戸建て賃貸管理で失敗しない！管理会社選びや自主管理との比較を解説

【この記事を読むと得られるメリット】

• 戸建て賃貸管理の全体像と重要性がわかる
• 自主管理と管理会社委託の違いを理解し、最適な選択ができる
• 信頼できる管理会社を効率的に見つける方法がわかる

1. 賃貸管理は賃貸経営を支える業務全般を指す
2. 入居者管理：募集から退去まで担う
3. 建物管理：資産価値を維持し向上させる
4. 収支管理：安定した家賃収入を確保する

【賃貸管理の主要業務】

• 入居者管理：入居者の募集活動から入居審査、契約締結、更新手続きまでを一括して行います。入居者の満足度を高めることで長期入居を促し、安定した収入確保につなげます。
• 建物管理：定期点検や修繕計画の立案、緊急時の対応など物件の維持管理を担います。適切なメンテナンスにより資産価値の下落を防ぎ、入居者の安全を確保します。
• 収支管理：家賃の集金や滞納督促、経費の支払い管理を行います。収支状況を正確に把握し、オーナーへの定期報告を通じて透明性の高い運営を実現します。

【入居者管理の具体的内容】

• 募集・契約業務：物件の魅力を効果的にアピールし、適切な入居者を見つけます。入居審査では収入や人柄を慎重に判断し、トラブルの少ない入居者を選定します。
• 日常対応：入居中の各種問い合わせや苦情に迅速に対応します。24時間対応体制を整えて入居者の安心感を高め、満足度向上につなげます。
• 更新・退去手続き：契約更新時の条件調整や退去時の立会い、敷金精算を適切に行います。トラブルを未然に防ぎ、円滑に手続きを進めます。

【建物管理の重要項目】

• 予防保全：定期点検を行って不具合を早期に発見し、大規模修繕を防ぎます。屋根や外壁の状態チェック、給排水設備の点検などを通じて、突発的な故障を予防します。
• 設備更新：築年数に応じて、給湯器やエアコンなどの設備を計画的に更新します。新しい設備への交換により入居者の満足度が向上し、賃料アップも期待できます。
• 外観維持：庭木の手入れや外壁清掃を行い、物件の第一印象を良好に保ちます。きれいな外観は入居希望者の関心を引き、早期入居につながります。

【収支管理の主要業務】

• 家賃回収：毎月の家賃を確実に回収し、滞納発生時は迅速に督促を行います。家賃保証会社（連帯保証人の役割を代行して入居者の家賃支払いを保証する会社）を活用して滞納リスクを最小限に抑えることも、管理の一環です。
• 経費管理：修繕費や管理費、税金などの支出を適切に管理します。必要経費と不要な支出を見極め、収益性の向上を図ります。
• 収支報告：定期的に収支状況をレポートとしてまとめます。状況を可視化することで問題点やリスクの発見を早め、適切な判断につなげます。

【空室長期化による深刻な影響の例】

• 収入ゼロが続く：アパートと異なり、戸建ては全室空室となるため、収入が完全にゼロになります。出費（ローン返済や固定資産税など）だけが積み重なり、貯蓄を切り崩す状況に陥るかもしれません。
• 募集費用がかさむ：空室期間が長引くほど、広告費などの募集コストがかさみます。焦って賃料を下げても、一度下げた賃料をもとに戻すのは困難です。
• 物件の劣化が進む：人が住まない家は、換気や手入れの不足から急速に傷み、さらに入居者が決まりにくくなります。庭の雑草が生い茂り、室内にカビが発生するなど、物件の魅力が失われていきます。

【実際に起こり得るトラブル事例】

• 家賃滞納の常態化：督促が甘いと滞納が習慣化し、数カ月分以上の家賃が回収不能になります。強制退去の手続きには時間と費用がかかり、その間も収入は途絶えてしまいます。
• 騒音・迷惑行為：近隣住民への配慮がない入居者の行動を放置すると、近隣から問題物件として認識されてしまいます。深刻なケースでは、オーナーへの損害賠償請求に発展する可能性もあります。
• 無断改造・ペット飼育などの違反行為：契約違反行為を見過ごすと、退去時に多額の原状回復費用が発生します。入居者が支払いを拒否した場合、回収はきわめて困難になります。

【法的リスクの具体例】

• 違法な立ち退き要求：正当な事由なく退去を迫るなど、法的手続きを踏まない対応は大きなリスクとなります。
• 敷金返還トラブル：原状回復の範囲を誤解し、過大な費用を請求するトラブルも後を絶ちません。敷金返還請求訴訟を起こされることもあります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を無視した対応は、裁判で不利になります。
• 個人情報の漏えい：入居者や過去の入居申込者などの勤務先や収入などを含む個人情報を、適切に管理せず流出させると、プライバシー侵害で訴えられるリスクがあります。

【資産価値が低下する例】

• 外壁・屋根の劣化：雨漏りや外壁のひび割れが放置された場合、構造体まで腐食が進行することがあります。修繕費用が膨大になり、最悪の場合は建て替えが必要になります。
• 設備の陳腐化：給湯器などの設備が古いままでは、入居者から敬遠されます。時代遅れの設備は、賃料下落の大きな要因となります。
• 近隣からの苦情：雑草の繁茂や害虫の発生で、近隣住民から苦情が寄せられるケースもあります。地域での評判が悪化し、物件のイメージダウンにつながります。

【募集・契約代行の内容】

• 広告戦略の立案：不動産ポータルサイトや店頭広告など、多様な媒体を活用した効果的な広告を展開します。物件の魅力を最大限にアピールし、入居希望者の関心を引きつけます。
• 内見対応：内見のための準備や、入居希望者の内見の申し込み対応を行ないます。必要であれば立ち会いを行い、プロの視点から物件の特徴や周辺環境のメリットを伝えて、入居決定率を高めます。
• 入居審査：入居申し込みがあったら、収入状況や人柄を総合的に判断し、適切な入居者を選定します。将来のトラブルリスクを最小限に抑えるよう、審査基準に照らして精査します。
• 契約手続き：重要事項説明から契約書作成、鍵の引渡しまで一連の手続きを代行します。法的要件を満たした適切な契約を行い、後々のトラブルを防ぎます。

【家賃管理の具体的な内容】

• 集金業務：毎月の家賃を確実に回収し、オーナーへ送金します。入居者からの回収が遅延しても、オーナーへの送金は確保するサービスが付帯する管理会社もあります。
• 滞納督促：家賃滞納が発生した場合、入居者に対して段階的に督促を実施します。メールや電話による連絡から文書督促、必要に応じて法的手続きまで、適切な段階を踏んで対処します。
• 保証会社との連携：家賃保証会社と連携し、滞納リスクを軽減します。万一、未回収となったときも、保証会社からの代位弁済によりオーナーの収入は確保できます。

【入居者対応の例】

• 日常的な問い合わせ：設備の使用方法や契約内容など、日常的な疑問に対応します。丁寧な説明を行って入居者の不安を解消し、満足度の向上を図ります。
• 設備故障の対応：給湯器やエアコンなど設備が故障した際には、迅速に修理業者を手配します。緊急度に応じて24時間対応も実施し、入居者の生活への影響を最小限に抑えます。
• 近隣トラブルの仲裁：騒音問題や駐車場トラブルなど、近隣との問題が生じた場合には、客観的な立場で仲裁します。感情的になりがちな問題も、プロの視点で冷静に解決します。

【退去時対応の内容】

• 退去立会い：室内の損耗状況を客観的に確認し、原状回復の範囲を決定します。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、適正な負担区分を判断します。
• 敷金精算：原状回復費用を適正に算定し、敷金との精算を行います。透明性の高い精算により、退去時のトラブルを防ぎます。
• 工事手配：クリーニングから修繕工事まで、必要な作業を効率的に手配します。複数業者との連携により、短期間での原状回復を実現します。

【メンテナンス業務の内容】

• 定期点検：建物の状態を定期的にチェックし、不具合の早期発見に努めます。屋根や外壁、設備機器の状況を専門的な視点で診断します。
• 修繕計画の立案：物件の状況と予算を考慮した長期修繕計画を策定します。緊急性と費用対効果を総合的に判断し、最適なタイミングでの修繕を提案します。
• 業者との調整：信頼できる業者との協力関係により、適正価格での修繕を実現します。複数社からの見積もり取得により、コストパフォーマンスの高い工事を実施します。

【◎自主管理のメリット】

• 管理委託料がかからない：一般的に家賃の5％前後かかる管理委託料が不要となります。仮に管理委託料5%の場合、月額家賃10万円の物件なら年間6万円の経費節約が可能です。
• 費用管理を直接行える：修繕業者の選定や価格交渉を直接行うため、中間マージンを削減できます。複数業者からの見積もりを取得し、オーナー自身が最適と考える業者を選定できます。
• その場で素早く判断ができる：オーナー自身の判断で迅速な意思決定ができます。管理会社への相談プロセスが不要なため、緊急時の対応もスピーディーです。

【△自主管理のデメリット】

• 時間的な負担が大きい：入居者対応や業者との打ち合わせなど、多くの時間を費やさなければなりません。本業への影響や家族との時間確保が困難になる可能性があります。
• 専門知識の不足によるリスクがある：法的知識や不動産知識の不足により、適切な判断ができない場合があります。不適切な対応をしてしまうと、大きな損失を招きかねません。
• 精神的な負担がある：入居者との直接交渉や滞納督促など、ストレスの多い業務を自ら行う必要があります。感情的なトラブルに巻き込まれる可能性も高く、精神的な負担は大きなものです。

【◎委託管理のメリット】

• 時間を奪われない：煩雑な管理業務から解放され、本業やプライベートに集中できます。管理業務にかかる時間を、ほかの事業・投資や家族との時間、趣味や旅行など、有意義に活用できます。
• プロの専門知識に頼れる：法的知識や市場知識を持つプロのアドバイスを受けて、適切な判断が可能です。トラブル発生時も経験豊富な担当者に対応してもらえば、リスクヘッジにつながります。
• 感情面でのストレスや対立を減らせる：入居者との間での感情的な対立を避け、客観的な判断による安定経営を実現できます。入居者との適切な距離感を保てるからこそ、良好な関係を維持できます。

【△委託管理のデメリット】

• 管理委託料の負担がある：管理委託料を支払う必要があります。 管理委託料は家賃の5%前後が目安で、サポートが手厚いプランほど高額になります。
• コントロール性が低下する：質の低い管理会社に委託した場合、細かな要望への対応が遅れたり、オーナーの意向が十分に反映されない場合があります。管理会社の方針に従わざるを得ない場面も発生するかもしれません。
• 業者選定の制約が生じるケースがある：修繕や清掃業者が管理会社の提携先に限定される場合があります。価格やサービス内容に不満があっても、変更が困難なケースもあります。

マンション貸す.comの特徴

• 厳選された選択肢：やみくもに大量の提案を受け取ってもうまく精査できません。マンション貸す.comでは、物件の特性や希望条件に応じて、最適な会社をマッチングし、厳選した最大6社から提案が届きます。
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【提案比較のポイント】

• 賃料査定の根拠：提示された賃料の算定根拠を確認します。市場相場や類似物件との比較データがあるか、現実的な金額設定かを判断します。
• 管理サービスの範囲：基本的な管理業務に加え、付加価値サービスの有無を確認します。24時間対応や定期報告の頻度など、サービス品質の違いを把握します。
• 費用の透明性：管理委託料以外にかかる費用を詳しく確認します。広告料や更新手数料なども含めたトータルコストで比較しましょう。

【面談での確認事項】

• 実績の詳細をヒアリングする：これまでの管理実績や成功事例を詳しく聞きます。類似物件での経験や課題解決の方法について、具体的に質問してみましょう。
• 対応体制を確認する：緊急時の対応体制や担当者の変更時の引き継ぎ体制を確認します。安定したサービス提供が継続される仕組みがどうなっているか、理解しておきましょう。
• 将来への対応を質問する：築年数の経過に伴う課題や、市場変動への対応策について、質問してみます。長期的な視点でのサポート体制や、どのような見通しを持っているかを確認します。

【戸建て管理実績の確認ポイント】

• 管理戸数の実績：戸建て物件の管理戸数と管理年数を確認します。豊富な実績はさまざまなケースへの対応経験を意味し、安心して任せられる根拠となります。
• 戸建て特有の対応力：庭の管理や駐車場の整備など、戸建て特有の管理業務への対応力を確認します。マンション中心の会社では、十分な対応が期待できない場合があります。
• 築古物件の経験：築年数の古い戸建ての管理経験があるかを確認します。設備の老朽化や修繕計画について、適切なアドバイスを受けられるかが重要な判断基準となります。

【客付け力の判断基準】

• 地域での知名度：地元での営業年数や知名度の高さを確認します。長年の実績により地域の顧客層との信頼関係が構築されている会社は、入居者紹介力も高い傾向があります。
• 広告戦略の充実度：不動産ポータルサイトへの掲載や店頭展示、地域情報誌への掲載など、多様な広告手法を活用しているかを確認します。幅広い媒体での露出があるほど、入居希望者へのリーチ力を高められます。
• 仲介ネットワーク：ほかの不動産会社との連携体制があるかを確認します。自社だけでなく地域の仲介会社とも協力して募集活動を行う管理会社なら、早期に入居者が見つかりやすくなります。

【担当者評価のポイント】

• 専門知識の豊富さ：賃貸管理に関する法的知識や市場知識を十分に持っているかを確認します。的確な回答や有益なアドバイスができる担当者なら、安心して任せられます。
• コミュニケーション能力：質問への回答が迅速でわかりやすいかを確認します。レスポンスの早さや説明の丁寧さは、入居者対応の品質も推測させる重要な指標です。
• 提案力の高さ：物件の特徴を理解したうえで、具体的な改善提案をしてくれるかを確認します。受け身ではなく積極的に価値向上のアドバイスをくれる担当者が理想的です。

【評判確認の方法】

• 既存オーナーからのヒアリング：友人・知人などで賃貸経営をしている人がいれば、評判を聞いてみましょう。体験談から貴重な情報を得られることがあります。
• インターネットでの情報収集：口コミサイトやSNSでの評判を確認します。ただし、情報の信憑性や時期には注意が必要です。
• 業界内での評価：地域の不動産業界での評判や表彰歴なども参考になります。第三者からの客観的な評価は信頼性の高い判断材料となります。