賃貸管理会社とは？【知らないと失敗リスクあり】大家さんの必携知識

【この記事を読むと得られるメリット】

• 賃貸管理会社とは何か、基本的な事項から理解できる
• 賃貸管理会社に委託できる業務内容と、自主管理のリスクが明確になる
• 自分に最適な賃貸管理会社の見つけ方がわかる

1. 賃貸管理会社とはオーナー（大家）の代行業者
2. 具体的な賃貸管理会社の例
3. 不動産管理会社・賃貸管理会社・建物管理会社・仲介会社などの違い
4. 管理委託手数料は家賃収入の5%が目安

• 不動産管理会社：賃貸管理や建物管理を行う会社の総称。さまざまな管理会社を含む広い意味の言葉です。
• 賃貸管理会社：入居者の募集、入居者の対応、家賃の管理、退去時の業務など、大家業の「人」や「お金」に関わる管理を担当します。
• 建物管理会社：建物の資産価値を維持するための管理を行います。マンションやアパートの建物本体や設備などを、安全で快適に保つためのハード面の管理が専門です。
• 仲介会社：入居希望者と大家さんをつなぐ役割を担います。物件紹介や内見、契約手続きなどを担当します。

【管理手数料の仕組み】

• プラン設定の例：あくまで目安ではありますが、家賃の集金と苦情対応のみの簡易管理なら3％程度、建物管理まで含むフルパッケージでは5％以上になるケースが一般的です。24時間対応などより手厚いサービス提供の場合には、7〜8％の場合もあります。
• 地域差とサービス格差：都市部では競争が激しく比較的低い料率設定の会社もある一方、地方では限られた選択肢により料率が高めになる傾向があります。手数料の高低とサービス品質がかならずしも比例するとは限らない状況です。
• 手数料0円には注意が必要：一部には管理手数料0％を謳う会社もあります。その場合はほかの名目で収益を確保していることが多く、総合的なコストで判断する必要があります。

1. 空室が埋まらないリスク
2. 家賃滞納・回収不能リスク
3. 入居者トラブル対応リスク
4. 建物・設備の維持管理リスク
5. 契約・法律関連リスク
6. 時間と労力の負担増大リスク

【空室が続く原因】

• 市場動向を把握していない：地域の賃貸市場や競合物件の動向を把握していないと、家賃設定でミスします。季節要因や地域特性を考慮できずに、入居付けのタイミングを逃すリスクもあります。
• 効果的な募集活動ができていない：不動産ポータルサイトへの掲載や物件写真の撮影、物件紹介文など、入居者募集には専門的なテクニックが不可欠です。
• 物件の魅力度を高められない：内見の印象を良くするテクニックや入居者ニーズに対応したリフォームなどのメンテナンスが行き届かないと、物件の魅力が伝わりません。

【家賃滞納リスクの具体的な問題】

• 督促業務の大変さ：滞納者への電話連絡や文書による督促は、個人オーナーにとって大きなストレスです。相手と直接やりとりすれば、感情的な対立が生じることもあります。適切な距離感を保ちつつ、毅然とした態度で支払いを求めることは、専門家でなければ難しい業務です。
• 法的手続きの煩雑さ：滞納が続けば、明け渡し請求や法的措置を検討する必要があります。これらの手続きは複雑で、専門知識が必要です。弁護士費用などの追加コストも発生し、回収できる金額を上回る可能性もあります。

【入居者トラブル対応の課題】

• 時間が取られる：深夜の水漏れや停電、鍵の紛失など、緊急性の高いトラブルに個人で対応するのは現実的ではありません。また、入居者や近隣などから連絡が入るたびに時間を取られるのは、大きなストレスです。
• 専門業者との連携力がない：設備修理や清掃業者など、信頼できる提携先を確保するのは時間と労力を要します。修理費用の適正さを判断する知識も不足しがちで、不当に高額な請求を受けるリスクもあります。
• トラブル解決ノウハウがない：入居者間のトラブルや近隣住民との問題について、中立的な立場での調整や解決策の提案が困難です。不適切な対応をしてしまえば、問題がさらに深刻化する恐れもあります。

【建物管理の専門的要素】

• 法定点検の実施義務：エレベーターや給水設備、消防設備などは法律により定期点検が義務付けられており、適切な業者選定と点検実施が必要です。点検を怠ると法的責任を問われる可能性があり、事故発生時の損害賠償リスクも高まります。
• 予防保全の重要性：建物の劣化状況を専門的に判断し、適切なタイミングで修繕やメンテナンスを実施することが重要です。問題が表面化してから対応すると修繕費用が高額になり、入居者への影響も大きくなります。
• 資産価値維持への影響：適切な維持管理を怠ると物件の資産価値が下がり、将来の売却時などに不利になります。

【契約・法律面での主要なリスク】

• 賃貸借契約書の不備：賃貸借契約書の作成や契約締結は、不動産会社を通さずに大家と入居者の個人間でも可能です。しかし、たとえば契約内容の不備により入居者との紛争が生じるなど、トラブルを抱えるリスクがあります。
• 更新・解約手続きの複雑さ：契約更新の通知期間や解約手続きには法的なルールがあります。手続きの不備により契約が無効になったり、思わぬ損害を被るリスクがあります。
• 敷金精算の判例基準：敷金精算には国土交通省のガイドライン（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）や判例に基づく明確な基準があります。たとえば、通常使用による経年劣化と入居者の故意過失は、適切に区別する必要があります。不適切な精算をしてしまうと、入居者との紛争や訴訟に発展する可能性があります。

【時間・労力負担の具体的な問題】

• 対応が続く毎日：入居者からの問い合わせ対応、業者との打ち合わせ、契約手続きなど多岐にわたる業務が日々発生します。電話対応や現地対応に追われ、本業での集中力や生産性が低下する恐れがあります。
• 精神的ストレスの蓄積：トラブル対応や滞納督促は精神的負担が重く、心身ともにつらいと感じるオーナーが多くいます。強いストレスが蓄積すれば、心身への健康に悪影響となりかねません。
• 情報収集の限界：賃貸経営に関する知識習得や情報収集に時間を割く必要がありますが、個人レベルでは限界があります。専門知識が足りないことで判断ミスが生じ、結果的に収益性が低下する可能性があります。

1. 入居者募集に関する業務
2. 契約に関する業務
3. 家賃管理に関する業務
4. 入居者対応・トラブル処理に関する業務
5. 建物・設備の維持管理に関する業務
6. 退去に関する業務

【入居者募集の主要業務】

• 募集戦略を立案して実行する：地域の賃貸市場や競合物件の分析に基づき、適正な家賃設定や募集条件を提案します。季節要因や入居者ニーズを考慮した効果的な募集タイミングも判断し、空室期間の短縮を図ります。
• 広告媒体へ物件を掲載する：不動産ポータルサイトや店頭への物件情報の掲載を行います。魅力的な写真撮影や物件紹介文の作成により、入居希望者の関心を引きます。複数の媒体を活用した幅広い情報発信で、多くの入居候補者にリーチします。
• 内見対応と入居審査をする：問い合わせ対応や内覧の日程調整を代行し、入居希望者への物件案内を実施します。入居審査では保証会社と連携した与信チェックや収入証明の確認を通じて、適切な入居者選定を行います。
• 仲介会社と連携する：地域の不動産仲介会社との良好な関係を構築し、積極的な客付け活動を促進します。仲介手数料や広告料の調整を行い、仲介会社のモチベーション向上を図ります。

【契約関連の主要業務】

• 契約書類の作成や説明を行う：賃貸借契約書の作成から重要事項説明まで、法的要件を満たした適切な手続きを実施します。宅地建物取引士が契約内容や重要事項を丁寧に説明し、入居者が十分に理解してから入居するよう導きます。
• 契約金の授受と管理をする：敷金・礼金・初月家賃などの契約金を適切に管理し、所定の期日にオーナーへ送金します。金銭の授受には厳格な管理体制を設けて、確実に管理します。
• 付帯契約の取り次ぎをする：火災保険の手続きや保証会社との契約締結など、賃貸契約に付帯する各種手続きを代行します。オーナーの事務負担を大幅に軽減します。

【家賃管理の主要業務】

• 家賃を回収しオーナーに送金する：入居者から確実に家賃を回収し、所定の期日にオーナーへ送金します。明細書や年間収支報告を発行して、収入状況をオーナーに定期的に報告します。
• 滞納時には督促と回収を行う：家賃滞納が発生した場合は、段階的に督促活動を進めて、早期回収を図ります。オーナー自身が督促の矢面に立つ必要がなく、精神的な負担が軽減されます。
• 共益費なども一括管理する：家賃だけでなく共益費や駐車場代など、物件に関する金銭管理も一括して処理します。

【入居者対応の主要業務】

• 日常的な問い合わせに対応する：設備の不具合報告や生活上の相談など、入居者からの各種問い合わせに迅速に対応します。専門的な知識に基づいて適切なアドバイスを行い、入居者の不安を解消します。
• 緊急トラブルに対応する：深夜の水漏れや停電、オートロックの故障など、緊急性の高いトラブルに24時間体制で対応します。提携する修理業者やサービス会社と連携し、早急に問題を解決します。
• 入居者同士や近隣トラブルを調整する：騒音やゴミの出し方など入居者同士や近隣のトラブルについて、問題解決に取り組みます。張り紙の掲示や注意事項の投函、あるいは当事者への直接連絡を通じて、トラブルの早期収束を図ります。
• 入居者向けサービスを提供する：定期的な物件巡回や入居者へのマナー啓発により、良好な住環境の維持に努めます。一部の管理会社では、入居者向けの生活サポートサービスも提供しています。

【建物維持管理の主要業務】

• 定期清掃を行い美観を維持する：共用部の定期清掃や電球交換、植栽管理を通じて、物件の美観を維持します。
• 法定点検を確実に実施する：エレベーターや給水設備、消防設備などの法定点検を手配し、法的義務を確実に履行します。点検結果に基づく必要な修繕や改善提案も行います。
• 予防保全や修繕提案を行う：建物の劣化状況を定期的にチェックし、問題が深刻化する前に、予防的な修繕を提案します。外壁塗装や屋上防水工事など大規模修繕の適切なタイミングも判断して、長期的な資産価値の維持をサポートします。

【退去関連の主要業務】

• 解約手続きと日程調整をする：入居者からの退去申し出を受け、解約通知書の授受や退去日の調整を行います。契約書で定めた予告期間や手続き要件を確認し、適切なスケジュールで退去処理を進めます。
• 退去立会いと損傷確認を行う：退去時には立会いを行い、室内の損傷箇所や汚損状況を確認します。国土交通省の原状回復ガイドラインに基づき、通常使用による経年劣化と入居者の故意過失を客観的に判断します。
• 敷金精算と原状回復工事を進める：適正な費用負担区分に基づく敷金精算を行い、入居者の負担分を確定します。敷金からの返還があれば、その手続きを行います。その後、原状回復工事の見積もりを取って業者を手配し、できるだけ早く次の入居者を受け入れられるようにします。
• 次の入居者の募集へ移行する：空室期間を最小限に抑えるために、退去完了と同時に次の入居者募集を開始します。

1. 一括査定を依頼する
2. 厳選された管理会社同士を比較検討する
3. 納得できる管理会社と契約する

【最終選定における判断基準】

• 管理内容とコストバランス：管理手数料の安さだけで決めるのではなく、その手数料でどこまでの業務をカバーしてくれるかを見ます。広告料の負担条件などの細かな部分も確認しましょう。総合的に「この内容でこの費用なら納得できる」という会社を選択します。
• 提案力と実績の評価：その管理会社が現在管理している物件の平均入居率や、空室対策の具体的な事例を確認しましょう。収益最大化に向けて、設備改善やリフォーム提案、将来を見据えた修繕計画など、プラスアルファの提案ができる会社が理想的です。
• 担当者の対応品質：日々のやりとりを行う担当者の力量と相性を確認します。レスポンスの速さや説明のわかりやすさ、質問への誠実な回答などが観察ポイントです。緊急時のフォロー体制や、必要なときには担当変更ができるかも確認しておきましょう。

1. 賃貸管理会社とはオーナー（大家）の代行業者
2. 管理委託手数料は家賃収入の5%が目安

1. 空室が埋まらないリスク
2. 家賃滞納・回収不能リスク
3. 入居者トラブル対応リスク
4. 建物・設備の維持管理リスク
5. 契約・法律関連リスク
6. 時間と労力の負担増大リスク

1. 入居者募集に関する業務
2. 契約に関する業務
3. 家賃管理に関する業務
4. 入居者対応・トラブル処理に関する業務
5. 建物・設備の維持管理に関する業務
6. 退去に関する業務

1. 一括査定を依頼する
2. 厳選された管理会社同士を比較検討する
3. 納得できる管理会社と契約する