マンションの賃貸管理って何するの？2つの業務とおすすめの管理方法

「初めてマンションを貸し出したいと考えているけれど、賃貸管理って何をするの？大変そう....」

「マンションを貸し出すときの賃貸管理は、具体的に何するの？仕事が忙しくて自分ではできなさそうだし、悩む....」

資産運用や転勤に伴う一時的な不在などで「マンションを貸し出したい」と考えるときに、ネックとなるのが賃貸管理です。

「どのような管理が必要なのか」「誰が管理するのか」など、漠然とした不安を抱いているオーナー様は多いのではないでしょうか。

マンションを貸し出すときの賃貸管理業務には、主に「入居者対応」と「建物管理」の2つの業務があります。

この2つの業務を実施して、入居者の住み心地やマンションの資産価値を維持しなければなりません。

このように、マンションの管理業務は多岐に渡りますが、実は「誰が管理業務をするのか」が非常に重要です。

なぜなら管理の仕方や質次第で、マンションの収益性や管理の質が大きく変わるからです。

実際に、一般的に適切な賃貸管理会社に委託できれば、年間の家賃収益が20％向上するとも言われています。

だからこそ、賃貸管理は「何をするのか」「誰が管理するのか」の2つをしっかり見極める必要があるのです。

そこで本記事では、マンションの賃貸管理の業務内容や賃貸管理の方法、あなたに合う賃貸管理会社の比較検討ポイントをまとめて解説します。

この記事を最後まで読めば、マンションの賃貸管理の業務内容、委託先が分かり、後悔しない選択ができるようになるでしょう。

初めての賃貸マンション経営では、どのような管理をするのかが資産価値、収益性を左右します。「マンションを貸し出して良かった」と思うためにも、ぜひ、参考にしてみてください。

マンションの賃貸管理業務には入居者対応と建物管理の2つがある

冒頭でも触れたように、マンションの賃貸管理業務には「入居者対応」と「建物管理」の2つがあります。

賃貸マンション経営をするには、計画的にこの2つの業務をしなければなりません。

※リンクをクリックすると該当の業務に移動します

※管理方法により業務範囲は異なります

ここでは、入居者対応と建物管理の業務内容を簡単にご紹介します。賃貸管理のイメージを持つためにも、参考にしてみてください。

入居者対応

入居者対応は、賃貸物件の入居者募集から退去までの入居者に関する業務です。下記のように、主に各種手続きと空室対策、入居者が快適に暮らせるサポートを行います。

※管理方法により業務範囲は異なります

賃貸管理で、とくに難しいのが「空室対策」「家賃の回収」「トラブル対応」です。

空室対策では、賃貸物件の空室期間が短くなるように、宣伝活動や入居者募集をします。賃貸物件に興味がある層を理解して、的確な宣伝活動をする知識が求められるでしょう。

家賃の回収は、家賃滞納が起きたときに督促業務をしなければなりません。入居者と話し合いをする、法律に沿った手続きをするなど、マンション管理の知識が必要です。

また、トラブル対応は、入居者に長く快適に暮らしてもらうために欠かせない業務です。

例えば、近隣住民の騒音に困っている場合は、近隣住民と話をして問題解決を目指す必要があります。

建物管理

建物管理は、賃貸物件の安全性、住みやすさの維持管理をする業務です。下記のように、主に賃貸物件の安全性や快適性を維持する業務を行います。

※管理方法より業務範囲は異なります
※法定点検はマンション管理会社が実施するケースがあります

建物管理は、日常的な管理だけではなく、計画的な点検、清掃が不可欠です。

「お風呂が使えない」「雨漏りがする」などの修理手配はもちろん、老朽化や安全性を考慮して少しずつ清掃や修繕を進める必要があるでしょう。

例えば、入居者が清掃できない排水管や換気扇は、2年に1度業者に頼んで清掃をするなど決めて、設備を維持していくことも建物管理業務に含まれます。

この際に費用を算出する、事前に入居者に連絡するなどの対応も必要になります。

マンションの賃貸管理方法は3種類

賃貸マンションの管理業務が把握できたところで「誰が賃貸管理業務をするのか」気になるところでしょう。

賃貸管理の方法には、主に下記の3種類があります。賃貸管理方法により、メリットやデメリットが異なります。

比較項目	賃貸管理会社に委託	自己管理	サブリースの活用
概要	賃貸管理会社に管理業務をしてもらう	オーナーが賃貸管理業務をする	サブリース契約を結びサブリース事業者に任せる
費用	家賃の5～10％程度	不要	家賃の10～20％程度
オーナーの負担	なし（一部委託を除く）	負担がある	なし
空室リスク	対策をしてくれる	オーナー次第	なし
収益性	支援やサポートあり	オーナー次第	一般的に賃貸管理会社より低い

ここでは、賃貸管理方法ごとのメリットやデメリット、向いているケースをまとめてご紹介します。

あなたの場合は、どのような方法で賃貸管理できそうか、チェックしてみてください。

賃貸管理会社に委託する

1つ目は、賃貸管理会社に委託する方法です。賃貸管理会社とは、先ほど紹介した賃貸管理業務をオーナーに代わり実施する会社のことです。

オーナーは、自分に合う賃貸管理会社に「マンションの管理をお願いします」と依頼することで、管理業務を委託できます。

賃貸管理会社に委託する最大のメリットは、賃貸管理のスペシャリストに安心して任せられる点です。

例えば、入居者から「騒音に悩んでいる」とクレームがあったときに、対応に慣れていないオーナーは、右往左往してしまうでしょう。

賃貸管理会社は入居者対応に慣れているため、入居者からクレームや問い合わせがあっても、今までの履歴や適切な対応方法を確認しながら解決を図れます。

オーナーの不安を払拭できるのはもちろん、入居者も安心して暮らせるため、退去の防止にもつながるでしょう。

デメリットとしては、手数料がかかる点です。賃貸管理会社の委託料は、家賃の5～10％が相場だと言われています。家賃が10万円の場合は、5,000円～10,000円の手数料がかかります。

賃貸管理会社に委託すると決めた場合は、手数料を考慮して家賃を設定する必要があるでしょう。

また、賃貸管理会社により、サービスの質や収益性が大きく左右されます。賃貸管理会社により、年間100万円以上も収益に差が生まれることもあるのです。

詳しくは「5.マンションの賃貸管理会社を比較検討するポイント」で触れていますが、本当にあなたに合う賃貸管理会社に出会うことも重要です。

自己管理をする

2つ目は、自己管理をする方法です。オーナーが自らマンションの管理業務を行い、賃貸管理をしていきます。

自己管理のメリットは、オーナーの目で常に大切な資産の状況を把握できる点です。

賃貸管理会社に委託すると賃貸管理業務が手から離れるものの、オーナーによっては「常に現状を把握できずに不安」「マンションを大切に使用しているか気になる」などの不安があるでしょう。

自己管理であればオーナー自身が家賃や入居者、設備の状況を管理できるため、安心感を得られます。

また、賃貸管理会社やサブリースのように手数料が発生しないので、管理費用を抑えられる点もポイントでしょう。

一方で、賃貸物件の管理には専門的な知識、業者との連携が必要です。

例えば「急にトイレが故障した」「鍵を紛失した」というときに、すぐに対応してくれる業者と連携していなければ行き届いた管理ができません。

対応が遅いと入居者の不満が募り、空室ができるきっかけになるでしょう。

また、「1.マンションの賃貸管理業務には入居者対応と建物管理の2つがある」で触れたように、管理業務は多岐に渡ります。

仕事や家事と並行して、入居者が快適に生活できる環境を維持するのは、労力がかかるでしょう。

少ない賃貸物件を楽しみながら管理できる余力がないとオーナーの負担が大きくなり、継続した管理が難しくなることが考えられます。

サブリースを活用する

3つ目は、サブリースを活用する方法です。サブリースは訳すと「転貸」という意味があります。

サブリースはサブリース事業者とオーナーが賃貸借契約を締結し、サブリース事業者が賃貸人として入居者に転貸する仕組みです。

サブリースでは、サブリース事業者やサブリース事業者の委託先が賃貸管理を行います。サブリースの契約をすれば、オーナーが賃貸管理業務しなくていい点がメリットです。

また、サブリース事業者が賃貸物件を一定期間借上げるため、空室による収益の減少はありません。空室リスクがない点もメリットです。

数十件単位で賃貸物件を保有していて、空室が収益に大きな影響を及ぼす場合は、恩恵が大きいでしょう。

一方で、サブリースは、契約内容が複雑で理解しきれないケースや、悪質な事業者にトラブルに巻き込まれるケースがあります。

参考：金融庁「アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください！ 」

サブリースに関する知識があり、信頼できる事業者を見極める目を持ち合わせていないと思わぬトラブルに発展する可能性があるでしょう。

マンションの賃貸管理は賃貸管理会社への委託がおすすめ

ここまで、マンションの賃貸管理の具体的な方法を解説してきました。

3つの方法を比較して迷っている方もいるかと思いますが、マンションの賃貸管理は賃貸管理会社への委託が1番おすすめです。

なぜなら、オーナーの負担を減らしつつ収益につながる管理がしやすいからです。

ここでは、マンションの賃貸管理は賃貸管理会社への委託がおすすめの理由をご紹介します。

賃貸管理の方法を決める後押しになる理由ばかりなので、チェックしてみましょう。

おすすめの理由1：多くのオーナーが賃貸管理会社を活用している

実は、賃貸管理会社の活用は、マンションの賃貸管理方法の中で最も一般的な方法です。

国土交通省が実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」を見ても、約70％のオーナーが何らかの賃貸管理業務を委託していることが分かります。

※サブリースを除く
調査期間：2019年7月31日～8月2日
調査方法：Webアンケートによる調査
調査人数：414名
参考：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」

実際に、賃貸管理会社を利用しているオーナーからは、客つけ力があり空室が減った、トラブルや修理にも迅速に対応してもらえたなど満足している声があります。

このように、実際に賃貸物件を管理しているオーナーから選ばれている方法なので、安心して選択できるでしょう。

おすすめの理由2：オーナーの負担が軽減でき中長期的な管理がしやすい

賃貸管理会社を利用すると、オーナーの管理負担が軽減でき中長期的な管理がしやすくなります。

「1.マンションの賃貸管理業務には入居者対応と建物管理の2つがある」で触れたように、賃貸管理には様々な業務があります。

一般的に賃貸マンションの管理業務は中長期的に行うものなので、何年もオーナーが一人で賃貸管理をしていくのはただならぬ負担となるでしょう。

とくに、下記のような場面では、自己管理の負担が多いと感じているオーナーの声があります。

例えば、働きながらマンションの自己管理をする場合は、平日の昼間に撤去の立会いや問い合わせ対応が難しいです。

迅速な対応ができずに、入居者にも迷惑をかける可能性があるでしょう。

賃貸管理会社に委託すればオーナーの管理負担を軽減し、一定の品質を保ちながら維持管理ができます。

※あくまでもイメージです

マンションの自己管理の負担感は業務内容やマンションと自宅との距離など左右されますが、一例として自己管理に1ヶ月10時間かかる場合、年間で120時間も費やさなければなりません。

賃貸管理会社に委託すれば簡易的なコミュニケーションのみで管理ができるため、オーナーの負担が大幅に削減できます。

中長期的に安定した賃貸管理をするためにも、賃貸管理会社と二人三脚で進めるオーナーが増えているのです。

おすすめの理由3：適切な賃貸管理会社を選べば収益性が上がる

賃貸管理会社への委託は、収益性の向上にも貢献します。

適切な賃貸管理会社を選べば、下記のように収益を上げる提案、行動をしてもらえるからです。

実際にあなたの賃貸物件に合う賃貸管理会社を選択できれば、年間100万円以上も家賃収益が上がる可能性があります。

また、賃貸管理会社はどのタイミングで何をすればいいのか熟知しているため、空室リスクの軽減や入居者の満足向上にもつながります。

その結果、安定した家賃収入を得られるようになり、収益性の高い運用ができるようになるのです。

賃貸マンション経営をするなら、収益性を高めたいと感じているのがオーナーの本音でしょう。

賃貸管理会社に委託すると賃貸物件の価値に合う家賃設定や空室対策ができるようになり、収益につながる賃貸マンション運用がしやすくなります。

マンションの賃貸管理会社を比較検討する6つのポイント

あなたに合うマンションの賃貸管理会社を見つけるには、比較検討することが重要です。

なぜなら、賃貸管理会社により、スキルや業務内容、コミュニケーション力などに差があるからです。

何となく賃貸管理会社を選ぶと「入居者からの評判が悪く退去につながる」「トラブル時に連携できない」などの後悔につながる可能性があります。

だからこそ、賃貸管理会社を選ぶときには、下記の6つのポイントを比較しましょう。

ここでは、マンションの賃貸管理会社を選ぶときの比較ポイントを1つずつ解説していくので、どのような基準で比較すればいいのか参考にしてみてください。

空室を早く埋める力がある

1つ目は、空室を早く埋める力があることです。家賃収入を最大化するには、1日でも早く入居者を決める必要があるからです。

具体的には、下記のような提案、行動ができる賃貸管理会社を選びましょう。

とくに、空室を早く埋めるには、市場を理解して戦略的な施策ができるノウハウを持ち合わせていることが重要です。

ターゲット層に応じて複数の媒体を活用する、SNSなどで賃貸物件の魅力をアピールするなど、賃貸物件のマーケティングに長けているか確認しましょう。

検討している賃貸管理会社がある場合は「過去の空室対策の提案事例を見せてください」「過去の施策の反響数を教えてください」などと聞いて、空室を埋める施策ができているかチェックしてみてください。

空室を出さないサポートができる

2つ目は、空室を出さないサポートができることです。一人の入居者に長く住んでもらえれば空室期間が発生せず、賃貸マンション経営が安定するからです。

そのためには、入居者が「この物件に長く住みたい」「この物件なら安心して暮らせる」と感じるように、日々の管理を徹底している賃貸管理会社を選ぶようにしましょう。

具体的には、下記のような点を確認するといいでしょう。

とくに、入居者の声に寄り添っているかどうかは、重要なポイントです。

例えば、入居者が問い合わせをしたときに不安や不満があると、退去の一因になる可能性があります。

管理会社のWebサイトなどを見て「対応が早かった」「丁寧に対応してもらえた」など、ポジティブな声が多いか確認しておきましょう。

入居者の声が見つからない場合は、検討している賃貸管理会社に「入居者の退去を防ぐために何をしていますか？」と質問して、具体的に回答できるかチェックしてみてください。

円滑なコミュニケーションが取れる

3つ目は、賃貸管理会社と円滑なコミュニケーションが取れることです。

賃貸管理会社とコミュニケーションが取れないと管理状況がブラックボックス化し、安心して任せることができないためです。

どれだけいい業務提案をしていても「連絡はないけど本当に入居者募集をしているのか？」「入居者のトラブルは解決できたのか？」など実際の業務での不安要素が多いと、二人三脚で賃貸管理を進めていくことにストレスを感じます。

日常の報告が丁寧で、オーナーを不安にさせない気配り、コミュニケーションができるかは非常に重要です。具体的には、下記のような点を確認するといいでしょう。

中でも、メールや電話でのレスポンスが早く、すぐに対応する姿勢があるかは重要なポイントです。

オーナーが連絡をしてもつながらない状況では、トラブル時に大きなストレスになる可能性があります。

検討している賃貸管理会社の担当者の対応状態や、口コミなどを参考にして、コミュニケーションを大切にしているかどうかチェックしましょう。

任せたい賃貸管理業務が揃っている

4つ目は、任せたい賃貸管理業務が揃っていることです。賃貸管理会社により、委託できる業務内容が異なるためです。

例えば、空室対策や入居者募集に未対応の賃貸管理会社を選んだ場合には、この業務のみ他社に委託する、もしくは自分で実施しなければなりません。

管理費用や労力の負担を避けるためにも、下記のような点を確認しておきましょう。

賃貸管理会社によっては独自のプラン名、業務内容名を記載し、具体的に何ができるのかイメージしにくい場合があります。

その場合は「このプランにはどのような業務が含まれますか？」「このプランで〇〇対応はできますか？」など、具体的な業務内容をすり合わせるようにしましょう。

また、賃貸管理会社によっては、オプションサービスを用意している場合があります。

委託したい業務内容にオプションサービスが多いと手数料がかさむため、どの業務がオプションサービスなのか把握して検討することが大切です。

信頼できる実績と評価がある

5つ目は、信頼できる実績と評価があることです。賃貸管理会社の培ってきた実績や周囲の声を基に判断することで、一定以上の業務ができそうか判断する材料になるからです。

人はよかった体験や信頼しているサービスを、周囲に共有したくなるものです。良い評価が多ければ、それだけ賃貸管理会社の利用者から一定の評価を受けていると言えるでしょう。

賃貸管理会社の実績や評価は、下記のような点を確認してみてください。

とくに、ホームページや資料内に賃貸管理会社を利用したオーナーの声がある場合は、なぜこの会社を選んだのか、どのような点が良かったのか見てみると、比較検討のポイントになるでしょう。

口コミや事例が見つからない場合は、検討している賃貸管理会社の担当者に「利用者の声が分かるものはないですか？」と聞いてみて、用意してもらえるか確認しましょう。

妥当な手数料を設定している

6つ目は、妥当な手数料を設定していることです。賃貸管理手数料が相場より高額だと、本来受け取れるはずの収益が減少してしまうためです。

国土交通省が実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、賃貸管理会社の費用は家賃の5～10％未満が70％を占めています。

※サブリースを除く
参考：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」

そのため、賃貸管理会社の手数料は、家賃収入の5～10％を基準に、確認してみるといいでしょう。

例えば、家賃収入が月額10万円の場合は、賃貸管理会社の手数料が5,000円～10,000円に収まることが1つの目安になります。

ただし、手数料だけを見て判断をするのは危険です。

「経費を抑えたいから手数料が安い賃貸管理会社を選びたい」「大手なら多少高くても安心して任せられる」など手数料だけを軸に比較すると、後悔につながります。

なぜなら、手数料が高ければ、管理業務の質が高いとは限らないからです。

適切な相場の範囲内で希望する業務ができるのか、業務内容の質も踏まえた総合的な判断が重要です。

そのため、これまで紹介した1～5までの業務の質の高さと、希望の収益を得られる手数料に収まっているのかの2軸で賃貸管理会社を選びましょう。

例えば、毎月収益を1物件あたり7万円確保したい場合は、7万円確保できる手数料だけで選ばずに委託できる業務内容と質も確認したうえで総合的に判断すると失敗しにくくなります。

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ここまで解説してきたように、賃貸管理会社はしっかりと比較検討して、あなたに本当に合う賃貸管理会社に出会うことが重要です。

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まとめ

この記事では、マンションの賃貸管理業務の内容や管理方法を解説しました。

最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇マンションの賃貸管理業務には「入居者対応」と「建物管理」がある

〇マンションの賃貸管理方法は下記の3つ

〇マンションの賃貸管理は賃貸管理会社への委託がおすすめの理由は下記のとおり

• 多くのオーナーが賃貸管理会社を活用している
• オーナーの負担が軽減でき中長期的な管理がしやすい
• 適切な賃貸管理会社を選べば収益性が上がる

〇マンションの賃貸管理会社を比較検討するポイントは下記のとおり

• 空室を早く埋める力がある
• 空室を出さないサポートができる
• 円滑なコミュニケーションが取れる
• 任せたい賃貸管理業務が揃っている
• 信頼できる実績と評価がある
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賃貸マンション経営では、管理方法により収益や入居者の定着率に差が生まれます。

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Author information

河上 隼人

1980年生まれ 広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。