マンション貸すなら「管理会社」が最重要！失敗しない選び方を解説

【この記事を読むと得られるメリット】

• 管理会社が必要な理由と自主管理のリスクがわかる
• 管理手数料の相場と適正な費用感が把握できる
• 優良な管理会社を見極めるポイントが身につく

1. 専門知識が必要で自己管理では負担が大きい
2. 管理会社なしでは空室リスクと収益悪化が生じやすい
3. 法的トラブルや入居者問題を個人で解決するのは現実的でない

【自主管理で必要な専門知識】

• 法的知識：契約書作成や退去時の原状回復費用の算定など、法令に基づいた正確な判断が必要です。間違った対応をすると、入居者とのトラブルや損害賠償請求のリスクが生じることもあります。
• 市場知識：適正な賃料設定や募集戦略には、地域の賃貸相場や入居者ニーズの把握が欠かせません。素人判断で高すぎる賃料を設定すると空室期間が長くなり、逆に安すぎれば収益機会を失ってしまいます。
• 実務スキル：入居審査や家賃滞納への対応、設備故障時の業者手配など、日々の管理業務には豊富な経験とノウハウが必要です。適切な対応ができないと入居者満足度が低下し、早期退去につながります。

【空室リスクを軽減する管理会社の強み】

• 募集ネットワーク：複数の賃貸ポータルサイトへの掲載やほかの仲介会社との連携を通じて、幅広い入居希望者にリーチできます。個人では限られた経路しか使えないため、集客力に大きな差が生まれます。
• マーケティング力：魅力的な募集図面の作成や写真撮影、効果的なキャッチコピーなど、プロが作る広告やチラシは魅力的です。物件の特徴を最大限にアピールできるので、早期に成約が決まります。
• 顧客データベース：過去実績から蓄積されたデータを活用し、物件条件にマッチする見込み客への直接アプローチができます。一般公開前に成約に至るケースも多く、空室期間の大幅短縮が期待できます。

【個人対応が困難なトラブル事例】

• 家賃滞納の対応：滞納督促から法的手続きまで、段階に応じた適切な対応が必要です。督促方法を間違えるとトラブルに発展する可能性があり、逆に対応が甘すぎると滞納が長期化して回収不能となります。
• 入居者間トラブル：騒音苦情や近隣への迷惑行為の対応には、中立的な立場からの調整能力が求められます。感情的になりがちな当事者間の仲裁は専門的なスキルが必要で、素人では解決が困難です。
• 緊急トラブル：水漏れや設備故障などの緊急事態には、24時間365日の迅速な対応が求められます。個人では夜間休日の対応体制を整えることは現実的ではなく、対応の遅れが被害拡大や入居者の不満につながります。

【入居者募集の具体的な業務内容】

• 募集戦略の策定：物件の特徴や立地条件を分析し、ターゲット層に応じた効果的な募集方針を立案します。ファミリー向けかシングル向けかなど、物件特性に合わせた訴求ポイントを明確化し、成約確率を高めます。
• 広告作成と掲載：魅力的な募集図面の作成や物件写真の撮影、各種ポータルサイトへの掲載を行います。間取り図や設備情報の詳細記載、周辺環境の紹介など、入居希望者の関心を引く情報を提供します。
• 問い合わせ対応：電話やメールでの問い合わせに迅速に対応し、内見のアポイント調整や物件説明を行います。見込み客を逃さないよう、レスポンスの早さと丁寧な対応で成約につなげます。

【家賃管理の重要な取り組み】

• 集金代行サービス：入居者からの家賃振込の確認とオーナーへの送金業務を代行し、確実に家賃を回収します。振込遅延の早期発見や入金ミスの防止など、細かな管理を行います。
• 滞納督促の段階的対応：支払遅延が発生した場合、電話連絡から督促状送付、連帯保証人への連絡まで、段階的かつ法的に適切な督促を実施します。感情的にならず冷静な対応を行い、入居者との関係悪化を防ぎつつ回収を促進します。
• 法的措置への移行：長期滞納の場合は弁護士と連携し、内容証明郵便の送付や明け渡し請求訴訟などの法的手続きに移行します。専門知識に基づいた適切な手続きで、確実な問題解決を目指します。

【トラブル対応の具体的な取り組み】

• 緊急事態への即時対応：水漏れや設備故障、鍵の紛失など緊急性の高いトラブルには、24時間365日体制で対応します。提携業者ネットワークを活用し、深夜や休日でも迅速に現場対応を行います。
• 入居者間トラブルの調整：騒音苦情や共用部の使用マナーなど、入居者同士のトラブルには中立的な立場から調整を行います。双方の言い分を聞き取り、建設的な解決策を提案しながら、良好な住環境を守ります。
• 設備不良の対応：エアコンや給湯器などの設備不良が発生した際には、修理業者の手配から工事完了報告まで一括して対応します。

【退去時の処理の流れ】

• 退去立会いの実施：入居者立会いのもと、室内の損耗状況を詳細にチェックします。入居開始時と状況を比較して、原因と責任の所在を明確にします。
• 敷金精算：通常損耗と故意過失による損傷を区分し、適切な修繕費用を算定して、敷金を精算します。見積書や写真などの根拠資料を整備して入居者への説明責任を果たし、後日のトラブルを未然に防ぎます。
• 原状回復工事の管理：クリーニングやクロス張替えなど必要な工事を、適正な価格で発注します。工事品質の管理や工期短縮の工夫によって、次回募集までの空室期間を最小限に抑えます。

【資産価値を維持するための取り組み】

• 定期清掃の実施：共用部分の清掃や消毒、照明交換などを定期的に実施し、常に清潔で安全な住環境を維持します。外観の美観を保持して物件の魅力向上を図り、高い入居率を維持します。
• 設備点検の計画的実施：エレベーターや消防設備、給排水設備など法定点検が必要な設備について、専門業者による定期点検を確実に実施します。早期の異常発見により、重大な故障や事故の防止を図ります。
• 予防保全の推進：設備の使用状況や経年劣化の進行度を把握し、故障前の部品交換や整備を計画的に実施します。突発的な故障による入居者への影響や、高額な修理費用の発生を未然に防ぎます。

【経営支援の具体的な内容】

• 月次収支報告：家賃収入や管理費支出、修繕費用などの詳細な収支を月次で報告し、経営状況の見える化を図ります。グラフや表を用いたわかりやすい資料は、収益性の把握と改善点の発見に役立ちます。
• 年間収支の集計：確定申告に必要な年間収支データを整理し、必要書類の準備をサポートします。減価償却費や必要経費を適切に計上し、節税効果を最大化できるようにします。
• 投資判断の支援：修繕時期や設備更新の適否、賃料改定の可能性など、投資判断に関わる情報提供とアドバイスを行います。市場動向や競合物件との比較分析なども踏まえ、優れた戦略を策定できるよう支援します。

【自主管理で必要な専門知識】

• 1. 相場は家賃の5％が目安
• 2. 料金が安めのプランと高めのプランの違い

【管理手数料の相場感】

• 標準的な相場：月額家賃の5%が最も一般的な設定で、フルサービスの管理委託ではこの水準が基準となります。たとえば家賃10万円の物件であれば、月額5,000円の管理手数料が標準的です。
• 地域による違い：都市部では競争が激しく手数料率が低めになる傾向がある一方、地方では若干高めに設定される場合があります。ただし、サービス内容との兼ね合いで総合的に判断することが重要です。
• 物件規模の影響：管理戸数が多い場合はスケールメリットにより手数料率が下がる場合があります。逆に単身用の小さな物件や築年数の古い物件では、手間がかかる分やや高めに設定されることもあります。

【料金プラン別のサービス内容の例】

• 割安プラン（3〜4%）：家賃集金と基本的な入居者対応のみを含む簡素なプランです。プランに含まれない業務はオーナー自身で対応するか、追加料金を支払う必要があります。
• 標準プラン（5〜6%）：入居者募集から日常管理、緊急対応まで一般的な管理業務を網羅したプランです。多くのオーナーが選択する標準的な内容で、コストとサービスのバランスが取れています。
• プレミアムプラン（7〜8%）：定期巡回や小修繕の無償対応、各種保証など、手厚いサービスが含まれたプランです。オーナーの負担を最小化したい場合や、遠隔地にある物件の管理に適しています。

1. 空室を埋める力（リーシング力）
2. 家賃集金と滞納対応の実務能力
3. 入居者対応力とトラブル解決能力
4. オーナーへの報告・連絡体制
5. 管理実績と専門知識・ノウハウ
6. 管理手数料の明確さと妥当性
7. 管理委託契約書の内容

【客付け力の見るべきポイント】

• 入居率と成約実績：管理物件全体の入居率や年間成約件数など、客観的なデータで実力を測ります。業界平均を上回る実績を持つ会社であれば、確かな募集力があると判断できます。空室期間の平均日数なども重要な指標です。
• 募集手法の充実度：複数の賃貸ポータルサイトへの掲載、SNS広告の活用、自社ホームページでの情報発信など、多角的な募集戦略を展開しているかを確認します。写真の品質やキャッチコピーの工夫なども、成約率に大きく影響するため、チェックしましょう。
• 顧客データベースの活用：過去の仲介実績から蓄積された入居希望者リストを活用し、条件に合う見込み客への直接アプローチができる会社は強みを持ちます。一般公開前の先行案内により、早期成約が期待できます。

【集金・回収力の見るべきポイント】

• 督促体制の状況：支払遅延が発生してからの初動対応、段階的な督促の進め方、法的措置への移行など、対応手順の詳細を確認します。対応がマニュアル化されていて、組織全体で徹底されていることも確認しましょう。
• 回収実績と経験：過去の滞納案件における回収率や解決期間など、具体的な実績データを確認します。長期滞納への対応経験が豊富で、法的手続きにも精通している会社であれば安心して任せられます。
• 保証会社との連携：家賃保証会社との提携関係が充実しており、代位弁済手続きもスムーズに進められる体制があることを確認します。保証会社の審査基準や対応範囲についても、事前に理解しておきましょう。

【入居者対応の見るべきポイント】

• 対応体制の充実度：24時間365日の受付体制があり、緊急時にも即座に対応できるコールセンターやサポートデスクが整備されているかを確認します。入居者からの連絡に対する平均回答時間などのデータが公開されていれば、あわせて確認しましょう。
• トラブル解決の実績：騒音問題、設備故障、近隣トラブルなど、さまざまな問題への対処経験について、具体的にヒアリングするとよいでしょう。当事者間の調整能力があり、法的にも適切な処理ができる会社を選びます。
• 入居者満足度の把握：定期的なアンケート調査や満足度調査を実施し、入居者のニーズや不満を把握して改善に活かしている会社は信頼度が高いといえます。継続的なサービス向上への取り組み姿勢も、評価ポイントです。

【報告・連絡体制の見るべきポイント】

• 定期報告の充実度：月次（または四半期ごと）の収支報告、入居状況、物件の維持管理状況など、詳細でわかりやすい報告書を定期的に提供しているかを確認します。グラフや写真を用いた視覚的な資料が用意されていれば、容易に現状把握ができます。
• 緊急時の連絡体制：事故やトラブル発生時に、すみやかにオーナーへ第一報を入れる仕組みが確立されているかを確認します。連絡手段や対応時間、報告すべき事項の基準などが明確に定められていることが重要です。
• 相談のしやすさ：担当者との連絡が取りやすく、疑問や要望に対して親身に対応してくれる環境があることを確認します。専用の連絡窓口やメール・チャットなどにより、いつでも気軽に相談できる体制が理想的です。

【実績と専門性の見るべきポイント】

• 管理戸数と年数：累計管理戸数や管理年数により、会社の規模と継続性を判断します。長期間にわたって多数の物件を管理している実績があれば、ノウハウの蓄積と安定性が期待できます。
• 専門資格の保有：宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、マンション管理士などの専門資格を持つスタッフが何名在籍しているかを確認します。法的知識と実務経験を兼ね備えた専門家によるサービス提供が受けられるでしょう。
• 業界での評価：不動産業界団体への加盟状況や、業界紙での受賞歴、同業他社からの評価なども参考になります。第三者からの客観的な評価により、会社の信頼性を推察できます。

【管理手数料の見るべきポイント】

• 含まれる業務範囲：基本料金にどこまでの業務が含まれているかを詳細に確認します。入居者募集、広告掲載、設備点検、清掃などが含まれない場合、トータルコストが予想以上に高くなる可能性があります。
• 追加料金の発生条件：契約更新手数料、退去立会い費用、修繕工事の仲介手数料など、基本料金以外に都度発生する費用について事前に確認します。後からの予期しない請求を避けるため、料金やサービス内容を文書で確認しておきましょう。
• サービス品質とのバランス：極端に安い手数料の場合、人員不足で対応が遅れたり、専門知識が不足して不適切な処理が行われたりするリスクがあります。実績や口コミ、担当者の対応品質などを総合的に評価し、信頼できる会社かを見極めましょう。

【契約書の見るべきポイント】

• 業務範囲：管理委託する業務の詳細な内容と、それぞれの責任範囲が明確に記載されているかを確認します。グレーゾーンがあると認識の齟齬を招く原因となるため、具体的でわかりやすい表現になっていることが重要です。
• 費用と支払条件：管理手数料の計算方法、支払時期、追加費用の発生条件などが明確に規定されているかを確認します。料金改定の条件や、契約期間中の費用変更についても事前に合意しておきましょう。
• 契約期間と解約条件：契約期間の設定、自動更新の有無、解約時の手続きや費用について確認します。万一サービスに不満がある場合に、適切な条件で契約を終了できることを確認しておきましょう。