「賃貸物件の管理をどうすればいいのか、わからない」「管理方式の種類が複数あるらしいけれど、どれを選べば失敗しないのだろう？」賃貸経営にまだ慣れていないオーナーにとって、賃貸管理の種類を把握すること、そして適切に選ぶことは、非常に重要なポイントです。
結論からいえば、3つの種類（自主管理・管理委託・サブリース）があり、最もおすすめなのは「管理委託」です。ただし、状況により自主管理やサブリースが適しているケースもあります。
本記事では、賃貸管理の種類について、それぞれの仕組みとメリット・デメリット、選び方の基準まで詳しく解説します。
【この記事を読むと得られるメリット】
- 賃貸管理の3つの種類の違いと、それぞれに向いているオーナー像がわかる
- 管理手数料の相場が理解できる
- 自分にとって最適な管理方式がどれなのかわかる
賃貸管理を間違えると、大きな損失を被るリスクがあります。ぜひ本記事で情報収集をして、賃貸経営を長期的に成功させてください。
賃貸管理の3つの種類とメリット・デメリット
冒頭でも触れたとおり、賃貸物件の管理方式は、大きく分けて3種類存在します。まずは各方式の仕組みとメリット・デメリットを把握しましょう。
【この記事を読むと得られるメリット】
- 自主管理：オーナーが全業務を担当する管理方式
- 管理委託：管理会社に業務を任せる方式
- サブリース：サブリース会社が物件を一括借り上げする方式
自主管理：オーナーが全業務を担当する管理方式
自主管理とは、賃貸経営に関わるすべての業務を、オーナー自身が直接行う方法です。
入居者の募集活動から賃貸借契約の締結、毎月の家賃回収と滞納者への督促、設備故障時の対応、退去時の立会いと原状回復の手配まで、あらゆる業務をオーナーが一人で担います。
この方式では、管理会社への手数料支払いが不要なため、経済的な負担は最小限に抑えられます。
【自主管理のメリット】
- 管理手数料がかからない：管理会社へ毎月支払う費用が発生しないため、家賃収入を最大限確保できます。
- 物件状況を直接把握できる：入居者と直接やりとりするため、物件の細かな状況や入居者のニーズをリアルタイムで把握できます。
- 賃貸経営の実務知識が身につく：自分で業務を行うため、契約の仕組みや設備管理の知識、トラブル対応のノウハウなど、実践的なスキルを習得できます。
しかし、自主管理には大きな負担とリスクも伴います。入居者からの問い合わせやクレームには対応する必要があり、深夜の設備故障や入居者同士のトラブルにも、対処しなければなりません。本業がある兼業オーナーにとって、この時間的・精神的負担は想像以上に重くのしかかります。
【自主管理のデメリット】
- 時間と労力の負担が大きい：入居者募集の広告作成、内見対応、契約書類の作成、家賃の入金確認、設備トラブルの業者手配など、多岐にわたる業務をすべて自分で処理する必要があります。休日や夜間でも、対応を求められるケースがあります。
- 専門知識の不足によるリスクがある：法律知識が不十分なまま契約を結んだり、適切でない修繕判断をしたりすると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。入居者募集のノウハウがないと、空室期間が長引くリスクもあります。
- すべての責任がオーナーに集中する：契約上の貸主はオーナー本人であり、入居者に対する法的責任をすべて負います。くわえて、管理業務の不備についても、オーナーの責任において対応しなければなりません。
総じて、自主管理は「コストを最小化できるが、手間とリスクが最大になる」管理方式といえます。専業で賃貸業に取り組める方や、不動産管理の豊富な経験を持つ方以外には、現実的な選択肢とはいえないでしょう。
管理委託：管理会社に業務を任せる方式
管理委託は、賃貸管理業務の全部または一部を、専門の管理会社に委託する方法です。
オーナーは管理会社と契約を結び、月額の管理手数料を支払い、入居者募集・契約業務・家賃集金・クレーム対応・建物管理といった日常業務を代行してもらいます。
委託する業務の範囲は柔軟に設定でき、「家賃の集金と督促のみ」といった部分委託から、「入居者募集から退去立会いまですべて」といった包括委託まで選択可能です。
【管理委託のメリット】
- オーナーの負担が大幅に軽減される：専門業者に業務を任せることで、時間的余裕が生まれます。本業に集中しながら賃貸経営を行えるため、兼業オーナーに最適です。
- プロのノウハウを活用できる：管理会社は多数の物件管理で培った経験とネットワークを持っています。効果的な入居者募集、適切な家賃設定、迅速なトラブル解決など、専門知識を活かした質の高い管理が期待できます。
- 入居者満足度の向上が期待できる：定期的な清掃や設備点検、迅速なクレーム対応により、入居者の生活環境が維持されます。結果として退去率が下がり、長期入居につながる傾向があります。
管理委託のデメリットは、月額の管理手数料が発生する点です。一般的に家賃収入の3〜8％程度の費用負担が必要となります。また、最終的な経営責任はオーナーに残るため、重要な判断場面ではオーナー自身の関与が求められます。
【管理委託のデメリット】
- 管理手数料のコスト負担がある：毎月一定の手数料を支払う必要があります。たとえば家賃収入が月80万円で手数料率5％の場合、月4万円の支出となります。自主管理と比べると純収入は減少します。
- 最終的な法的責任はオーナーが負う：管理会社は委託された範囲の業務を遂行する責任を持ちますが、賃貸借契約上の貸主は、あくまでオーナー本人です。入居者からの訴訟や重大なトラブル時には、オーナー自身が対応を迫られる場合があります。
初めて賃貸経営に取り組む方や、本業があり管理に十分な時間を割けない方にとって、管理委託はコストと収益性のバランスが最も優れた選択肢といえます。
なお、良質な管理会社を探したい場合には、「マンション貸す.com」のご利用がおすすめです。厳選された最大6社から査定が届きますので、本当に信頼できる会社と出会えます。
サブリース：サブリース会社が物件を一括借り上げする方式
サブリースとは、サブリース会社が物件オーナーから建物を一括で借り上げ、サブリース会社自身が貸主として入居者に転貸する仕組みです。
オーナーとサブリース会社の間で「マスターリース契約（一括借り上げ）」を結び、サブリース会社が第三者である入居者と「転貸借契約」を結ぶ形態をとります。
この方式では、空室の有無にかかわらず、オーナーに毎月一定額の賃料が保証されるのが特徴です。
【サブリースのメリット】
- 空室リスクから解放される：満室時家賃の80〜90％程度の保証賃料が、毎月定額で支払われます。入居者の有無に関係なく安定した収入が得られるため、資金計画が立てやすくなります。
- 管理業務から解放される：入居者募集・契約・家賃集金・クレーム対応・退去精算など、日常の賃貸管理業務は、すべてサブリース会社が行います。オーナーは実質的に賃貸経営から手を離せるため、本業が多忙な方や海外在住の方にも適しています。
一方で、サブリースには見過ごせないデメリットも存在します。
【サブリースのデメリット】
- コストが高く収益性が低下する：保証賃料は満額家賃の80〜90％程度に設定されるため、コストは10〜20％となります。管理委託と比べて2倍以上のコスト負担となり、長期的な収益は大きく減少します。
- 入居者や経営の実態が見えにくい：入居者審査や入居者対応をすべて業者に任せるため、実際の入居状況やトラブルの発生状況がオーナーに伝わりにくくなります。
- 賃料減額のリスクがある：契約当初は高めの保証賃料を提示されても、数年後の見直し時に減額交渉される可能性があります。過去には一方的な減額や契約解除をめぐるトラブルが多数発生しました。
こうした問題を受けて、2020年に制定された賃貸住宅管理業法（サブリース新法）では、サブリース業者への規制が強化されました。現在では誇大広告の禁止や契約前の重要事項説明が義務付けられています。
サブリースを利用する際は、契約条件を細部まで確認し、賃料見直し条項や免責期間、解約条件などを十分理解したうえで判断する必要があります。
参考：消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」、国土交通省「報道発表資料：サブリース事業適正化ガイドラインの策定」
おすすめの賃貸管理の種類はどれ？
賃貸管理の3つの種類にはそれぞれ長所と短所がありますが、多くのケースでは「管理委託＞サブリース＞自主管理」の順でおすすめです。
ただし、これは画一的な答えではなく、オーナーの状況や優先事項によって最適解は変わります。ここでは、各管理方式を選ぶべきケースや避けるべきケースについて解説します。
- ×自主管理：本業大家の方以外は失敗リスクが大きい
- ◎管理委託：コストと収益性のバランスが最も良く失敗しにくい
- △サブリース：特殊な事情があれば検討する
×自主管理：本業大家の方以外は失敗リスクが大きい
サラリーマンなど本業を持つ兼業オーナーや、相続で物件を取得した初心者オーナーには、自主管理を選択するのは非現実的です。
自主管理は時間・労力・知識の面で高い要求水準があり、片手間で対応できる業務ではないからです。
【自主管理で失敗しやすいケース】
- 本業が多忙で管理に十分な時間を割けない：毎週一定の時間を管理業務に費やせないなら、自主管理は困難です。くわえて緊急トラブルは時間を選ばないため、休日や夜間の対応も求められます。
- 不動産管理の経験や知識が乏しい：契約書類の作成、法的手続き、設備の修繕計画など、専門知識を要する場面が多数あります。知識不足のまま進めると、大きなトラブルに発展する可能性があります。
- 入居者募集のノウハウがない：効果的な広告戦略や適正な家賃設定ができないと、空室期間が長引きます。「管理手数料を節約したつもりが、空室損失で大きくマイナスになった」という事例も少なくありません。
オーナー自身が不動産業や建築業の専門家である場合や、退職後に大家業へ専念できる環境がある場合は、自主管理で成功している例もあります。しかし、そうでない限り、無理に自主管理を選ぶ合理性はありません。
◎管理委託：コストと収益性のバランスが最も良く失敗しにくい
管理委託は費用対効果のバランスに優れ、賃貸経営で失敗しにくい選択肢です。管理手数料は家賃収入の5%前後で、入居者募集から日々の管理まで専門家に任せられます。
【管理委託が最適なケース】
- 初めて賃貸経営に取り組む：専門家のサポートを受けながら、実務の流れや必要な知識を学べます。わからないことがあれば、すぐに相談できる環境は、初心者にとって大きな安心材料となります。
- 本業があり管理に十分な時間を割けない：兼業オーナーは、管理業務を外部委託することで、本業に集中できる環境が整います。精神的な負担も大幅に軽減されます。
- 物件が自宅から離れている：遠隔地の物件を自主管理するのは、物理的に困難です。現地の管理会社に任せれば、距離の問題を解消できます。
実際に、多くのオーナーがこの方式を選択しています。管理委託は「失敗しない賃貸経営」の近道といえるでしょう。
△サブリース：特殊な事情があれば検討する
一方、オーナーの置かれた特殊な事情によっては、サブリースが適したケースも存在します。
【サブリースが適しているケース】
- 複数人で物件を所有している：物件の所有者が複数人いる場合、賃貸借契約の締結ごとの署名捺印や意思決定時の連携などが負担になることがあります。サブリースなら、サブリース会社との契約を済ませれば、その後は入居者との契約を含めて賃貸経営を一任できます。
- 複数の物件を一括して借り上げてほしい：複数の物件を1つの契約にまとめられる点は、サブリースならではのメリットです。収益性が下がっても、複数の物件の賃貸経営にかかる手間や労力を軽減したいオーナーに向いています。
- 海外赴任中や介護で管理にまったく関与できない：極端に多忙な状況や、物理的に管理が不可能な状況では、完全に任せられるサブリースが選択肢となります。
注意点として、サブリースを利用する際は、契約条件の把握と見極めが重要です。保証賃料・免責期間・契約更新時の扱い・違約金条項・修繕費の負担区分など、ひとつひとつ確認しましょう。必要に応じて、専門家に契約書をチェックしてもらうことも検討してください。
賃貸管理で失敗しないための注意点
賃貸管理の種類にかかわらず、オーナーとして心がけておくべきポイントがあります。以下の項目を参考に、リスクを最小化し安心できる賃貸経営を目指しましょう。
- 丸投げせずオーナーが把握すべき情報はしっかり握っておく
- 契約更新時に重要ポイントを見直す
- 状況に応じて管理方式の変更を検討する
- トラブル発生時の対応フローを事前に確認しておく
丸投げせずオーナーが把握すべき情報はしっかり握っておく
管理会社に運営を任せる場合でも、オーナー自身が最低限把握しておくべき情報があります。
「任せているから何も知らない」は危険です。いくら専門業者に委託しても、投資の主体であり最終的な責任者は、オーナー自身だからです。
【オーナーが把握すべき情報】
- 契約内容の重要事項：管理手数料率・契約期間・解約条件・業務範囲など、契約の条項は、理解しておく必要があります。とくにサブリース契約では、家賃見直し条項や免責期間をしっかり把握してください。
- 物件の入居状況と家賃収入：毎月の稼働状況や家賃の入金状況といった基本データは、把握しておきます。管理会社から送られる月次報告書を、かならず確認しましょう。
- 収支の把握：管理手数料・修繕費・固定資産税など、年間を通じてどの程度費用が出て行っているかをつかんでおきます。無駄な出費がないか監視するのも、オーナーの役目です。
たとえ全面委託でも、オーナーは経営者意識を失わないようにしましょう。
管理会社に口出しし過ぎる必要はありませんが、重要事項は把握し、定期的に管理会社と情報共有する関係が理想です。毎月の報告や年次の面談などコミュニケーションを取って、「何か問題はないか」「改善できる点は？」と確認してください。
契約更新時に重要ポイントを見直す
管理委託契約やサブリース契約には、契約期間があります。契約当初から数年経つと、市場環境や物件状況が変化している可能性があります。
更新のタイミングで、以下の3つのポイントをチェックすることをおすすめします。
【契約更新時の重要チェックポイント】
- 手数料や保証賃料の妥当性：当初の条件が、現在の相場や状況に合っているかを見直しましょう。たとえば、近隣で新規参入の管理会社が相場より良いサービスを提供している場合、今の条件が適切でない可能性があります。更新時は交渉の機会でもあります。
- 管理会社のパフォーマンス評価：これまでの管理会社の仕事ぶりを評価します。入居率は適切に維持されていたか、トラブル対応に不満はなかったか、報告や連絡はスムーズだったかなどを総合的に振り返ります。
- 契約条項や管理方針の変更要否：契約更新を機に、契約条項の再点検を行いましょう。当初は含まれていなかったサービスを追加する交渉や、逆に不要になった業務を削除して手数料を調整するといった変更が考えられます。
多くのオーナーは更新時期が来ると惰性的にそのまま継続してしまいますが、それでは改善のチャンスを逃してしまいます。契約更新時を「賃貸経営の棚卸し」と捉えて総点検することが大切です。
状況に応じて管理方式の変更を検討する
一度選んだ管理方式を途中で変更することも、可能です。
たとえば、「自主管理から管理委託への切り替え」は、よくあるケースです。最初は張り切って自主管理を始めたものの、空室対応やクレーム対応に苦戦して、管理会社に委託し直す流れです。
【【おもな管理方式の変更パターン】
- 自主管理から管理委託へ：物件数が増えて手が回らなくなった、管理の大変さを実感したなどの理由で切り替えるケースが多くあります。現行入居者との関係引継ぎと管理会社選定がポイントとなります。
- サブリースから管理委託へ：保証賃料が大幅に減額された、契約条件に不満が出たなどの理由で解約を検討する動きも見られます。しかし、サブリース契約は解約ハードルが高く、違約金や正当事由の問題があるため、慎重な対応が必要です。
より良い管理会社を探したいという方には、「マンション貸す.com」がおすすめです。厳選された最大6社から提案が届くので、効率的に優れた管理会社を探せるサービスです。
トラブル発生時の対応フローを事前に確認しておく
賃貸経営にトラブルはつきものですが、いざ発生した時に慌てないため、平時から対応フローを確認・共有しておきましょう。
管理会社に委託している場合でも、「自分は何もしなくていい」と思っていると、想定外のトラブルで混乱する恐れがあります。
【事前に確認しておくべき対応フロー】
- 家賃滞納が発生した場合：誰がどのように督促し、どのタイミングで法的措置に移行するかを確認しておきます。管理委託なら通常、管理会社がまず督促し、それでもダメなら保証会社や弁護士と連携して法手続きという流れになります。
- 入居者同士や近隣とのトラブル：騒音・ゴミ出しマナーなどのトラブルは、頻繁に起こり得ます。まずは管理会社が窓口となり苦情受付・注意喚起を行いますが、エスカレートした場合の手順も想定しておきます。
- 設備の故障や不具合：水漏れや停電など、建物設備のトラブル対応フローも確認必須です。24時間緊急受付の有無、オーナーへの連絡はいつされるかといったことを把握しておきます。
代表的なトラブルの際の連絡系統と役割分担をあらかじめ確認し、オーナーと管理会社で対応マニュアルを擦り合わせてください。
まとめ
本記事では「賃貸管理の種類」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。
最初に、賃貸管理の3つの種類について解説しました。
- 自主管理：オーナーが全業務を担当する管理方式
- 管理委託：管理会社に業務を任せる方式
- サブリース：サブリース会社が物件を借り上げる方式
おすすめの賃貸管理の種類としては、管理委託＞サブリース＞自主管理の順となります。
- ×自主管理：本業大家の方以外は失敗リスクが大きい
- ◎管理委託：コストと収益性のバランスが最も良く失敗しにくい
- △サブリース：特殊な事情があれば検討する
賃貸管理で失敗しないための注意点は以下のとおりです。
おすすめの賃貸管理の種類としては、管理委託＞サブリース＞自主管理の順となります。
- 丸投げせずオーナーが把握すべき情報はしっかり握っておく
- 契約更新時に重要ポイントを見直す
- 状況に応じて管理方式の変更を検討する
- トラブル発生時の対応フローを事前に確認しておく
「自分の状況では、この方法が良さそうだ」という見通しが立ったら、あとは実際に行動に移すのみです。最適な管理方法のもとで、安定した賃貸経営と資産価値の維持・向上を実現してください。
Author information
河上 隼人
1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役
インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。
趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。
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