マンションをトラブルなく個人間で貸す方法7Step

「マンションを個人間で貸すときってどうしたらいいの？一時的なものだし、できれば不動産会社を使わずに費用を抑えて貸し出したいな」

「マンションを個人間で貸すときってどんなことに注意したらいいのだろう？いずれは戻りたいからトラブルは正直避けたい！」

転勤や介護などで一時的に家を空ける場合、マンションを個人間で貸し出す方法を模索する方もいるでしょう。

7つのStepを一つひとつ手順どおりに進めていけば、不動産会社を頼らなくとも費用を抑えながらマンションを個人で貸し出せ、再び戻ったときには自身が住むことが可能です。

とはいえ個人間でマンションを貸し出す場合は、トラブル時のリスクが大きいことも理解したうえで賃貸しする必要があります。

具体的に以下のような金銭や人間関係のトラブルが発生しても、 個人間によるマンションの貸し出しでは誰も助けてくれません。

そこで本記事では、個人間でマンションを貸し出す方法を解説するとともに、可能な限りリスクを抑えて賃貸するにはどうすることがおすすめなのかまでお伝えします。

本記事を読むことで、あなたがマンションを個人間で貸し出したいとお考えの場合にできる、最善策を講じることができますので、ぜひご覧ください。

マンションを個人間で貸す方法Step1

マンションを個人間で貸すには、以下7つのStepで進めていきます。

このとき、Step1と2がとくに重要となります。

実際に手続きを進めるのは入居者確定後ですが、申請や届出などが必要となるため、事前に手順を確認しておくと効率的に進められます。

用意すべき書類や手続きに加え、かかる時間についてもあらかじめ確認しておきましょう。

マンションを個人間で貸す方法 Step1 マンションの管理会社（組合）へ電話確認する

はじめに管理会社（組合）へ、以下2つを電話で確認しましょう。

管理規約において、 第三者に分譲マンションの貸し出しを禁止するケースは少ないものの、自身の住まいという本来の目的と異なる用途で利用することが認められていない場合があります。

また以下のような貸し出し条件があらかじめ規定されているマンションもあります。そのため事前に確認しておくとスムーズです。

マンションを貸し出しできるかは管理規約から確認することもできますが、細かな条件は記載されていないこともあります。

無用なトラブルを防止するためにも、事前に マンションの管理会社（組合）へ直接確認 しましょう。

マンションを個人間で貸す方法 Step2 住宅ローンをどのようにすべきか確認する

「個人に貸し出せるマンションか」を確認するには、「住宅ローン」をどうすべきか調べましょう。

住宅ローンは居住用の住宅を購入するために借りるローンであり、返済中に無断で人へ貸すと違反と見なされ一括返済を求められてしまうからです。

そのため、住宅ローンの返済中にマンションを個人に貸し出すには一括返済してローンをなくすか、賃貸の許可を得るために金融機関へ相談する必要があります。

仮にどちらも難しければ、投資用物件の購入に利用できる不動産投資ローンへ切り替えなければなりません。

マンションを個人間で貸す方法Step3 入居者を募集する

個人に貸し出せるマンションであれば、入居者を募集していきます。

不動産会社を介してマンションを貸し出す場合は、入居者の募集に SUUMO や ホームズ などの 大手ポータルサイト が活用されます が、個人オーナーの利用はできません。

そのため個人でマンションを貸すときに利用できるサービスは限られ、以下のようなサイトが挙げられます。

上記のうち、使い方は目的に応じて以下3通りがあります。

ただし、ジモティーや自ら賃貸のような無料掲示板の場合、 入居者が集まりにくかったり、個人間でのトラブルが起きたりするリスク があります。理解したうえで、利用しましょう。

マンションを個人間で貸す方法Step4金融機関・管理会社/組合への事前連絡をおこなう

入居者を募集し、確実に貸し出すことが決定した段階で速やかに金融機関・管理会社/組合への事前連絡をおこないます。

順番に見ていきましょう。

金融機関への連絡

金融機関へ連絡するにあたり、住宅ローンの用途変更申請と不動産投資ローンへの切り替え、どちらを選択するかによって手続きが変わります。
一つひとつ解説していきます。

5-1-1.住宅ローンの用途変更申請

「 1-1.確認する項目1｜「住宅ローン」 」にてやむを得ない事情により賃貸が認められる場合は、賃貸事業用に用途変更することになります。ですので金融機関に連絡して住宅ローンの用途変更申請をおこないましょう。

申請の流れは以下のとおりです。

5-1-2. 不動産投資ローンへの切り替え

住宅ローンの用途変更ができない場合は、不動産投資ローンへ切り替えることになるので融資を受ける予定の金融機関へ連絡し、手続きを済ませてください。

不動産投資ローンへの切り替えは一般的に以下の流れで進ります。融資を受ける金融機関の指示に従いながら速やかに手続きを済ませていきましょう。

※1金銭消費貸借契約：お金を借りて消費し、後日同額のお金を返すことを約束する契約のこと
※2抵当権：融資を受けるときに借り手が返済できなくなった場合に備えて、不動産を担保とする権利

管理会社/組合に届出を提出

貸し出す見通しが立ったタイミングで、管理会社/組合に、以下の届出を提出してください。

実際に居住していなくとも、貸主はマンションの区分所有者であり管理組合の一員です。そのため総会の内容把握や管理・修繕積立金の支払いは必須です。

上記の書類を提出することで、転居後に総会の委任状や決議内容といった重要書類が届きます。

貸し出しに関する届出だけでなく住居変更届も提出して、マンションの状況把握に努めましょう。

マンションを個人間で貸す方法 Step5 個人間で貸借契約を結ぶ

金融機関・管理会社/組合への事前連絡を済ませたら、借主と貸借契約を結びましょう。

貸借契約は口頭で「申し込み」と「承諾」の意思表示があれば成立します。ですが「言った」「言わない」のトラブルが発生しかねないことから、必ず契約内容を書面化しておきましょう。

賃貸契約の締結の流れは以下の通りです。

早速一つひとつ見ていきましょう。

自身の状況に適した貸借契約の種類を選ぶ

マンションを貸すにあたって結ぶ貸借契約には2つの種類があり、自身の状況に適した契約方法を選択する必要があります。

以下に2つの貸借契約についてまとめましたので、参考にしてください。

契約形式については慎重に選ぶ必要があります。確実に退去を求めるのであれば定期借家契約を結びながら転勤期間に応じて再契約を結ぶほうが安心でしょう。

賃貸契約書を作成し、借主の合意のもと契約を結ぼう

契約書の種類が決まったら、契約書を作成して借主の合意のもと書面で契約を結びましょう。

契約書は、賃貸借契約におけるトラブル防止目的として国土交通省が提供しているひな形「賃貸住宅標準契約書」をベースに作ります。

このとき契約書には契約形式に応じた期間の設定はもちろんのこと、特約条項の明文化がとくに重要です。

分譲マンションを賃貸に出す場合は入居者が問題を起こすと、所有者である自分自身の責任となります。

マンションに住み心地良く戻れる状況にし、無用な金銭面のトラブルを防ぐためにも以下のような特約条項を記載しておきましょう。

用途変更申請書は各金融機関がWeb上に掲載していることも多くあります。「金融機関名 住宅ローン 用途変更申請書」で検索して事前に記入項目を見ておくとスムーズです。

必要書類を送付したら金融機関から審査が開始し、承認通知が届くので署名をしましょう。

5-1-2. 不動産投資ローンへの切り替え

※ 1 金銭消費貸借契約 ：お金を借りて消費し、後日同額のお金を返すことを約束する契約のこと

契約書の種類が決まったら、契約書を作成して借主の合意のもと書面で契約を結びましょう。

契約書は、賃貸借契約におけるトラブル防止目的として国土交通省が提供しているひな形「 賃貸住宅標準契約書 」をベースに作ります。

このとき契約書には契約形式に応じた期間の設定はもちろんのこと、特約条項の明文化がとくに重要です。

分譲マンションを賃貸に出す場合は 入居者が問題を起こすと、所有者である自分自身の責任 となります。

マンションに住み心地良く戻れる状況にし、無用な金銭面のトラブルを防ぐためにも以下のような特約条項を記載しておきましょう。

マンションを個人間で貸す方法 Step6 入居者の入居前に私物を撤去する

契約書を締結できたら、入居者が入居する前に私物を撤去してください。
清掃も踏まえ、遅くとも一週間前までに撤去しましょう。

賃貸借契約では「空室渡し」が基本です。借主が自分の家具等を配置する必要があるため、自身の私物は撤去する必要があるからです。

私物を撤去する場合、基本的には引っ越し業者に次の転居先へ配送してもらうこととなります。

運びきれない場合や転居先で使用しない場合は、以下のようなサービスを利用するといいでしょう。

マンションを個人間で貸す方法 Step7 ハウスクリーニングを依頼する

私物を撤去できたら、ハウスクリーニングを依頼してマンションの清掃をしてください。

自分でもマンションの清掃はできると考える方もいるかもしれませんが、掃除すべき箇所は部屋全体や備品のすべてです。

これらのすべての箇所についてほこりや水垢、カビなどを徹底的に除去する必要があり、時間や労力がかかります。

そしてなにより、これから住む入居者が必ず満足する仕上がりにするには、素人の技術では困難です。

ハウスクリーニングは間取りによるものの、2LDKや3LDKであれば3万～5万円ほどで依頼できますので、必要経費と割り切ってください。

マンションを個人間で貸すときによくあるトラブルに向けた対応集

ここまで読み、「早速、個人間で貸し出しを始めよう」と思ったあなたに、お伝えしたいことがあります。

起こりそうなトラブルは、あらかじめ対策を考えておきましょう。

なぜなら、個人間の貸し出しトラブルは、すべてオーナー自身で迅速に対処しなければならないからです。

実際にマンションを貸し出してみると、スムーズにいかずにトラブルが発生するケースは多々あります。

何事もなく賃貸オーナーを続けられる可能性を上げるために、今の時点で対策を考えておきましょう。

入居者の早期決定・トラブル回避を狙うなら、管理会社の利用が現実的

マンションを個人間で貸す手順について、ご理解いただけましたでしょうか。

ここで、本記事にて、最後にお伝えしたいことがあります。

入居者の早期決定・トラブル回避を狙うのであれば、管理会社の利用が現実的です。

なぜなら、入居者の早期決定・トラブル回避をすべてオーナー自身でやるには、限界があるからです。

たとえば、入居者募集に関してお伝えすると、以下のようなリスクがあります。

• 貸主の集客力のノウハウがなく、時間がかかる
• 契約書の不備や入居者の見極め力不足により、予期せぬトラブルが起こる

対応に失敗すると、結果的に貸主の退去につながり、再び入居者募集をかけることになりかねません。

管理会社を利用する場合は、以下の費用を毎月支払うだけです。

入居者の早期決定・トラブル回避を考慮するのであれば、管理会社への利用を推奨します。

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マンションを個人間で貸す方法について、ご理解いただけましたでしょうか。

最後に本記事の要点をまとめていきます。

マンションを個人間で貸すには、以下7つのStepで進めましょう。

入居者の早期決定・トラブル回避を狙うなら、管理会社の利用をぜひ検討してください。

Author information

河上 隼人

1980年生まれ 広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。