【完全版】アパートの賃貸管理とは？自主管理と委託の違いを徹底解説

「アパートの賃貸管理って、何が含まれるんだろう」
「アパートの賃貸管理は、自分でやるべきなのか管理会社に任せるべきか迷う」
「アパートの賃貸管理を委託すべきかどうか、検討しても決め切れない」

アパートの賃貸経営が初めての方の中には、賃貸管理の内容や、誰が管理すべきなのかなど、アパートの賃貸管理の全容について確認しておきたいと考える方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、アパートの賃貸管理には、入居者対応から建物の管理まで幅広い内容が含まれます。

さらに、それらの業務を誰が担うか（自主管理・全部委託・一部委託）を比較して、どの方法が自分に向いているかをケース別に判断できるようにします。

アパートの賃貸管理を外部に委託するのにはもちろん費用がかかりますが、初心者オーナーが全部自主管理するのはかなり難しく現実的ではありません。

読み終えるころには、「アパートの賃貸管理をどの程度自分でやるべきか」が明確になり、状況に応じた実践的な進め方までイメージできるはずです。安心して、最初の一歩を一緒に踏み出していきましょう。

アパートの賃貸管理に含まれる業務内容

アパート経営においては、かならず「賃貸管理」にまつわる業務が発生します。これは、自分で管理する場合（自主管理）でも、管理会社に任せる場合（委託管理）でも共通です。

なお「賃貸管理」というと、入居中の対応や建物の維持管理を中心に指すのが一般的ですが、本章ではもう少し広い意味で、入居者募集や契約、退去時の手続きなども「アパートを賃貸経営するために必要な業務」として含めて説明していきます。

賃貸管理の業務内容は、大きく分けると、「人」に関するものと「建物」に関するものの2つに分類できます。

【アパートの賃貸管理に含まれる内容】

どちらも、アパートの賃貸経営を安定して黒字にするために重要な管理業務なので、どのような業務があるかしっかり確認していきましょう。

入居者に関する管理（募集・契約・家賃回収・トラブル対応など）

まずは1つ目の「入居者に関する管理」について説明していきます。入居者に関する管理が行き届いていれば空室リスクを減らすことができ、逆に対応が不十分だとトラブルや早期退去につながりやすくなります。

日常のトラブル対応や家賃管理などがメインとなりますが、募集や契約、退去時の精算など他にもさまざまな業務が発生します。

大きく分けて「入居前」「入居中」「退去時」という3つのタイミングで、以下のような管理が必要となります。

入居者管理の中でも、家賃管理と日常トラブル対応が中心です。「隣室がうるさい」「ゴミ置き場が汚い」など、日常生活に関する相談や苦情の問い合わせはどうしても避けられません。

アパートの規模が大きくなるほど入居者数も増えるため、対応件数も自然と多くなり管理の負担が大きくなります。

入居者への対応を一つひとつ丁寧に行うことが、長期的な入居や入居者満足度につながり、安定した賃貸経営を実現します。

建物に関する管理（清掃・修繕・設備点検・大規模修繕など）

次に2つ目の「建物に関する管理」について説明します。建物管理はアパートの資産価値を守り、入居者が安心して暮らせる環境を維持するために欠かせない管理業務となります。

共用部の日常的な清掃・管理がメインの管理業務となりますが、外壁や基礎などの点検や大規模修繕の準備などほかにも幅広い業務が発生します。

マンションの一室を貸す場合は専有部分の管理だけで済みますが、アパート一棟を所有すると共用部に加えて建物全体（外壁・屋根・基礎・配管など）を管理する必要があります。その分、清掃や修理の手間・費用が大きくなりやすいのが特徴です。

しかしながら、建物を良い状態に保つことは空室対策や入居者満足度にも直結するため、入念に管理することが求められます。

誰がアパートの賃貸管理をするのか？3つの選択肢

前の章では、アパート経営で必要となる賃貸管理の業務内容を確認しました。かなりいろいろな業務があることが分かったところで、ここからはそれらの業務を実際に「誰が行うのか」を考えていきましょう。

アパートの賃貸管理の方法は、大きく分けて「自主管理（オーナーが全部行う）」「全部委託（全部を外部に委託）」「一部委託（一部を外部に委託）」の3つです。

なお国土交通省のアンケート調査結果によると、賃貸物件の全てを自分で行っている「自主管理」のオーナーは2割弱にとどまる一方で、全部または一部を外部に委託しているオーナーは8割を超えています。

出典：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」（PDF）

ここからは、自主管理・全部委託・一部委託の3つの管理方法について、それぞれのメリットやデメリットを解説していきます。

賃貸管理を自分で行う（自主管理）

アパートの賃貸管理をオーナー自身が行う方法を「自主管理」といいます。

入居者対応から共用部の清掃・修繕対応、家賃督促までを自分で行う方法で、管理手数料がかからないメリットがある一方、世帯数が多いアパートでは業務負担も比例して大きくなる大変さがあります。

自主管理はコスト面の利点がある一方、アパートのように世帯数が多い物件では業務が膨大になりがちです。

アパートの規模が小さい場合や近くに住んでいる場合であれば対応可能かもしれませんが、規模が大きくなるほど自主管理では負担が大きくなるので注意が必要です。

管理会社にすべての賃貸管理を委託する（全部委託）

自主管理ではなく、アパートの賃貸管理を管理会社に任せる方法を「委託管理」といいます。「全部委託」の場合、入居者募集や契約手続き、家賃回収、トラブル対応、退去精算、建物管理まで、幅広い業務を管理会社が担います。

オーナーの負担を大幅に軽減できる一方、管理会社に委託管理手数料（通常5％程度）を支払う必要があり、さらに会社によってサービス内容・範囲・質に差がある点に注意が必要です。

アパートの賃貸管理はマンションの一室や戸建てと違い、廊下や階段、駐輪場、ゴミ置き場など共用部が多く存在します。日常的な清掃や美観維持について、プラン・オプションによっては管理会社に任せられるのは大きなメリットです。

※日常清掃や見回りなどは、オプション扱いの管理会社も多くあります。

また、複数世帯が近接して暮らすため騒音やゴミ出しルール違反といったトラブルも起きやすく、管理会社が24時間体制で対応してくれるとオーナーの精神的負担がぐっと減ります。さらに一棟アパートでは外壁塗装や屋上防水など大規模修繕が避けられませんが、管理会社に委託すれば長期修繕計画を立ててもらえるケースもあり、資産価値を維持しやすくなります。

委託管理は、アパートの入居世帯が多いほどオーナーの手間を減らす効果が大きく、安心して賃貸経営を続けるための現実的な方法といえるでしょう。ただし、どの管理会社を選ぶかで収益や安定性が大きく変わるため、複数社を比較・検討したうえで、慎重に検討する必要があります。

賃貸管理の一部だけを外部に委託する（部分委託）

自主管理と全部委託の中間をとって、一部の業務だけを外部に委託しているオーナーもいます。費用を抑えつつ、負担の大きい部分を外部に任せることでバランスをとる方法となります。

どの部分を委託するかはオーナーによって異なりますが、「入居者募集と契約の部分は委託して、あとは自分で管理」というケースや、「清掃に関連した部分だけ業者に依頼している」などさまざまなパターンがあります。

全部委託ではなく一部だけ委託する場合、全部委託よりもコストを下げながらもオーナーの負担を軽減できるため、柔軟な管理方法といえます。

ただし初心者オーナーにとっては「どこを任せて、どこを自分でやるべきか」の判断が難しいため、迷いやすい方法でもあります。アパートの賃貸経営に慣れてきたタイミングで検討したい管理方法といえるでしょう。

自主管理・全部委託・一部委託が向いているそれぞれのケース

前章では、自主管理・全部委託・一部委託という3つの管理方法があることを整理しました。

ここからは、実際にアパートを所有しているオーナーが「どの管理方法が自分に向いているのか」を考えていくために、それぞれの管理方法別に「向いているケース」を解説していきます。

【自主管理・全部委託・一部委託が向いているそれぞれのケース】

自分はどの管理方法を選ぶべきか、イメージしながら読み進めてみてください。

自主管理が向いているケース（小規模・近隣在住・時間と知識があるなど）

自主管理が向いているのは、小規模なアパートを所有し、オーナー自身が近くに住んでいて、時間や知識に余裕がある場合です。

理由は、自主管理では入居者対応や修繕、清掃まで幅広い業務を自分で担う必要があり、物件の規模や距離、オーナーのライフスタイルによっては負担が大きすぎるからです。

具体的には、次のようなケースであれば、自主管理でもアパートの賃貸管理を担える可能性があります。

条件がそろえば自主管理も選択肢になりますが、当てはまるオーナーは少数派といえます。多くの場合は負担が大きすぎるため、無理に選ばず他の方法を検討するのがおすすめです。

全部委託が向いているケース（遠方・多忙・複数所有・初心者など）

アパートの管理を全部委託するのが向いているのは、物件が遠方にあるオーナーや本業・家庭の事情で忙しい方、複数アパートを所有しているオーナー、そして初心者オーナーです。

アパートの管理は入居者対応・修繕・清掃など多岐にわたり、知識や経験がないと適切な判断ができず、トラブルにつながる可能性が高いからです。とくに初心者は「どの業務を委託すべきか」を見極めるのが難しく、結果的に全部委託にするのが安心です。

このような場合は、管理会社に全部委託するのが現実的であり、安定経営にもつながります。

一部委託が向いているケース（知識がある中級者オーナーなど）

一部委託が向いているのは、アパート経営にある程度慣れている方で「この業務は自分でできる」「ここは外部に任せたい」と考えられるオーナーの場合です。

具体的には、たとえば「家賃督促や夜間トラブルなど精神的・時間的に重い業務だけを管理会社や外部業者に任せたい」など一部を委託することで、コストを抑えながら自身の負担を軽減することができます。

一部委託は「経営に携わる実感を残しつつ安心感も得たい」という中級者オーナーにとっては、現実的な選択肢となるでしょう。自分が関わりたい度合いと負担の大きさを比べて「どこを任せるか」を見極めることができれば、無理のないアパート経営につながります。

【結論】迷ったら「全部委託」でアパートの賃貸管理をするのが安全

前の章では、自主管理・全部委託・一部委託それぞれに向いているケースを整理しました。

実際に自分の状況を当てはめてみると、「本当は管理会社に払う手数料を抑えたいから自主管理できないか」「一部委託で済ませてコストを下げられないか」と考えるオーナーは多いはずです。その気持ちは自然で、経営者として正しい感覚でもあります。

理由は、アパートの賃貸管理には入居者対応や家賃回収、修繕手配など専門知識や経験を伴う業務が多く、初心者や相続オーナーがいきなり自力で対応するにはリスクが高すぎるからです。万一のトラブルが長期化すれば、空室や退去を招き収益悪化につながります。

ただし、経験や知識が足りないうちに自主管理や一部委託から始めると、思わぬトラブルでかえって大きな損失を招くリスクがあります。だからこそ、最初は安全な「全部委託」で確実に経営を安定させ、その後に少しずつ自分でできる業務を取り戻してコストを抑えていくのが最も安全で効率的な進め方なのです。

たとえば、以下のような段階的な進め方が現実的です。

賃貸経営の初期段階はリスクを避けることを重要視することが大切です。経験が増えてきた段階で「自分ができること・できないこと」が分かってくるので、リスクを避けながらもコストを抑える方法を実践することができるようになるはずです。

迷ったときは無理に背伸びをせず、まずは「全部委託」で安全にスタートするのが、長期的な賃貸経営を安定して運用するうえでおすすめです。

賃貸管理を依頼する場合の選択肢と費用

前の章では、自主管理・一部委託・全部委託の違いや、それぞれが向いているケースを整理しました。

自分に合った管理方法をイメージできたところで、次に気になるのは「実際に委託する場合にどんな契約方法があり、どのくらい費用がかかるのか」という点です。

この章では、一般的な管理委託契約とサブリース契約も含めて、費用感を具体例を交えて解説していきます。

一般的な管理委託契約（手数料：家賃の5％が相場）

管理会社にアパートの賃貸管理を依頼する最も一般的な方法が「管理委託契約」です。

標準的な管理委託契約に含まれるのは、入居者対応（家賃回収・滞納督促・クレーム処理など）や修繕の手配、契約更新などの業務です。管理会社によっては、客付けや入居者募集まで対応してくれる場合もあります。

ただし、共用部の清掃や定期点検、法定点検（消防・貯水槽など）は標準の管理手数料に含まれず、オプションや別料金となるケースが多いため注意が必要です。

アパートの賃貸管理を委託する場合の手数料は、家賃収入の3%〜10%程度で、一般的には5%程度が目安となります。

ただしこの「5％」というのはあくまで平均的な料率であり、管理会社やサービス内容によって幅があります。

このように「5％」はあくまで目安に過ぎず、サービス範囲と総額での比較が不可欠です。契約前に「手数料に含まれる業務」と「別料金になる業務」を明確にしておきましょう。

サブリース契約（手数料：家賃の10％〜20％）

もう一つの選択肢が「サブリース契約」です。これはサブリース会社がアパートを一括で借り上げて、入居者に再賃貸する仕組みです。

サブリースの最大のメリットは、貸す相手がサブリース会社になるため、空室や滞納があっても一定の賃料が保証されることです。ただし一定期間は解約できない契約条件などが設けられるケースもあるため、契約時には慎重に契約条項を確認することをおすすめします。

サブリース契約の場合、空室・滞納リスクがゼロである一方で、その分手数料が高く、家賃の10％〜20％程度が相場となります。

サブリース契約を選ぶ場合には、安定収入と引き換えにリスクや制約もある点を理解して選ぶ必要があります。

年間100万円の差も！アパートの賃貸管理会社を選ぶ場合の注意点

アパート経営において「どの賃貸管理会社を選ぶか」は、収益を大きく左右する重要なポイントです。なぜならば、どの管理会社に依頼するかによって年間の収益が100万円以上変わる可能性もあるからです。

例えば、家賃相場6万円のエリアで6戸のアパートを想定した場合、管理会社による違いで以下のような収益差が出る可能性があります。

・A社（集客力あり・家賃も適正で満室維持）：家賃6万円で満室維持 → 年間432万円
・B社（集客力が弱く家賃を5万円に下げて募集）：家賃5万円で満室 → 年間360万円
・C社（空室対応が遅い、2戸が半年空室）：家賃6万円だが2戸が半年空室→年間360万円
・D社（家賃を下げてさらに空室も長引く）：家賃5.5万円で募集するも、1戸が1年空室→年間330万円

➡A社とD社は、年間で100万円の家賃収入の差が発生

このような差は、家賃設定の妥当性だけではなく、客付け力（空室をどれだけ早く埋められるか）や管理状況（入居者が長く住み続けたいと感じるか）、トラブルやクレームへの対応力など、管理会社ごとの運用力の差によって生じます。

「同じぐらいの手数料ならどの管理会社も同じ」と思っていると危険です。十分な比較・検討をしないまま、適当な管理会社を選んでしまうことは避けましょう。

優良な管理会社の選び方は、以下のポイントを確認してください。

なお、入居率はできれば95%以上の管理会社がおすすめです。

家賃6万円×6戸のアパート（満室時の年間収入＝432万円）の場合、入居率85％の会社に任せる場合（年間収入367.2万円）と、入居率98％の会社に任せる場合（年間収入423.36万円）では、年間で約56万円もの差になります。

管理会社選びは「どこも同じ」ではなく、「しっかりとした実績があるか」「信頼できる会社かどうか」で結果が大きく変わります。上記のポイントを押さえて判断すれば、安心して任せられるパートナーを見つけることができるでしょう。

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ここまでで、アパートの賃貸管理には大きな手間がかかること、そして管理会社の選び方ひとつで年間収益に大きな差が出ることを確認してきました。

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まとめ

本記事では「アパートの賃貸管理」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

◆アパートの賃貸管理に含まれる業務内容
・入居者に関する管理（募集・契約・家賃回収・トラブル対応など）
・建物に関する管理（清掃・修繕・設備点検・大規模修繕など）

◆誰がアパートの賃貸管理をするのか？3つの選択肢
・賃貸管理を自分で行う（自主管理）
・管理会社にすべての賃貸管理を委託する（全部委託）
・賃貸管理の一部だけを外部に委託する（部分委託）

◆自主管理・全部委託・一部委託が向いているそれぞれのケース
・自主管理が向いているケース（小規模・近隣在住・時間と知識があるなど）
・全部委託が向いているケース（遠方・多忙・複数所有・初心者など）
・一部委託が向いているケース（知識がある中級者オーナーなど）

◆賃貸管理を依頼する場合の選択肢と費用
・一般的な管理委託契約（手数料：家賃の5％が相場）
・サブリース契約（手数料：家賃の10％〜20％）

アパート経営初心者の方は、できるだけ専門の会社に賃貸管理を任せるのがおすすめです。業者選びに迷ったら、ぜひ「マンション貸す.com」を活用してみてください。

Author information

河上 隼人

1980年11月8日生まれ
広島県出身
株式会社エイムプレイス 代表取締役

インターネットメディア事業「マンション貸す.com」を運営し、不動産オーナーと不動産会社をつなぐ架け橋として活動。効率的で自由度の高い経営スタイルを追求しながら、自らも日々学び続けている。

趣味はトレーニングと健康的なライフスタイルづくり。毎日の冷水シャワーを日課とし、体幹トレーニングではアブローラーの“立ちコロ”を悠々こなす。数年前にお酒をやめてからは、心身ともにすっきりとした日々を楽しんでいる。
「挑戦と進化」をテーマに、自然体で自分らしい生き方を磨き続けている。