賃料査定とは？査定の過程と賃貸経営を成功に導くおすすめの依頼方法

「賃料査定ってどんな感じ？家賃を出すときの過程や依頼方法がどんなものなのか知りたいなぁ」

「賃料査定に出したいんだけど、失敗したくないから依頼前にあらかじめ何に気を付けたらいいのか把握しておきたい」

所有する物件を賃貸に出すにあたって、賃料査定についてどのようなサービスなのか把握しておきたいという方は多いでしょう。

賃料査定とは、いくらで家を貸し出せるか不動産に関する知識を持つプロに査定してもらうことを指します。

具体的には、以下のようなさまざまな要素を考慮しながら賃料が算出されます。

賃料は低くても高くても賃貸経営の悪化につながるため、知識のあるプロによって価格相場となる、査定額を算出してもらったうえで賃料を決めることは非常に重要といえます。

このとき複数の不動産会社から査定を取ることが一般的ですが、単純に査定額が高ければいいというのは間違いです。

賃貸収入は査定額だけが重要なのではでなく、不動産会社の客付け力と管理能力が大きくかかわるからです。

そこで本記事では、賃料査定について以下の内容をお伝えするとともに、不動産会社を選ぶときの着目点についても解説します。

本記事を読めばどのような方法で賃料査定を取り、どのような不動産会社を選べばいいのかまで理解できますので、ぜひご覧ください。

賃料査定とはいくらで家を貸し出せるかプロに査定してもらうこと

冒頭でもお伝えしたとおり、賃料査定とは、家を賃貸に出すにあたっていくらの賃料で貸し出せるか、不動産に関する知識を持つ人に査定してもらうことです。

以下のようなさまざまな要素を考慮しながら賃料が算出されます。

賃貸オーナーは不動産会社から提示された査定結果によって、賃貸市場における所有物件の価格相場を知れるので、家賃を設定するときの基準として利用します。

賃料の設定は賃貸経営がうまくいくか否かの大きな要となり、高すぎても入居者が決まらず、低すぎれば賃貸オーナーの利益が減ってしまい経営が成り立ちません。

安定した賃貸経営をおこなっていくには、市場相場や物件の資産価値に則した適切な家賃設定が非常に重要といえ、賃料査定が有効な指標となるのです。

賃料査定の多くは無料でできますが、AI査定に関しては一部有料となるケースもあります。

次の章からは、具体的にどのようなプロセスで賃料査定がおこなわれるのかについて解説していきます。

賃料査定するプロセス

賃料査定は、以下のプロセスでおこないます。

必ずしも不動産会社がすべての手順を踏んでいるとは限りませんが、組み合わせながらおこなうのが一般的です。

順番に解説します。

類似物件と比較検討する

不動産会社が賃料査定をするときは、類似物件と比較検討します。

このとき参考にしているのが、SUUMOやLIFULL HOME'Sなどの不動産ポータルサイトやREINSです。

これらのサイトを参考に、不動産会社は賃貸オーナーの所有物件と間取りや築年数、立地などが類似する物件を探し、現在いくらで貸し出されているか調査します。

参考にする物件は空室のところだけでなく、現在貸し出されている物件も対象です。

たとえば、これから貸し出す予定の物件の条件が以下だったとしましょう。

仮にSUUMOを利用して物件の条件を比較する場合、以下のように物件のエリアをまず検索します。

出典：SUUMO

さらに以下のように、所有物件と同じ条件に絞り込んでいきます。

出典：SUUMO

すると以下のように、現在入居者を募集している物件が一覧表示されるので賃料の目安を把握できます。

出典：SUUMO

REINSには成約した物件の賃料も掲載されており、不動産会社はオーナーには閲覧できない物件の資料も参考に、類似物件と比較しながら市場の賃料水準を把握します。

たとえば浴室乾燥機が付いていれば+〇〇円、駅からの距離が30分だと-〇〇円など、一つひとつ物件条件を比較しながら細かく見ていくのです。

調査は丁寧に時間をかけておこなわれ、最終的に所有物件における現実的な賃料のラインが割り出されます。

地域の需要を分析する

賃料査定では、地域の需要を分析して賃料を決めていきます。

地域の需要は、エリアに住む居住者の以下のような要素から把握します。

たとえば一人暮らしの若年層の人が多い地域であれば、以下のような条件を兼ね備えた物件が好まれます。

とくに女性が多ければセキュリティ面は重要といえ、繁華街辺か過ぎる場合や、オートロックでない場合は賃料に大きく影響が出てしまうこともあるでしょう。

一方ファミリー層が多ければ、以下のように求められる条件が異なります。

日中外出することの多い一人暮らしの世帯と比較して、ファミリー層が住む場合は物件の住み心地や周囲の環境が大きく重視され、需要が大きく異なることをご理解いただけるでしょう。

ファミリー層が多いエリアで収納が少なければなかなか入居者は決まらないですし、1DKや1Rの物件なら真っ先に候補から外されてしまうこともあるでしょう。

需要の低い物件の場合は入居希望者は現れにくいことから賃料に影響し、相場より査定額は下がることになります。

対して求められるような条件が整っている物件であれば、ほかの競合物件より高い査定額を見込めるでしょう。

このように地域にとって物件の需要が高いのか否かは、賃料に大きく影響します。

レントロールを参考にする

マンションやアパートのような複数の戸数からなる物件の賃料査定では、不動産会社が所有するレントロールの活用が有効です。

レントロールには入居者の個人情報が含まれるケースもあり、どのような職種で何歳の人がいくらで住んでいるの、過去のものまで遡って把握できます。

以下はレントロールの一例です。

※上記の図はあくまでイメージです

このレントロールには次のような情報が含まれているので、物件固有の需要実態や賃料相場がわかります。

たとえば1Kタイプには20代〜30代前半の単身者が多いことや、リフォーム後にどのくらいの賃料となっているかなどを把握でき、これから貸し出す物件と比較しながら賃料査定に役立てられます。

レントロールを活用することで、不動産会社は現在の市場条件に合った賃料を算出しています。

契約条件を考慮する

不動産会社の賃料査定では、契約期間の条件も考慮しながら賃料設定をします。

契約方法はオーナーの意向で決めるものになり、主に以下2種類があります。

一般的に選ばれるのは普通借家契約で、契約期間が満期となり、入居者が更新を希望すればオーナーは断ることはできません。

そのため、普通借家契約は賃貸経営を長期的に続ける意思のあるオーナーが選択する契約方法です。

一方定期借家契約は契約期間が来たら入居者は退去する規定となっており、契約の更新はされません。

短期間だけ賃貸したいオーナーが選択する契約方法で、転勤や海外出張といったケースで選ばれることが多いです。

入居者にとってメリットが大きいのは普通借家契約であり、定期借家契約は長期的な貸し出しでない限り需要が少なく、賃料査定額は下がります。

賀藤リサーチ・アンド・アドバイザリー株式会社がアットホームの「首都圏の居住用賃貸物件における「定期借家物件」の登録・成約状況(2013 年度)」を参考に調査した結果では、賃料に以下のような差が生じています。

参考：賀藤リサーチ・アンド・アドバイザリー株式会社「定期借家と普通借家の賃料の差はどのくらい？」

データを見ておわかりいただけるように、定期借家契約のほうが普通借家契約と比較して2～3％低い傾向にあります。

そのため一戸建やアパートのデータを参考に、オーナーがどのような契約条件を選ぶのかによって賃料に差が出ることを理解しておきましょう。

賃料査定を依頼する方法

どのように不動産会社が賃料査定をおこなっているのかおわかりいただいたところで、依頼方法について、解説します。

賃料査定を依頼する方法は、以下3つです。

順番に見ていきましょう。

AI査定を利用する

人工知能であるAIを用いて、賃料査定ツールを活用する方法です。

以下のようなデータを入力するだけで、AIに保存された類似物件との比較がおこなわれ、短時間で適正な賃料価格を算出できます。

AI査定を利用するメリットとデメリットは以下のとおりです。

AI査定システムはデータ入力するだけで、手軽に短時間で所有物件の査定ができます。

たとえばAI査定システムのGate.は誤差率が4.98%といわれており、賃料査定ができるだけではなく「空室リスク」や「賃料下落」、購入～売却までの全期間における「利回り」まで分析できるとしています。

ほかにもスマサテは20億件の不動産データを抱えており、年20回以上のアップデートを繰り返すAI査定で、誤差率は1.4％と世界最高水準として提供されています。

費用は回数制限が設けられているケースもありますが、基本的に無料～となっており、AI査定は手軽に利用できる賃料査定の手段です。

ただしAI査はあくまで機械を相手にパソコン上で算出されることから、提示された賃料の根拠に関して詳しく把握することはできません。

また類似物件のデータ数を活用して賃料が算出されるため、AI査定はデータ量の多いマンションの賃料査定には向いているものの、データ量が少ない地方物件や家ごとに特徴が異なる戸建ての査定には向かないでしょう。

不動産会社に依頼する

一般的によく利用されるのが、不動産会社への賃料査定で、2種類あります。

机上査定・訪問査定それぞれには若干のメリット・デメリットに違いがあるので把握しておきましょう。

机上査定は「とりあえず賃料はいくらくらいになるかな」というおおまかな賃料の把握に適した方法で、簡易的に算出されます。

一方で訪問査定は査定担当者が訪問のうえ、以下のような資料ともに物件を隅々まで把握してから算出されるため、実際に貸し出すときの賃料とほぼ同等と考えていいでしょう。

査定当日は立ち会いが必要となるので事前に日程調整が必要となり手間はかかりますが、理想の賃料に近づけるためにはどうすべきかといった相談もできます。

どちらの方法も費用はかかりませんが、実際に貸し出すときの賃料を調べるのであれば、机上査定より訪問査定の選択がおすすめです。

一括査定サービスを利用する

一括査定サービスを利用すると、そのサイトを通じて約10社ほどの不動産会社に一気に賃料査定を依頼できます。

一括査定サービスを利用するメリット・デメリットは、以下のとおりです。

「3-2. 不動産会社に依頼する」と同じく不動産会社に査定依頼をする点は同じですが、一括査定サービスを利用するだけで自身で何件も査定を取らなくて済み、手間がかかりません。

サイトを通じて候補となった不動産会社の賃料査定額を比較しながら、オーナーが話を聞きたいと感じた不動産会社へ依頼することができます。

また一括査定サービスの利用は不動産会社からの紹介料によって成り立っているため、オーナー側の費用がかからない点も安心です。

入力時間はどの一括査定サービスも1分程度と短く、提携社数や提携先、査定可能件数などに違いがあります。

不動産会社へ依頼したいけれど時間がない方や、どの不動産屋へ依頼したらいいか決めかねている方は、迅速に比較できる一括査定サービスの利用を検討するといいでしょう。

賃貸収入は査定額だけでなく客付け力と管理能力が重要になる

ここまで賃料査定について解説してまいりましたが、実際の賃貸収入は、査定額だけでなく客付け力と管理能力によっても大きく差が開きます。

賃料が低すぎれば入居者は決まりやすくはなるものの、収入にならず経営が苦しくなります。

反対に賃料が高すぎれば入居者希望者が現れにくくなり、空室が続いてしまうこととなるでしょう。

一方で、賃料が適正でも客付け力が低ければ、空室期間が長くなる可能性が高く、当然その期間の収入は0となります。

入居しても、物件の管理がずさんであれば入居者の満足度が低くなり、安定した家賃収入を得ることが難しくなってしまいます。

つまり、言ってしまえば当たり前ではありますが、査定額に一喜一憂するのではなく、十分な客付け力と管理能力があるかどうかといった広い視点で賃貸経営を考える必要があるのです。

そのため、客付けや適切な賃貸管理のノウハウがない不動産経営をこれからはじめて始めるオーナー様は、プロである賃貸管理会社に委託することをおすすめします。

賃料査定と併せてあなたにぴったりの不動産会社を見つける方法は、次章で解説していきます。

賃料査定をするなら一括査定サービスの利用がおすすめ

賃貸収入は査定額だけでなく、客付け力と管理能力が重要であるとご理解いただけましたでしょうか。

では実際にそのような腕のある不動産会社へ賃料査定を依頼するにはどうしたらいいのかというと、一括査定サービスの利用がおすすめです。

順番に解説します。

複数の不動産会社から一度に査定が取れて手間がない

一括査定サービスで賃料査定をすると、サイトを通じて複数の不動産会社から一度に査定が取れるので手間がありません。

オーナーが一括査定サービスに、以下のような情報を一度入力するだけで不動産会社へ査定依頼がおこなわれ、1～2日以内に回答を得られるからです。

事実、マイナビニュースがおこなった不動産一括査定に関するアンケートでは、以下のような回答を得られています。

参考：マイナビニュース「Q：一括査定サイトを選ぶメリットは？」

自身で複数の不動産会社に依頼する場合は、以下のような手間がかかります。

不動産会社を選んだうえで1件1件複数社と連絡を取るには時間がかかるので、比較検討するにも3社ほどが限界となるでしょう。

しかし一括査定サービスなら物件情報を入力するだけで少なくとも4社以上、多ければ20社ほどの不動産会社が見つかり、手間なくすぐに比較検討できるため大きな魅力といえます。

24時間いつでも依頼できる

一括査定サービスは24時間利用できるので、仕事や家事、介護など忙しい環境下で賃貸経営をお考えの方でも査定依頼できます。

不動産会社と連絡を取る場合は日中となり、曜日により休日も設けられているため、必ずしも自身の都合のいいときに連絡を取れるとは限りません。

しかし一括査定サービスなら24時間いつでも査定依頼できるので、隙間時間ができたタイミングで物件情報を入力すれば、不動産会社のほうからサイトを通じて査定額やプランを提供してもらえます。

あとは気になるプランや査定額を提案した不動産会社にだけフォーカスして、都合を付けて詳細を聞くだけです。

24時間いつでも依頼できる一括査定サービスは、忙しい人にとって非常にタイムパフォーマンスのいい賃料査定方法といえるでしょう。

自分に合った不動産会社を見つけやすい

一括査定サービスを利用すれば自分に合った不動産会社を見つけやすくなります。

なぜなら各社の査定額だけでなく、対応の早さや信頼性など不動産会社の特徴まで一度に比較できるからです。

管理会社とひとくちにいっても、下記のような点で各社特徴が異なります。

戸建てとマンションのどちらを得意とする不動産会社かによってノウハウは異なり、所有するデータ量にも差が出ます。

また大手の不動産会社には豊富なデータ量や信頼性、総合的なサービス提供を期待できる一方で、地域密着型は地域情報が豊富であり、きめ細やかなサービスや柔軟な対応を見込めるでしょう。

このような不動産会社の特徴を短時間で一気に比較検討できるのは、一括査定サービスならではです。

ご自身の物件の特徴に強みを持つ管理会社を見つけることができれば、強いアドバンテージになるでしょう。

賃貸経営を潤滑に進めるのであれば不動産会社選びは非常に重要なポイントといえ、比較しやすい一括査定サービスがおすすめといえます。

賃料査定ならマンション貸す.comがおすすめ！

一括査定サービスで賃料査定をするなら、賃貸管理一択査定サービスでNo.1の実績を持つ、マンション貸す.comのご活用がおすすめです。

ここからは、以下4つのおすすめの理由について解説します。

順番に見ていきましょう。

厳しい審査を通過した優良企業のみ提携

マンション貸す.comでは10年以上にわたる運営で得た目から吟味して、厳しい審査を通過した優良企業しか提携していません。

これまでに実績がある企業とだけ提携するので、以下のような不動産会社はマンション貸す.comにおいて除外されます。

そのためマンション貸す.comを利用すると、腕のある確かな企業としかマッチングしない仕組みとなっています。

オーナーと不動産会社の双方から高い評価

マンション貸す.comは、オーナーと不動産会社の双方から高い評価があり、11万人を超える方が利用しています。

そのためサイト自体の信頼性が高く、多くのユーザーが利用することでオーナー側と不動産会社側の双方に高いメリットがあります。

事実、「マンション貸す.com」は 賃貸管理一括査定サービスに関する調査において、3つのカテゴリーでNo.1を獲得しています。

出典：マンション貸す.com

以下は実際のマンション貸す.comを利用した方の評価一例です。

不動産会社側、オーナー側ともに不安なくサイトを利用できていることをうかがえるでしょう。

2024年の実績では、マンション貸す.comは650社を超える不動産会社が加盟し、全国のオーナーからは年間15,000件の問い合せを受け付けました。

マンション貸す.comにはこのような評価の高さから多くのユーザーが信頼感をもって利用でき、結果的に相乗効果による質の高いマッチングを実現しやすいのです。

提携賃貸管理会社数は全国650社以上、選定数は6社

マンション貸す.comは提携賃貸管理会社数が全国650社以上、選定数は6社と情報比較量が豊富なサービスです。

それゆえ対応エリアは全国規模で、種別も「一棟アパート」「分譲マンション」「戸建て」まですべて対応しているため、さまざまな物件を所有するオーナーが利用できます。

ただし知っておいていただきたいのが、ただ情報量が多いだけではないということです。

提携する賃貸管理会社数が全国650社以上あるのはマンション貸す.comだけであり、ほかの賃貸管理の一括査定サービスでは100社強が一般的です。

※2025年5月時点

そして査定依頼が入ったとき、いきなり6社に絞るのではなく、まずは650社から30社くらいに絞るために、どの企業がどれだけいい提案がされるのか厳選しています。

その絞られた中の6社が、マンション貸す.comを通じてオーナーに提示されるのです。

マンション貸す.comでは「本気の会社しか紹介しません。」といいきれるほど、必ず提案できる実力のある不動産会社からしか連絡が来ない仕組みになっています。

使い勝手の良さから初めて賃貸する方でも簡単・安心

マンション貸す.comは、使い勝手の良さから初めて賃貸する方でも簡単に安心して利用できます。

実際のサービスの流れは以下のとおりです。

査定依頼は以下のようなチャットから質問形式に答えていくだけなので、迷うことがありません。

最短60秒ほどの質問なので、「質問が多すぎてイヤになってきた…」とはなりませんので、ご安心ください。

質問にすべて答え終えたら、マンション貸す.comが6社ピックアップしてご連絡をするので、あとは待つだけとなります。

ただし、この6社をピックアップしてご紹介するときにもマンション貸す.comはこだわりがあり、比較できるようすべての不動産会社において統一したフォーマットで情報を提供しています。

よくある一括査定サービスでは複数社紹介するものの、不動産会社が伝えるプラン内容や詳細がバラバラで「結局比較しにくい…」というケースが少なくありません。

マンション貸す.comならすべてが同じ条件で比較できるので、どの不動産会社が自身に合っているか、話を聞いてみたいかが判断しやすい仕組みになっているのです。

このように、マンション貸す.comは賃貸初心者の方でも難しい作業がなく、比較もしやすい一括査定サービスですので、ぜひ一度ご活用ください。

まとめ

賃料査定について、ご理解いただけましたでしょうか。

最後に、賃料査定の要点についてまとめていきます。

◎賃料査定とはいくらで家を貸し出せるかプロに査定してもらうことです。

◎賃料査定は、以下のプロセスでおこないます。

◎賃料査定を依頼する方法は、以下3つです。

◎賃貸収入は査定額だけでなく不動産会社の客付け力と管理能力が重要になります。

◎賃料査定をするなら一括査定サービスの利用がおすすめです。

本記事があなたの物件の賃料査定に役立つことを祈っています。

Author information

河上 隼人

1980年生まれ 広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。