

たとえば、年末残高3,000万円の場合、その0.7％の21万円が所得税から差し引かれます。住宅ローン控除が使えないということは、そのまま21万円分の出費が増えることになります。

なお、再びその住宅に戻って居住を始めれば、再び住み始めた年以後の各年において、住宅ローン控除も再開できます。住宅ローン控除が使えなくなるのは、賃貸に出している期間です。

その際には、当初の控除期間の残存期間内で再開となります。仮に2025年より居住を開始し2037年までの控除期間13年があった場合、再開後に適用可能なのは当初のまま2037年までです。

出典：国土交通省「住宅：住宅ローン減税」、国税庁「住宅借入金等特別控除の再適用を受けるための手続2(再び居住の用に供したときの手続)」

定期借家契約にしないと将来自分が入居したいときに退去してもらえない

賃貸の契約は、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。将来的に自宅に戻るためには、「定期借家契約」にしておかないと、退去してもらえないリスクがあります。

【2つの賃貸契約の違い】

・普通借家契約：契約期間が満了しても、オーナーは「正当事由」がなければ、契約の更新を拒むことができません。オーナー自身の自己居住は、差し迫った事情があれば正当事由の一要素にはなり得ますが、実際にいつ退去してもらえるかは不確実です。高額の立退料が生じることも少なくありません。

・定期借家契約：契約期間が満了すれば、更新されることなく確定的に賃貸契約が終了します。お互いに合意のうえ再契約しない限りは、確実に退去してもらえます。

前者の「普通借家契約」は、一般的に締結される通常の賃貸契約です。入居者側に強い居住権が認められるため、注意が必要です。

「定期借家契約」は期限までにかならず退去してもらえますが、相場よりも家賃を安くするなどの調整が必要な場合もあります。入居者にとっては住み続けられないデメリットがあるためです。

出典：国土交通省「定期借家制度（定期建物賃貸借制度）をご存じですか…？」

空室期間もローン返済は続くため資金の余裕が必要となる

賃貸に出したからといって、借り手が見つかるとは限らないことも、しっかり認識しておきたい点です。

賃貸運用には常に空室リスクが伴います。空室期間の家賃収入はゼロですが、住宅ローン返済は待ってくれません。固定資産税の支払いもあります。

仮に転勤先でも家賃を払いながら、自宅のローンも返済し続けるとなれば、二重の住居費負担が発生します。

賃料収入の不確実さに備え、ローン返済や納税の予備資金を持っておくことが安全な賃貸運用の前提となります。

賃貸管理や確定申告など新たな負担が発生する

自宅を貸し出すということは、オーナー業務（大家業）を行うことを意味します。

物件管理面では、入居者募集・契約管理・家賃回収・クレーム対応・退去時清算など、多岐にわたる業務が発生します。確定申告の負担も無視できません。

転勤で多忙な会社員の方や、介護や闘病などの事情がある方にとって、これらの負担は大変大きなものです。

そこで、自分で管理するのではなく、「賃貸管理会社へ委託する」ことが多くの方が選択する方法となります。

管理会社への委託も含めて、住宅ローン返済中の賃貸で失敗しないために大切なことを、以下で解説しますので続けてご覧ください。

住宅ローン返済中の賃貸で失敗しないために大切なこと

最後に、住宅ローン中の賃貸を成功させるために大切な4つのポイントをお伝えします。

1. まずは金融機関に誠実に話をする
2. できる限り高く貸せるように査定を比較する
3. 賃貸管理会社を活用して負担を減らして質を上げる
4. 確定申告の知識をつけて節税対策を行う

まずは金融機関に誠実に話をする

住宅ローン中の賃貸を成功させるためには、金融機関への誠実な相談が最も重要です。

ここまで何度もお伝えしてきたように、無断で賃貸運用を始めると契約違反となり、最悪の場合は一括返済を求められるリスクがあります。

転勤などのやむを得ない事情であれば、多くの金融機関が賃貸運用を承認してくれます。

賃貸へ切り替えたい事情が出た時点で、すみやかに金融機関の担当者に相談しましょう。金融機関に対して、意図的な隠し事は禁物です。

早めに相談さえすれば、金融機関からさまざまな個別の提案や新たなやり方を教えてもらえることもあります。まずは、金融機関の担当者に話をしましょう。

できる限り高く貸せるように査定を比較する

住宅ローン返済中の住宅を賃貸に出す方は、複雑な事情を抱えていることも少なくありません。できる限り多くの家賃収入を確保したいところです。

そこで、複数の不動産会社から査定を取得して、安すぎない適正な家賃設定を行うことが重要です。査定額は、会社によって差が生じます。

賃貸管理会社を活用して負担を減らして質を上げる

先ほど、賃貸管理の負担の大きさについて、お話しました。

大家業の経験がない個人の方が対応するのは非常に難しいため、賃貸管理会社に管理を委託しましょう。

また、物件を賃貸に出すとき、避けたいのが「入居者が決まらず空室期間が続くこと」と「入居者トラブル（家賃滞納や騒音・近隣トラブルなど）」です。

こういった課題も、賃貸管理の専門家である管理会社に任せれば、適切に対応してもらえます。

前項で一括査定についてご案内しましたが、「マンション貸す.com」では、一括査定を通じて厳選された最大6社の管理会社とコンタクトが取れます。ぜひ、複数の担当者の話を聞き、安心して賃貸管理を任せられるパートナーを見つけてください。

確定申告の知識をつけて節税対策を行う

すでに確定申告をしている自営業や会社役員の方は別として、これまで年末調整のみで済んでいた会社員の方にとっては、確定申告も新たな負担となります。

管理会社によっては、確定申告のサポートまで行っているため、管理会社を選定する際に確認してみてください。

また、節税効果を高めるためには、自分でも一定の知識を持っておくとよいでしょう。以下はその一例です。

【節税効果を高めるポイント】

・青色申告を行う：青色申告は手間（事前申告や複式簿記での記帳など）がかかりますが、その分、税制優遇が用意されている制度です。詳しくは国税庁の「はじめてみませんか？青色申告」にて解説されています。

・経費を漏れなく計上する：所得税は「家賃収入から経費を差し引いた後の利益」に対して課税されます。つまり、経費をしっかり計上して利益を減らすことが、節税になります。管理委託費や修繕費など適用できる経費は状況によっても異なります。不明点は最寄りの税務署で相談するとよいでしょう（最寄りの税務署は「税務署の所在地などを知りたい方」にて調べられます）。

確定申告は、1月1日から12月31日までに得た所得について、翌年の2月16日〜3月15日の期間中に行うスケジュールです。所得税の納税も、同期間中に行います。

早めに準備を進め、余裕を持って申告・納税を済ませられるようにしていきましょう。

まとめ

本記事では「住宅ローン中の賃貸」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

最初に住宅ローン返済中の賃貸に関する基礎知識として、以下を解説しました。
1. 賃貸する目的での住宅ローン利用は認められない
2. 契約内容に違反すれば一括返済が求められる
3. 転勤などで一時的に住めなくなったら金融機関の承認があれば賃貸できる
4. 金融機関の承認を得られない事由で貸したいときは借り換えしかない

住宅ローン返済中に無断で賃貸していることがバレる4つのパターンは、以下のとおりです。
1. 金融機関からのローン契約者宛の書類が届かない
2. 住宅ローン控除の悪用などに対する税務調査が入る
3. 近隣住民など第三者からの密告や入居者募集から情報がいく
4. 金融機関の独自調査で判明する

住宅ローン返済中に賃貸運用する際の重要な注意点は以下のとおりです。
1. 住宅ローン控除が使えなくなる
2. 定期借家契約にしないと将来自分が入居したいときに退去してもらえない
3. 空室期間もローン返済は続くため資金の余裕が必要となる
4. 賃貸管理や確定申告など新たな負担が発生する

住宅ローン返済中の賃貸で失敗しないために大切なこととして、以下を意識してみてください。
1. まずは金融機関に誠実に話をする
2. できる限り高く貸せるように査定を比較する
3. 賃貸管理会社を活用して負担を減らして質を上げる
4. 確定申告の知識をつけて節税対策を行う

本記事の内容を踏まえ、金融機関や管理会社の専門家と相談しながら、ご自身とご家族にとって最善の判断をしていただければ幸いです。

Author information

ビーワン先生

税理士／株式会社エイムプレイス 顧問税理士。

医療系の税務会計を主領域に、税務アドバイザーとして社内の数字基盤を整備。レントハックでは不動産の基礎税務（青色申告・減価償却・修繕/資本的支出・消費税の基本）をチェックリストで見える化。
趣味はアフタヌーンティー。 丁寧に淹れた一杯で、複雑な税務もすっきり整理。